炸裂!地王崩盘了!楼市的这颗地雷,终于爆了!

炸裂!地王崩盘了!楼市的这颗地雷,终于爆了!
2017年12月12日 18:21 直面传媒

昨天,南京本地媒体报道了一条新闻,引爆了南京的楼市:南京地王项目京奥港·未来墅被封停!

原因是,拖欠了2000多万工程款,施工方停工讨薪。

一、

这是2016年的南京地王项目。去年4月,北京京奥港集团以47.6亿元豪夺南京麒麟G09宅地的开发权,溢价率超100%。

楼面价22353元/㎡,溢价率超100%,京奥港集团拿下这块“地王”,肯定是要大干一番的。

因为,这可是比面包还要贵的面粉!

要知道,这个板块最高地价只有8260元/㎡,周边楼盘——中南世纪雅苑,精装成交价也才2万多元/㎡。

想要让这块地王物超所值,就必须建高端豪宅。

于是,京奥港·未来墅放出了要卖到4万元/㎡的豪言,“南京第三代豪宅典范”应运而生。

但是,过高的地价,让京奥港成为一个一出世,就注定了多舛命途的项目。

如果能保证以4万元/㎡的价格买车,那么这个地王还是当之无愧的。但是,天总有不测的风云。

已经撸起袖子的京奥港碰到史上力度最大的一波调控,楼盘均价一调再调,直到2.5万左右。

政府调控的2.5万元/㎡的价格,让传说中的“精装豪宅”,变成了简陋的毛坯房。

今年8月,京奥港首开了154套房源,1号楼100套房,均价25993.31元/㎡;2号楼54套,均价25715.51元/㎡。

只比当时的入手楼面价22353元/㎡多出了3000元/㎡,基本是贴着地价卖。

在一二线城市,毛坯交房的中高档商品房,房价要比楼面价高5000元左右,才能不亏钱或微利。

如果算上融资成本等等,京奥港项目很可能开盘就已经亏损了亏本。

二、

在8月亏损开盘之后,现在又曝出拖欠至少2000万工程款停工的消息,南京楼市的这一颗地雷,终于爆了。

这个明星地王项目何以走到这个地步,大概是一大串事情的连锁反应。

首先,15年的房价暴涨热,催生了太多的高价地王。京奥港以近3倍的地价买了这块地,就必须寄希望于楼市的继续暴涨,才能有更高的售价

地价决定房价,地产商不怕地有多贵,因为我们的房更贵。

但谁料,国家的强调控来得那么快。限地价、限房价、限售、限购让房价的持续降温,亏本卖房,地王们纷纷被套牢。

而不幸的是,板块竞争对手的地价要比自己低得多。

京奥港22353元元/㎡拿下麒麟G09地块,珠海华发拿下麒麟G35地块,楼面价17887元/㎡;正荣拿下麒麟G36地块,楼面价9538元/㎡。

雪上加霜的是,它还欠着一屁股债还不上!

2016年6月京奥港向中融信托申请了34亿元的融资,期限12+6个月,利率是6.4-6.6%,并以标的地块土地使用权抵押、项目公司100%股权质押。

按照申请的信托计划里预算,京奥港项目可实现销售收入93.9亿,净利润约17亿,但目前京奥港销售额不会超过5.6亿。

93.9亿与5.6亿的差距有多大?而这个月,这笔融资就到期了。等待它的,只能是荒草丛生。

三、

京奥港不是被套地王的第一个,也不会是最后一个。

中国从来不缺地王。光2016年就产生了超过340个单、总价地王,尤其是上海、南京、杭州、苏州等地,地王频现,风光无两。

很多城市因为地王的火爆,迅速走完了数年才能完成的发展进度。但是如今,这些地王的现状如何呢?

2005年的顺驰,最后以12.8亿的价格将55%的股份贱卖,为自己的急剧扩张付出了惨重代价。

2009年的恒大,则是上市希望破灭,资产负债率高达95%,一度陷入破产传闻。

2014年的绿城,曾一度创下160%的高负债,资金链陷于崩溃边缘。

昔日日高达110亿元的上海“地王”,也成了共享单车的“坟场”

在光环散去后,地王已经俨然成为烫手山芋。

明年,2016年的数百个地王就要入市了。

地产商们怀着赌徒的心态,捧着超过当时的售价的高价地,走着精装豪宅路线,妄图能赚取更多的利润。

但不幸的是,地王们一出生就遭遇了巨大的调控之手,被限价牢牢的钳住了脖子。

南京京奥港地王的崩盘,仅仅只是开始,地王走向深渊的路途还远远没有结束!

(来源:金融视界)

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