住建部给“地王”泼冷水 北京3月份新增土地供应23宗

住建部给“地王”泼冷水 北京3月份新增土地供应23宗
2017年04月17日 07:45 证券日报

主持人沈明

北京房地产调控“3·17新政”满月了。在刚刚过去的一个月时间里,北京楼市具体的成交量是怎样的?土地供应有了哪些变化?环京楼市,尤其是雄安新区有哪些新的举措?专家学者对楼市调控长效机制的建立有哪些建议?本报今日逐一分析梳理。

 住建部给“地王”泼冷水

北京3月份新增土地供应23宗

本报见习记者 杜雨萌

    “对于刚刚过去的2016年,全国土地市场被称为地王之年毫不夸张。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,在这一年中,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块普遍出现在一、二线城市,持续刺激房地产市场。

    为抑制“面粉贵过面包”的怪象,去年四季度以来多地出台的楼市新政已逐步显现“控地价”和“防地王”的政策取向。虽然各地新政对“地王”现象起到了一定抑制效果,但今年春节过后,部分热点楼市的蠢蠢欲动,使得监管部门进一步加码“地王”调控手段。

    住房和城乡建设部、国土资源部4月6日发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》强调,对于部分地方难以有效降温,始终处于过热状态的土地市场,各地要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

    一位CRIC分析师在接受记者采访时表示,2016年造成地价飙升、地王频出的主要因素无外乎以下几方面:一是宽松的货币环境,企业资金来源渠道广泛,且融资成本较低;二是可深耕、投资前景向好的热点城市预期高度趋同;三是行业集中度提升,企业业绩压力不断加大,规模诉求仍是企业投资策略的重心;四是热点城市土地供应受限,供地规模持续走低,“僧多粥少”导致过度竞争,陷入逢拍必出地王的窘境。

    可以说,土地供应规模与“地王”有着较为直接的关系,因此,本次《通知》在安排住宅用地供应规模、结构和时序方面给出了明确表述:对消化周期在36个月以上的应停止供地;36个月-18个月的要减少供地;12个月-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。同时,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

    有市场机构预计,消化周期在6个月以下、需要加快供地节奏的城市可能包括上海、苏州、南京、杭州、广州等地。

    值得注意的是,作为本轮楼市调控中的先行军,北京已在土地供应方面持续加大力度。伟业我爱我家集团市场研究院提供的数据统计,今年3月份北京全市新增土地供应23宗,较2月份多13宗,总建设用地面积为178.64万平方米。其中,住宅用地供应13宗,较2月份多11宗,达到近年来高峰。

    “此次住宅供地计划的大幅增加是北京在供给侧结构性改革思想下进行的一次重大调控,这意味着北京房地产市场调控由单纯的限制需求,转为在限制需求的同时加大供给力度,改善供需结构。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,这将从根本上改变市场预期,改善供需不平衡的矛盾,优化供应结构,扭转北京新房市场高端化、豪宅化的趋势,能够满足更多工薪家庭置业需求,有利于平抑房价,引导楼市健康平稳发展。

 北京“3.17新政”满月

新房二手房成交量双降

业内人士预计,4月份网签量还将进一步回落,前期房价涨幅过快、总价过高房源的挂牌价和成交价也将出现回落

本报见习记者 杜雨萌

    悄然间,距离北京楼市最严“3·17新政”已过去整整一个月,在此期间,北京连续出台十余项调控措施,可以说是360度无死角围堵炒房。

    亚豪机构市场研究总监郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示,自1999年2月份央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》鼓励开展以购房贷款为主的个人消费信贷业务以来,18年时间里北京购房首付比例从未超过7成,可以说在购房者通过杠杆透支消费的同时,投资者也在运用杠杆放大收益。但从当前情况来看,楼市加杠杆现象的迅猛升温,使得当前的房地产市场犹如烈火烹油,因此适时踩下刹车显得很有必要。

    记者梳理发现,“3·17新政”是在前期“9·30”政策基础上的再加码,并且从三方面加大了收紧力度。

    首先是认房又认贷、且二套房首付比例上调10%。具体来看,“9·30”的商业贷款首付比例分别为二套普通住宅最低50%,非普通住宅最低70%;而“3·17新政”则规定,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

    其次是限贷方面。“9·30”只对二套房商贷给出了年限限制,但“3·17”却对首套房和二套房均暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款,其中包含公积金贷款。

    最后是对于企业买房做出了进一步规定。“3·17新政”新增了“企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行”的限制。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“3·17新政”以及3月中下旬出台的一系列加强限购、限贷的细化执行标准和细则,对稳定市场预期,降温楼市,起到了立竿见影的效果,无论新房还是二手房,交易热度都已经大幅下降。

    数据显示,2017年4月1日-4月10日,北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签630套,与3月上旬相比下降20.3%,同比2016年4月上旬下降59.3%;同期北京二手住宅共网签4487套,与3月上旬相比下降27.2%,同比2016年4月上旬下降了30.8%。

    “随着交易量的下滑,尤其是二手房市场实际交易量的减少,预计4月份网签量还将进一步回落,前期房价涨幅过快、总价过高房源的挂牌价和成交价也将出现回落。”胡景晖说道。

 雄安新区严打炒房炒地

保障城市规划平稳运行

本报记者 孙华

    4月15日,河北雄安新区临时党委、筹委会发布文件,坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为,对炒房炒地、圈地囤地等行为,持续保持严管、严打高压态势;对违法违规的,发现一起、查处一起,绝不姑息手软。对一切妨碍新区规划建设大局的行为,都将依法予以坚决纠正。

    同一日,秦皇岛市政府出台关于加强房地产市场调控的意见,成为河北第7座住房限购城市。

    截至4月5日,雄安新区已查处房地产、建筑领域违法违规行为765起,拆除违建125处,关闭售楼部71家、中介机构35家,清理违规售房广告1597条,严厉查处违规网上售房行为9起,对10家恶意炒作的房地产企业进行约谈,刑事拘留违法犯罪嫌疑人7人。

    对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,雄安发房地产禁炒令,符合预期,严令对中介机构有震慑作用,会促进房企,以及售楼部门越来越规范。

    高层对雄安新区建设也做出了进一步部署。4月6日召开的京津冀协同发展工作推进会议就明确提出,要合理把握开发节奏,并针对雄安新区的规划与建设提出了七个“严”,即严禁大规模开发房地产,严禁违规建设,严控周边规划,严控入区产业,严控周边人口,严控周边房价,严加防范炒地炒房投机行为。

    “当务之急是要稳控新区及周边地区房地产市场,掌握市场动态,核准有关情况,开展专项整治,严厉打击违法违规行为。要搞好规划的衔接、比选和优化,做到‘多规合一’,使之成为落实新发展理念的标杆。”河北省副省长张古江日前就雄安新区规划建设有关工作进行现场办公时指出。

    “雄安新区出台严令是有必要的,这也是防范雄安这个规划不会变成炒房概念的重要保证,保障房地产的平稳其实是保障这个城市的规划平稳运行。”严跃进表示,后续河北等周边地区限购升级的可能性较大,同时,强化房地产市场监管或会有一系列的政策出台。

 限售限购属“应急措施”

房地产市场期待长效机制框架

本报记者 左永刚

    自3月17日北京实施新一轮限购调控以来,至今已满一个月,目前已有16个省市先后出台限购限售调控政策。在限购限售等短期应急降温的调控政策下,市场期待房地产发展长效机制框架出炉。

    一位业内资深研究人士向《证券日报》记者表示,限购限售仅是短周期的政策措施,房地产市场稳定健康发展仍需要建立系统性的长效机制。而建立房地产市场的长效机制,需要在土地、金融、财税等环节协同推进,同时需要结合基于国内居住人文特色、经济发展时机,长效机制还应该具有统一底线,还要兼具区域化、差异化以及因地制宜等特点。

    克而瑞研究中心研究员杨科伟在接受《证券日报》记者采访时提出,建立房地产发展长效机制应该着眼于远期,其中尤其需要降低经济对房地产业的依赖。

    去年12月9日召开的中央政治局会议提出,“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。去年12月14日至16日召开的中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,应加快住房、土地供应、住房金融、房地产税收等一系列制度建设,以长效机制引导房地产市场稳定预期。

    今年2月份,在国新办发布会上,住房和城乡建设部部长陈政高表示,建立房地产的基础性制度和长效机制意义重大。

    陈政高指出,建立房地产长效机制,首先有利于解决房地产现存的矛盾和问题,特别是解决一些深层次的矛盾和问题。第二,有利于抑制房地产泡沫,防止出现大起大落,实现房地产长期稳定健康发展。第三,有利于实现全体人民住有所居目标的实现。

    “十三五”规划纲要提出,“十三五”期间将推进房地产税立法;同时将健全住房供应体系,即构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,优化住房供需结构,稳步提高居民住房水平,更好保障住有所居。其中包括完善购租并举的住房制度、促进房地产市场健康发展、提高住房保障水平等政策措施。

    谈及房地产发展长效机制,不得不提及房地产税,“加快房地产税立法,并适时推进改革”,是十八届三中全会明确的改革任务。然而,市场过分夸大房地产税对房地产市场乃至经济增长的致衰作用预期。

    中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前向《证券日报》记者表示,房地产税立法与改革具有特殊路径和模式,与其他税种立法与改革不一样,未来房地产税将由全国人大完成立法,即框架法律,而具体征收覆盖面、税率、时点等均由地方政府出台细则。房地产税是一个典型的地方税,是地方政府的主体税。因此,“房地产税开征的影响是局部的,不用担心对全国楼市产生影响”。

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