北京房价连跌5个月 IT新贵出手大买“高性价比”豪宅

北京房价连跌5个月 IT新贵出手大买“高性价比”豪宅

本报记者 王丽新

稳中有降的北京楼市，临近年底，迎来了开发商为抢收业绩集中推盘的阶段。

“今年年底到明年一季度，将是购房窗口期。”某房企高管向《证券日报》记者表示，市场虽然较冷，但从需求端来看，购房需求是被压制的，随着房企推盘量增加，预计市场会有所变化，但房价提升的可能性不大。

事实上，《证券日报》记者注意到，自今年5月份以来，北京新房价格始终保持环比下跌或持平的状态，二手房价格则已连续下跌6个月，且下跌的幅度始终位居全国第一。

房价持续下跌，加上10月份以来多家开发商都在积极推盘，市场可供选择房源增加，有些购房需求不再观望，开始出手。据《证券日报》与多位业内人士交流获悉，在新建住宅市场，“高性价比”豪宅交易量明显增加，而30岁－40岁的年轻化富豪成为购买主力，其中包括大量IT新贵。

“8万元＋”豪宅成交量增加

根据亚豪机构统计数据显示，2017年10月份，北京公寓豪宅（成交单价8万元/平方米以上）市场共实现成交160套，成交面积2.89万平方米，环比分别增加17%、14%，这一成交量也创造了近5个月的新高。与此同时，10月份，北京公寓豪宅市场成交均价为95155元/平方米，环比上月小幅下跌。

亚豪机构市场总监郭毅表示，从成交环线分布中可以看出，10月份，二、三环之间的公寓豪宅实现成交111套，占比高达近七成，而成交均价仅94788元/平方米，甚至低于五、六环之间的成交均价。受到限价政策的影响，一些原本预计“10万元+”的项目纷纷“降格”入市，以华润昆仑域以及中国玺等为代表，这些新豪宅项目占据了城市绝版位置，但在预售价格管制之下，不得不调低预期入市，使得项目性价比飙升，因此一经入市即出现快速去化。

事实上，这一轮限价政策确实对北京豪宅市场造成了很大影响。在入市被拖延了半年甚至一年的市场环境下，鉴于资金成本等诸多压力，有些项目不得不以低于预期的预售价入市，这就造就了一批“高性价比”豪宅。

据亚豪机构分析，在10月份成交的“8万元＋”公寓豪宅中，鉴于南城大发展现状，丰台区为主战场，其成交占据市场份额已近半数。下一个豪宅聚集地，有可能是科技创新中心的“北清路”一带。

年轻化富豪出手购房

事实上，《证券日报》记者也注意到，但凡北京规划的政治中心、国际交往中心、文化中心都将滋生豪宅区。

清华同衡规划设计研究院副院长、总规划师袁牧表示，根据北京新的总体规划来看，从石景山往北到海淀，再到昌平这条科技创新经济带来看，依靠国际交往和科技发展，这将是北京新生财富增长带。

正如袁牧所示，依托中关村科学城的重点规划，其辐射的北清路东端规划和机场北线连接，未来有可能滋生高端豪宅区。在这一区域，高知、高精尖的年轻化人才将是主要购买力。

值得注意的是，从目前这一科技创新经济带来看，已经有一些“高性价比”豪宅崭露头脚。

北京城建·龙樾华府项目营销总监金慕雪向《证券日报》等媒体表示，项目由10栋法式叠拼别墅构成，上下叠户型为210平方米－270平方米。今年项目已经销售了11亿元货值，其中大部分客户都是新兴产业或者IT新贵，他们多在30岁－40岁之间，随着区域蓬勃发展带来的财富增长使这些年轻人能够购买1500万元左右的别墅产品。

与此同时，位于北清路以北，在南绍板块的泰禾拾景园项目自开盘以来交易量同样不低。泰禾拾景园项目营销总监刘琨向《证券日报》等媒体透露，虽然赶上了一系列的调控政策，但是销售业绩累计突破50亿元。对于泰禾拾景园的客群，刘琨表示，客户主要构成中，有两个数字值得分享，一是学历层次，89%的学历是本科，67%的硕士以上；二是50%的客户都从事创新类企业，是典型的高知、高精尖人群。

正如郭毅所示，“高性价比”的豪宅产品成交推动了豪宅市场的快速回升。郭毅认为，从供应方面来看，在剩下的两个月当中，仍将有部分公寓豪宅项目预计入市，受到限价长期管制的影响，年内入市的公寓豪宅项目在价格方面均有一定优势，而随着这些项目的入市去化，预计2017年剩下的两个月当中公寓豪宅市场成交将保持稳中回升的趋势。

同时，郭毅进一步强调称，从未来趋势来看，“限房价、竞地价”政策已在土地市场全面执行，未来不管是中低端产品，还是高端项目均规定了限售价格，尤其是在位置较好的地块当中，激烈的竞争使得土地成本居高不下，高昂的土地成本与限定售价的矛盾当中，时间成本成为唯一可控因素，因此项目入市周期普遍缩短，豪宅市场也将进入高周转状态。

本报记者 王峥

11月20日，湖北省住建厅发布了《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》），要求各市、州、县按照房价稳定、供需平衡的原则，制定2017年房价控制目标，确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过今年前10个月的水平。

根据国家统计局最新公布的数据显示，10月份武汉新房价格环比跌幅为0.1%，已连续第三个月下跌。同时，有机构数据显示，10月份武汉市商品住宅市场成交均价为9326元/平方米。

而在湖北省明确新房价格控制目标的同时，全国各地也仍出台调控政策。

湖北限定新房均价

《通知》规定，除了确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过前10个月的水平；各地还合理制定2018年房价控制目标和库存消化周期目标，确保2018年新建商品住房销售均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应，库存消化周期与市场需求相协调。各市、州、县人民政府要于今年11月底前和明年3月底前，分别把2017年房价控制目标、2018年房价控制目标和库存消化周期目标报省住房和城乡建设厅备案。

同时，对不接受政府价格指导的项目，暂缓办理预售许可。对房价上涨过快、非本地户籍居民购房量较多的区域，要对非本地户籍居民实行限购限贷措施，对本地户籍居民实行限贷措施。

土地方面，《通知》要求对消化周期在36个月以上的地区，应停止供地；36个月-18个月的，要减少供地；12个月-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏，严格控制棚改货币化安置比例。

此前的10月底，襄阳发布调控新政，宣布自10月30日起，凡在市区范围内（含襄州区）新购买的新建商品住房和二手房，须满两年后才能上市交易。新购住房的认定时间以双方签订商品房买卖合同时间为准，新购买的二手房认定时间以不动产权证上记载的登记时间为准。

由此，襄阳也成湖北省第一个限售城市，力度甚至大过省会武汉。据悉，武汉的调控政策主要集中在限购、限价等方面。

各地聚焦住房租赁政策

实际上，虽然此前各地已密集出台了大量楼市调控政策，但进入11月份以来，仍有部分地区继续加强调控措施。

11月9日，福建省泉州市下发《关于进一步加强全市房地产调控的实施意见》，规定非泉州户籍家庭和本市户籍跨市本级、县（市、区）新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满5年后方可转让，同时加强市场管理，要求开发商不得以搭售车位、签订装修合同等条件捆绑销售；11月16日，成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》，通知规定，即日起成都市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部实施公证摇号排序选房；同日，北京市多部门联合下发了《关于进一步规范棚户区改造项目融资工作的通知》，进一步规范棚户区改造项目融资工作。

而相比于买卖环节的调控，11月份各地楼市政策的焦点则集中于住房租赁领域。

根据中原地产研究中心统计数据显示：仅在上周7天的时间里，便有超过9个城市发布了和住房租赁相关的政策。

其中浙江确定了温州、绍兴、嘉善、义乌为省级住房租赁试点城市；北京则发布加强利用集体土地建设租赁住房工作有关意见，计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建集体租赁住房，意见对项目选址、申报、运营及申报程序等内容进行细化；此外，武汉继7月份征求意见后又出台住房租赁试点50条扶持政策。而包括成都、郑州等地也相继发布了最新的住房租赁政策。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，是房地产长效调控的重要政策之一，其不但可以鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，同时也是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

证券日报之声