上海下重手调控，一只苍蝇都飞不出来！_

猝不及防！这下一只苍蝇都飞不出来了……

昨天（11月28日），上海突然下重手调控楼市，这已经2016年第三次出手调控楼市，在寒风瑟瑟中，这次调控来得好突然，让人不禁一个哆嗦。

昨晚九点，上海发布第一时间宣布了消息：

而且同步的，微博热点也在强推这个政策：

东方卫视也在9点钟左右宣布这个消息：

新闻综合频道同步宣布：

而且，为了迎合这波宣传，上海发布还很反常的选择中午12点的时候有过一次提前推送。要知道，一天推两次的节奏在上海发布这个账号里不是常有的现象。

从时间点上来看，在晚上9点这个时间宣布，从明天开始马上执行，毫无疑问，当下网签已经关闭，所有的政策得到立刻的执行，市场没有留窗口期，任何一只苍蝇都飞不出来。

而且很细致的是，这一次的政策，还配备了相当完善的问题解答，务必做到让所有人最短时间内可以最快程度的消化和领悟。

这一切意味着什么？

意味着这一次新政落地的传播得到最高层的指示，得到极度统一的传播与最大程度的扩散，并且是坚定不移的执行。

力度远超北京，真正的重拳！

白话版解读：

来源：@蓝鲸财经记者工作平台

公众号“齐俊杰”分析，这次的上海新政，调控力度甚至超过了北京。

一套首付也是35%，不但限贷，而且是认房又认贷，房和贷一个不合格都不行；首付直接50%，二套房利率还提高了10%，非普二套也直接干到了70%；而且公积金基本给废了，用了两次公积金的不管怎样，都不给贷款了，贷款余额倍数也从40倍降到了30倍。

而且上海还有一个最严格的政策，就是房贷收入比（按照工资基数算），调整为40%，以前通常情况下一般都是50%，虽然这个一直没怎么好好执行过。

毫无疑问，市场即将进入速冻模式

以下分析来自公众号“真叫卢俊的地产观”（zhenjiaolujun）。

2016年剩下的2个月，可能会是非常冰冷的两个月。当下上海的核心购买力支撑来自房屋置换，今年二手房轰出天量也是通过卖房后再买房的客户在大量激增。

而这一次政策的敏感点在于：

不论是否有房，不论贷款是否结清，只要你过去拥有过贷款记录，任何购房都将属于二套购房，首付比例上升到50%-70%，首付比例大幅度的提升毫无疑问最大程度的抑制住了市场的购买力。

本来上海的供应量在这两个月已经被打压过半，再加上这一次的需求萎缩，未来的两个月夸张点说，上海可能没有房地产这个行业了。

将碾碎多少年轻人的梦想？

算一笔账：

上海一套房500万，如果是首套，35%首付，你至少要准备175万现金；然后贷款325万元，月还款20500元，相当于家庭月收入要达到51250元，夫妻二人收入必须都得在25000元以上（税后才18000）。

而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%，这种收入群体里，有多少连一套房都没买过？大概可能凤毛菱角了。

因此齐俊杰认为，只要严格执行这个房贷收入比的政策，估计弄不好房贷能降到非常低的水平，甚至就是变相不批贷款了。

财经专栏作家@向小田分析，受上海地产新政打击最厉害的，就是名下拥有一套住房，想要置换更大房子的。他们被迫要拿出更多的现金，不仅仅是首付提升，按月还款额度也要增加，进一步掏空这些家庭。另外，那些想要买面积较小的二手房的人要注意，上家很可能符合前面我们说的这个特点——意味着你的上家搞不好买不起房了，签的合同存在违约的风险。

这次新政，对外地人隔绝距离达到最大：

这一次对于首套房的贷款认定扩散到全国范围，言下之意是什么，你在外地拥有贷款的在上海的首次购房依然会被认定为二套。

这对于这群在上海奋斗的外地年轻人来说，其实就是表达一个信息：

也许你在上海已经奋斗超过5年，也愿意在这里成家立业，但还是要在家乡和上海之间做一个选择，买在老家或者买在上海。

如果已经在老家买过房子的，那么很遗憾，上海再一次嫌弃了你，首套房七成对于不少人来说简直就是天价。

抓紧剩下这两个月？

拥有首套购房资格的朋友，剩下的2个月或许是好的窗口期：

市场供应层面，严控预售证以及严卡预售单价的现在，未来能够在市场上流通的房源一定是少之又少，但是换个角度来说，但凡能够流通出来的一定是性价比绝对不错的房子。

而另一头，通过二套非常高昂的首付代价，再一步的挤压市场，如果你依然能够被划定为首套范围内，那么这个可以说是城市给你的最大红利。

2016年的上海剩下的两个月，差不多就是福利分房的时代了，让没有房子的人可以用不错的代价拥有房子。

拥有一点钱的开发商们，剩下的2个月差不多是拿地的好时候：

伴随着调控政策的出台，也宣布了加大土地市场供应这个逻辑，承诺今年的土地供应不少于去年。虽然没有提到住宅的比例，但也可以看到，未来上海市场一定会有土地出让，甚至有可能包括之前被延后出让的那些土地。

从目前的预期来看，可以看到12月底有大量的住宅地块出让。而之前也规定了拿地必须自有资金，所以如果能够顺利回笼一些资金的话，开发商们在这个时候拿地应该是一个不错的窗口期。

当然，另外一方面，2015年在上海拿地的开发商们，2017年的销售是一个艰巨的考验，但愿你们的营销团队可以支撑起这样逆天的楼市。

楼市调控，这一轮非同寻常！

对于此轮房地产调控，资深房地产从业者赵毅的这篇文章值得我们深思。

年终将至，在“9.30”新政日益收紧房地产政策的大背景下，那些在这轮“历史上最癫狂的房地产盛宴”中已经赚的盆满钵满、业绩大幅超越既定目标的房地产企业的大佬们，已经提前步入了遍布全国各地的大大、小小年终论坛现场，说天道地、纵论未来。而对那些在过往战略布局上陷入去库存泥潭的中、小型房企，盛宴的传导效应尚未抵达“待解放区”，就已经面临掉头现实，看着业绩表上那根很难抬头的曲线，只能望洋兴叹，唏嘘不已！

遗憾的是，就新政实施近两月以来各地房地产市场和房地产企业的表现，尤其是土地市场仍然欢呼雀跃、兴奋不已的众多竞拍者，恐怕对这轮资产荒促成的房地产盛宴面临的调控背景和目标缺乏足够认识。

作为一名一直在独立思考并借助各方面数据、信息作出自己独特判断的资深房地产老鸟，有必要把自己的观察所得和判断拿出来与同行交流，希望让那些过于乐观的同行们冷静点。

金融政策是如何充当“调控杀手锏”的

这轮调控，其实其起点并非始于“9.30”，而是之前。2016年7月28日，《华尔街见闻》刊登一篇署名（张家伟）文章，“出手抑制‘地王’？证监会要求房企再融资资金不得用于拿地！”，该文的开篇是这样说的：

“据人民网，证监会官员称，房企通过再融资募集的资金只能用于房地产建设，而不能用于拿地和偿还银行贷款。行业人士指出，这些要求是抑制“地王”和地价的一种方式。”

现在看来，这则新闻其实透露了本届政府抑制房地产癫狂的一个核心“机密”：

从严格控制土地端资金来源，将资产荒背景下涌入房地产市场的巨额资金统统灭杀，逼其降低诉求，在“闲置，需要付出成本；进入实体企业，收益又不甘心！”的两难选择中，被迫结束空转，实现资金流向的导流！

高明，实在是高明！这种釜底抽薪式的政策，以上海市住建委10月8号出台的“关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见”为基调，在全国拉开了序幕。

该文第二条，“进一步加强商品住房用地交易资金来源监管”是这样表述的：

“建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。
根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。”

在此前后，央行、证监会、银监会、发改委、国土资源部、国务院等，均从不同渠道、不同监管领域，发出了同样的声音：对非自有资金进入土地市场配资，说NO！

11月17日，广州跟进同样口径的政策，严格审核新上市土地摘牌资金的来源，违者，没收保证金，三年内不得进入土地竞拍市场！

在国内各种资金全部被限制流向土地市场配资的大背景下，仍然蠢蠢欲动的房企，其实只有海外通道一途，通过“内保外贷”、“并购”、“境内外联动股权合作”等各种方式实现“瞒天过海”的资金安排，但这种做法显然与目前严厉的境内外资金进出监管相违背，一旦触动非法交易，代价绝对是“不可承受之重”！

11月16日，北京海淀区两宗地进入竞拍环节，四家企业以100%自持商品房面积与过往习惯的操作模式告别，进入高标准商品住宅建设方案投报程序；

11月17日，北京大兴区一宗土地进入同样逻辑，参与企业高达七家。

这种拼劲，好像与调控一毛钱关系都没有！为了抢地，习惯了靠销售回款实现快速周转的房地产企业，不惜做二房东，也要死拼到底。如果没有现成的金融工具，靠租金收益，显然是难以维持该行业高昂的管理费的！

变天了、变天了，宝宝今后如何拿地啊！

拿不到地又如何生存啊？

那些高杠杆找来的钱靠什么来还啊？

这让宝宝如何是好？这不是逼宝宝跳楼自杀吗？

本轮调控的背后玄机

两周前，从朋友圈传出两页疑似武汉市住房保障和房屋管理局于2016年11月8号形成的“全国部分城市房地产宏观调控工作部署会议有关情况的报告”签批文件照片。从该文件页眉圈阅内容看，该文件已经签批至武汉市委书记、市长和常务副市长，应该是原件无疑。

该文内容应该是响应2016年11月7日住建部于北京召开的“全国部分城市房地产宏观调控工作部署会”精神，并提出具体措施和建议的呈批报告。从该报告披露内容看，本届政府对房地产宏观调控的决心之大、力度之强，绝对超越历届任何一次宏观调控政策之决心与力度。

11月15日，武汉调控政策升级，本地人限购第三套，外地人设置了两年社保或个人所得税的门槛。前述报告被事实做实，绝非伪造！

之后，南京、合肥、深圳、西安等城市相继跟进，发布继“9.30”新政以后的第三梯次调控政策！

11月22日，网上又传出疑似杭州市政府向部分开发商发出的一份有关控制房价过分上涨的文件，附页赫然列出几十个在售与申请预售项目的名单。其透露出的信息，与前述网上披露的武汉市文件高度匹配：严控房价，不达目的不罢休！

从上述几个看似独立的“因城施策”调控政策来分析，笔者对之前有关本轮调控的判断有了更大的信心：

本轮调控，本届政府通过将铁腕制腐的坚强意志，传导到调控实施的全过程中，意欲彻底驯服房地产这匹一直以来裹挟着中国经济向前跌宕发展的烈马，让房地产业摆脱过往“一放就狂，收不住缰绳，房价、地价疯狂上窜！一收就僵，跌入冰窟，哀鸿遍野！”的非理性历史记录，走上良性、自我循环、自我约束道路，最大限度剥离房地产行业作为支柱型产业在整体经济发展中的过度依赖和所造成的风险，降低整体金融风险，为进一步的政治、经济改革铺路！

总有一天，作为GDP支柱产业的房地产行业（美国到今天为止，房地产行业仍然是GDP增长的第一贡献大户，占比达11%！），一定会是一匹骏马，有作为，懂担当，血管里流着的，不仅仅是道德的血液！

作为房地产行业的从业者，尤其是高层管理人员，如果不能看透本轮调控的核心而盲目乐观，以为“调控仍然会变成空调”的话，那会死得很惨！

本轮调控的周期判断

本轮调控绝不是业内乐观者预测的那样，到2017年第二季度逐步放松乃至松绑。而是目标直指2017年下半年将要召开的中国共产党十九大会议。之前所有的安排都要维持稳定，营造良好的政治、经济环境，确保圆满完成换届选举这一重大事项！

如果我没有预测错误的话，本届政府对如何保证整体经济发展目标已经胸有成竹，无需再靠将房地产业拉上促进GDP增长的战车。在“因城施策”大政方针下，2017年的房地产主旋律还是去库存，但会牢牢把住核心城市及其周边卫星城市房价、地价的上涨幅度（从多方信息可以判断，房价5%的年涨幅很可能是上限！），为十九大召开铺路。

按过往历次会议召开时间分析，十九大很可能会在年底召开。之后，是中央、省市和地方党委与政府班子的换届时间，一般要延续到次年的5、6月份才能全部结束。而在如此敏感的换届期间，出现重大政策变动的可能性，应该说是微乎其微。这样，本轮宏观调控的周期极有可能会至少维持到三级党、政班子换届结束之后，也就是2018年6月。