主持人杜雨萌
从上海推出只租不售住宅用地，到广州提出租购同权，再到住建部等部委联合发文，要在12个城市试点租赁市场改革，近一个月来，业界对于住房租赁市场改革的讨论，正在持续升温。
租购同权抬高租价？
业内人士各执一词
专家认为，“租购同权”只是能让租房者参加入学排队，不能保证所有的租房者和业主同时享受优质的教育资源
本报见习记者 杜雨萌
最近一段时间，无论中央还是地方，对于租赁市场的重视史无前例，尤其是住建部联合财政部、国土部等部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，更是为租赁市场发展再添重大利好。
对此，链家研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示，本次政策立足于现实的供需矛盾，更加强调人口净流入大中城市的租赁市场发展问题，这是一次非常明显的认识突破，也更加符合实际情况。
事实上，自广州提出“租购同权”以来，就已引发社会各界的高度关注，主要原因在于其发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，以及保障租购同权等。”与此同时，广州还是住建部首批开展的12个住房租赁试点城市之一，这也意味着“租购同权”有望成为具有全国性意义的制度实践。
那么，“租购同权”在子女入学上能否真正实践呢？
方正证券房地产首席分析师夏磊7月27日在接受《证券日报》记者采访时表示，“租购同权”本质上是让租房人和业主获得共同的权利，包括学区、户籍等，其中最重要的是就近入学权。但要注意的是，“租购同权”只是能让租房者参加入学排队，不能保证所有的租房者和业主同时享受优质的教育资源。因为教育资源本身是稀缺的。而且在实际中，不仅租房者和业主不能同权，购房年限不同的业主、户籍和房屋产权不一致的业主，排队顺序也不一样。
值得关注的是，除了政策力挺租赁市场外，近来各地也纷纷表态要加大租赁房的供应量。夏磊认为，随着租赁房供应量的逐步增加，市场中的租金价格也将逐步走低。
但也有人对此持反对意见。如财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为，虽然“租购同权”能让住房产权与教育、医疗等资源脱钩，真正实现“房子是用来住的”的意图，从而抑制房价虚高。但如果简单地进行赋权，而不是均衡优质教育资源、增加学位，“租购同权”或会进一步推高学位房的租赁价格，进而推高学位房的售价。
建立租赁市场发展长效机制
专家称需法律支持
本报见习记者 孟珂
近日，住建部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出，要继续深化城镇住房制度改革，建立租购并举的住房制度。
7月27日，对外经济贸易大学公共管理学院教授李长安在接受《证券日报》记者采访时表示：“近几年，我国的租赁市场有很大发展，在加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等方面发挥了重要作用，但也存在一些问题。与西方国家相比，我国租房市场与购房市场呈现严重失衡状态。”
中国社会科学院博士尧秋根昨日对《证券日报》记者表示，目前租房市场的表现有以下几方面，第一，租房市场供需失衡，想要租房的人很多，但是公开租房的人很少，存在很多私下交易的现象；第二，租房程序不合规，签订合同不规范，容易产生法律纠纷；第三，目前租房市场存在大量的黑市；第四，租赁市场上的租房价格失真。
李长安也认为，由于租房市场制度的不完善导致了房价的高涨，同时，租房市场中也出现了很多问题。首先，租房市场受传统的购房思想制约，人们都希望有自住房，“丈母娘需求”也使购房成为刚需。其次，租房市场秩序不规范，出现各种乱象，例如黑中介、二房东、等现象，使得人们对于租房市场信心不足，导致租房市场信用度较低，阻碍人们对租房的热情。最后，租房市场与购房市场的权利有所不同，法规制度不完善。
尧秋根认为，有助于住房租赁市场改革的以下措施应尽快出台，一是有关租购并举的立法，包括用地规划、税收征管、融资贷款、承租人管理制度等相关问题需要完善；二是租赁市场应增加供给；三是12个住房租赁市场试点成熟后，应总结经验，在大中城市进行推广。
“目前，租房市场基本处于无法可依的状态，管理部门对于租房市场的监管力度、监管手段都有所欠缺。很多房屋的出租，管理部门并不知情，导致地下出租市场横行，群租现象、违规建筑出租等问题非常普遍。”李长安表示，租房市场要完善监督管理系统，要与住房市场看齐，建立相关法律法规，防止此类租房市场的乱像发生。
加快立法是保障租购同权的主要途径
本报记者 孙华
日前，广州市政府印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，加快构建租购并举的住房体系，推动住房租赁市场快速发展。通知的主要看点是赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
“长期以来，我国的住房租赁市场以房东直租的分散式租赁为主，存在房东随意涨价、租期不稳定、克扣租金等问题，租户权益得不到保障，租赁房屋似乎低人一等，没有享受应有的财产权。”房地产首席分析师夏磊昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，为了解决这些问题，首先要加快立法，把房东和租户的行为规范界定，提供法律支持；其次，要建立申诉机制，回应租户的投诉，及时提供帮助；最后，要搭建政府房源交易平台，对出租房源建立信用档案，严格查处不良黑中介。
夏磊指出，目前国际上对租户权益保护最好的是德国，德国通过《民法典》、《刑法典》、《出租权利法案》的若干条款，对合理租金价格、反“租金暴利”、涨租程序、房屋收回程序都做了清晰界定，显著保护租户权利。
易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日也对记者表示，租赁市场的问题要解决，关键要分两种模式进行。第一类是房东个人的房源出租，这一类是要因势利导的，即政策的各类限定意义不大，关键还是要通过建立全市统一的租赁合同和备案等制度，但中间不必涉及太多费用，否则房东和租客会绕过这层关系。第二是对于房企和租赁经营的物业来说，则可以考虑新的模式，即在现在推进此类项目的时候就应该有一个评级的制度，这样就会更加容易进行操控。
“另外，包括评级等内容其实都可以纳入考虑的范围内。比如说对于中介、房东、租客等应该基于身份证信息建立一个租赁信息库，对于租赁背后的违规等做法要采取诚信打分的方式进行。”严跃进指出。
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