文/拾遗君
来源：拾遗地（id：ishiyidi）
海航集团的一家子公司这几天在香港不声不响地拿了一块地，在内地没什么反响，但是惊到了香港的开发商。
海航集团最终拿到这块地的楼面价是每平方英尺1.35万港元，折合到内地相当于每平方米13万元人民币，这是深圳市区土地楼面价的2倍。
这一大手笔震惊到了香港的开发商，因为海航集团的出价是两年前，也就是2014年香港类似地块价格的2倍。而且，海航集团拿下这块地的楼面价，已经与地块周围的房价水平差不多。
香港一位身家超过110亿美元的超级富豪感叹，像我们这样的香港本地企业很难竞拍这种高价土地，内地公司有能力竞拍，但是香港发展商不行。
中国人除了去美国、英国、澳洲、加拿大到处购买房地产，现在内地的发展商也涌进了香港买地做开发。
一个房地产机构统计，在香港政府去年出售的住宅用地中，内地开发商占比几乎达到了一半，44%，在2012年，这一比例还只有7%，今年内地企业已经拍下了香港39%的政府出让土地。
一些分析认为，人民币在持续地贬值，香港税率比较低，而内地开发商在北京、上海和深圳这样的核心城市又拿不到土地，连南京、杭州、福州、厦门的土地价格都已经疯狂上涨，再加上香港融资比较便利，这些因素都在逼迫内地开发商转向香港获取土地。
拾遗君去香港政府网站上查了一下海航集团拿下的这块地，地盘面积1万多平方米，最高楼面面积6万平方米，成交价是88.37亿港元，批租期50年。最后当然是价高者得，海航集团很开心地笑纳了。
参与这块地竞拍的企业来头不小，总共有19家企业，其中香港房地产公司包括李嘉诚的长江实业、恒基兆业、新鸿基地产、嘉华国际、新世界发展、会德丰地产等，但显然来自内地的房地产公司也不示弱，万科、恒大、中海、保利、龙光地产、华润、世茂房地产悉数在列。
其实香港这位身家几百亿的超级富豪的吐槽很有意思，为什么这种高价地内地企业有实力拿，反而香港本土企业拿不下呢？
其实，香港地区对房地产开发的政策和税收相对有利，特区政府物业税政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则，跟所有发达房地产市场一样，香港对征收房地产税的方向是合并、减少已有开发和交易的税收，同时增加保有环节税收。
一家开发型香港房地产公司，其在香港缴纳的利得税，也就是所得税税率，是16.5%，而且香港政府还有减免，在内地，房地产公司要缴纳土地增值税，累进税率是30%-60%，但即使如此，香港开发商在本土拿地的时候，还是拼不过内地企业。
根本的原因，恐怕是两地房地产市场完全处在截然不同的阶段，内地仍然是开发销售阶段，香港已经进入到存量物业买卖、资产运营阶段，这两种类型房地产市场塑造了不同类型的房地产企业，尤其是公司的财务结构。
内地的发展商要持续地做买地、开发和销售的周转，所以他们手里持有大笔资金，并且主要的资本开支都是用于买地、开发，同时他们也有很高的负债、借贷；而香港发展商则持有很多物业资产，专心做运营收取租金，提升物业品质，对开发资金需求较少，不会沉淀太多的资金，而且，即使赚到很多钱，也都开始去拓展其他业务了，因此借贷水平也比较低。
如果有兴趣的话，简单翻一下香港地产商的负债水平，并对比一下内地开发商的负债水平，也就一目了然。
其实可以对比一下万达主题乐园和迪士尼乐园的发展阶段，就很好理解香港和内地房地产发展处在不同阶段的区别。
万达的主题乐园现在国内许多城市拿地开建，这是需要许多资金持续不断地投入，所以得做贷款，而且建成以后，还得靠销售主题乐园项目的住宅物业来回收资金。香港迪士尼乐园这两天决定投入14亿美元扩建，因为感受到了来自上海迪士尼乐园带走客流的压力。
所以，万达主题乐园的发展阶段还只是处在拿地开发，而迪士尼乐园已经进入到通过改造运营，提升客流、租金及项目价值的运营阶段，两者有很大的区别。
现在内地开发商在土地投资上用的杠杆非常高，而且目前房地产是中国经济的低风险、高利润的支柱产业，企业发债、从银行拿贷款的成本非常低，物业销售也积累了大把资金，而内地核心城市又迟迟不增加土地供应，或者设置各种买地限制，这些内地开发商当然会对香港土地市场萌生兴趣。
但现在有一个有趣的现象，现在广州和南京对开发商买地的资金来源都有非常严格的约束，就是资金应该是开发商自有资金，而不是利用银行理财、信托基金等杠杆资金。试想一下，如果香港买地也有这样的限制，让海航集团掏出上百亿资金买块地放手里，它还会如此不惜代价地跟香港地产商抢地吗？
