住房租赁市场规模有望超4万亿元 一二线城市成“主战场”

主持人包兴安

建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。专家认为，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是实现居民住有所居的重要途径。从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。

分析人士表示，租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场

本报记者 苏诗钰

近期，各地住房租赁政策密集出台。东方证券一份报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

东方证券一位分析师昨日表示，租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房地产回归居住属性。中国一线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市，其主要原因在于其租金水平较低和租赁人口比例较低，未来我国一线城市将持续占据市场最大份额，市场规模有望翻番。

东方证券研究报告指出，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。经测算，全国租赁人口1.9亿人中，主要由流动人口及高校毕业生构成。未来中国租赁市场的“主战场”就在一二线城市，因此选取了4个一线城市及23个二线城市进行详细的拆分计算，测得目前我国的租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一二线城市的份额占比分别为31%、20%。但与发达国家的成熟市场相比，无论租赁人口还是整体租赁市场规模都还有较大的发展空间。

此外，该报告预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。租赁人口的增长来源于持续增长的流动人口规模，城市化进程进入第二阶段，将有更多人口从中小城市向大城市聚集，将给一二线城市提供增量租赁人口。同时，租金水平也将随可支配收入及CPI的增长而上升。

东方证券该分析师表示，一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地的供给，并已开始逐步落实，上海已出让6块纯租赁用地，另有10块土地将规划用途更改为租赁用地。未来二线城市的份额占比将从20%提升至27%，将是最大的增量市场。品牌公寓公司也已意识到这点，开始积极抢占布局这类城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进10月17日在接受《证券日报》记者采访时表示，当前租赁市场正经历从“旧租赁”向“新租赁”转化的阶段，比如说过去的租赁更多的是强调租客和房东之间的权利义务关系，但实际上当前类似的租赁还是具备了一些新元素，包括长租公寓的创新等，都是这一轮租赁市场发展的新特点。而各地的租赁用地的增加等，也符合此类租赁市场发展的新导向。

“未来租赁市场的发展规模预计会有继续增大的可能。一方面人口规模继续增长，相应的租赁需求会上升，另一方面租赁市场的需求还会有进一步释放的可能，包括租赁房源的面积增大等，这都会带来很多新的市场机遇。而从发展方向看，根据上海当前的试点，预计后续大城市的市中心会形成各类租赁房源，以更贴近租房者的需求。”严跃进表示。

择远

今年下半年以来，国务院至少发布了17个城市的发展规划的批复。通过对这些批复进行梳理，笔者注意到一点，就是都对保障性住房建设提出了要求。

比如，7月3日公布的《国务院关于长春市城市总体规划的批复》，明确要求“将城市保障性住房的建设目标纳入近期建设规划，确保保障性住房用地的分期供给规模、区位布局和相关资金投入”。此后，包括沈阳、拉萨等16个城市的发展规划都有相同的表述。

上述17个城市的发展规划，时间均到2020年。

保障性住房，顾名思义，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场化形成价格的商品房。

多年来，我国大力加强保障房建设力度，以进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。以北京市为例，2017年，北京市计划建设筹集保障性住房5万套，竣工6万套。截至8月底，保障房新开工4.9万套，完成全年5万套任务的99%；竣工7.1万套，完成全年6万套任务的118%。

建设保障房，是为了实现“居者有其屋”，然而，有人却打起了保障房的主意，比如，开着豪车住保障房、将保障房用于出租……

日前，湖北省政府法制办公布《湖北省城镇保障性住房管理办法》（第二次征求意见稿）。根据征求意见稿，违反规定，申请人隐瞒、虚报或者伪造住房、收入和财产状况等信息骗取城镇住房保障的，由住房保障部门责令退回；已承租、承购保障性住房的，按照市场价格补缴承租、承购期间的租金；申请人在5年内不得再次申请城镇住房保障；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

石家庄市则对开发企业建设经济适用住房、单位自建经济适用住房（集资建房）做出“限售”规定。根据石家庄市住建局10月16日发布的《石家庄市住房和城乡建设局、石家庄市国土资源局关于经济适用住房办理交易、登记的规定》，2007年5月1日后，开发企业取得《经济适用住房销（预）售许可证》的经济适用住房项目和单位自建经济适用住房（集资建房）项目取得经济适用住房建设计划批文的，不动产权属证书须在附记栏注明：5年后上市转让。购房人在取得不动产权属证书满5年方可上市转让，并按政策规定缴纳相关费用。

笔者认为，不管是对保障房申请人违法行为的处罚、追责，还是做出“限售”规定，其目的都非常明确，就是让保障房能够给那些真正有住房需求的人，实现“居者有其屋”。

本报记者 孙华

“随着中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展，受益住房租赁的行业应该是家居建材行业，因为住房租赁推全装修。”方正证券房地产首席分析师夏磊昨日在接受《证券日报》记者采访时表示。

“在政策的大力扶持和市场进入存量时代的大环境下，租赁市场预计将迎来历史性的发展机遇。”一位不愿透露姓名的券商行业分析师指出，近期政策利好频出，多个核心城市也陆续落地政策扶持租赁市场的发展，尤其是鼓励机构运营商积极参与租赁市场，政策引导之下，预计会有较多的资源放出，租赁市场也有望迎来新一轮资金的支持。

市场人士预计，租赁市场将率先在一线城市规模化铺开，之后再向二线、三线城市推进。存量房市场将是一线城市的主战场，而且政府有动力也有能力提供较多的租赁用地来调节市场的平衡并维持市场的稳定，在一线城市住宅用地竞争日趋激烈的环境下，租赁用地低廉的成本和政策的支持具备较强的吸引力。

国金证券认为，目前来看，国内全装修房屋占比较低，未来具备较大提升空间。根据测算，到2020年仅家装一个行业受益全装修政策就将新增6700亿元至8800亿元的市场需求。另一方面，家具和家电企业也在全装修政策的推动下，加速与地产企业合作的步伐，未来B端业务必将迎来快速增长。同时，根据租房新政相关政策，预计未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。租房新政的出台，将在一定程度上深化泛家居产业B端渠道的拓展，扩容产业相关行业的市场需求，尤其是家装领域。

国泰君安认为，租赁市场迎来黄金发展的时期，集中式长租公寓的扩张和REITs落地的提速将带来两条主要投资路径：第一，布局全国且已进军长租公寓的开发商在资源、资金、成本方面具备较强的竞争优势，是市场的有力竞争者，将最大程度的受益于租赁市场的规模化发展。第二，政策对租赁市场的支持包括对相关金融创新的支持，REITs出台有望进一步提速，向房地产资产管理业务转型的公司将受益此进程，受益公司为嘉宝集团。以REITs为代表的金融产品的创新将极大推动租赁市场发展，解决长租公寓资产过重、退出渠道不成熟的难题，突破现阶段阻碍长租公寓发展的一大瓶颈。

“面对长租公寓这片万亿元蓝海，近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商，纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。目前TOP50房企中已有约三分之一通过种种形式涉足。”夏磊指出，租赁业务受益于政策鼓励，在融资、房源上将有长足发展，建议关注具有如下特征房企：首先是资金实力强；其次是租赁运营经验丰富；再次是拥有低成本优质房源。

本报记者 杜雨萌

今年以来，有关部门连续出台政策，要求各地加快住房租赁市场发展。而据最新消息称，国务院法制办、住房和城乡建设部已组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。

“《住房租赁管理条例》将成为房地产长效机制建设中的关键环节，有利于构建租购并举的楼市发展格局。”易居研究院智库研究中心总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，推进当前租赁市场的立法，更多地是为了温和后续租赁市场的健康发展，尤其是新租赁市场的这个概念。整体来看，新租赁市场应该具备三个条件，即信用租房、租售同权、租金证券化，这都是过去租赁市场中所没有涉及的，所以，住房租赁立法不光要关注原有的权力义务等关系，更需要关注一些新概念和新元素的内容，这样的法制建设才会更加全面。

稍早前，住建部房地产市场监管司副司长杨佳燕表示，为加快推进住房租赁的立法，住建部将配合相关部门，积极推动住房租赁管理条例尽快出台，为住房租赁市场的发展营造良好的法治环境。

记者梳理发现，自去年年底召开的中央经济工作会议明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构规模化住房租赁企业发展后，今年年初，国务院更是将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目。

而今年5月份，作为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，即《住房租赁和销售管理条例》已正式开始向社会公开征求意见。

除此之外，住建部等九部委在7月份印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。随后，国土部、住建部于8月份联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点，正式开启租房时代。据不完全统计，全国更有超过20个城市出台租赁细则。

在业内研究人士看来，与“限购、限贷、限价、限售”等需求端措施相比，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。

“在前期租赁市场频获政策利好的影响下，观察近期的租赁市场可以看到，在供地、信用租房、租赁监管平台建设、租金证券化、租售同权、人才租房补贴等方面都有了较多的政策体现，这对于全面健康发展租赁市场无疑是利好。”严跃进认为，若后续类似租赁管理条例等政策再次频繁下发，预计会对市场带来两类刺激：一是刺激租赁市场的供求关系，二是引导商品房市场发展，比如说在商品房结构受到深刻影响的背景下，商品房价格也将受到抑制。

本报记者 左永刚

继国内首只长租公寓资产类REITs获批发行后，拟出台的《住房租赁管理条例》或将明确并鼓励住房租赁类REITs。

“虽然今年下半年租赁房市场迎来爆发式发展，但自持租赁不赚钱，如果没有金融配套措施，很难引起相关企业的长期兴趣，自持物业将变成企业的负担，因此发展住房租赁市场必须配套金融措施。”一位国内资深行业研究员昨日在接受《证券日报》记者采访时坦言。

目前，我国还没有建立起明确的REITs制度，但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止过。今年10月13日，深交所公告称，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。

紧随其后，有消息称，近日，国务院相关部门组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议，住房租赁类REITs或将有突破。

REITs是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。

业内人士普遍认为，REITs可以推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。

在此之前，《证券日报》记者在北大光华主办的一次沙龙上观察到，目前国内业界看好REITs发展前景。北大光华管理学院院长刘俏更是乐观地表示，“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜。在中国，考虑不动产、‘一带一路’、雄安新区的建设等，给中国不动产投资注入这样规模的市场，是非常令人期待的。”

北京大学光华管理学院新金融中心REITs课题组提出了《关于加快推进我国不动产投资信托基金公募试点的建议》，其中建议以《基金法》作为REITs的立法依据，采用“契约型”模式。采用这种模式可以充分借鉴证券投资基金的经验，降低监管成本，能够在现有制度上尽快推出产品。显然，从立法成本、设计难度等方面考虑，基金契约型模式是现阶段的一个优选方案。鉴于《基金法》对于基金投资标的的规定，如果REITs以公募基金作为载体，REITs将不能直接投资不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟，不动产支持证券（ABS）将成为REITs的投资标的的自然选择，从而形成了“公募基金+ABS”模式。这一模式充分利用了现有的制度框架，具有可操作性。

与此同时，上述《建议》认为，从大资管背景下居民对于财富管理的需求来看，目前REITs作为一种长期、低波动性的投资工具，能够大大丰富了除股票、债券等以外的投资选择。而公募REITs作为高质量和成熟的金融产品，与其他金融资产关联性低，有助于我国投资者的资产配置多元化，具有极强的配置价值。

“在当前金融经济环境下，对于房地产业和资管行业来说，发展REITs可以实现双重收益，既改变了原有房地产发展模式，同时又满足了多元化的金融资产配置需求，这对于实体经济、金融业降杠杆大有裨益。”上述研究员认为。

证券日报之声