致2016年房价:你那末日的余晖可真灿烂!

致2016年房价:你那末日的余晖可真灿烂!
2016年12月31日 23:04 九哥财经

领导说了,GDP增速可以低于6.5%,这下那些希望中国房价能够再次以“保增长”的名义蹿升的炒房人心里落了空。更早几天的中央经济工作会议,也为中国的房价定了调:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位……

要知道,过去10年房价猛涨有利可图的时候,都是在说“坚决遏制部分城市房价过快上涨”,用网友的话来说,“摸石头过河这么多年,终于告诉吃瓜群众,房子是用来住的,不是用来炒的……”

阿弥陀佛!

就在这个2016年,就绝对值来看,70年产权的北京建筑面积房价彻底干败300年产权的纽约使用面积房价,70年产权的上海建筑面积房价踹死永久产权的东京使用面积房价,70年产权的深圳建筑面积房价更是将永久产权的柏林使用面积房价踩在地上打个对折……

何其辉煌?何其灿烂?

有专家说,2017年还要涨……

虽然说以我的智商来判断(我已经无数次在微信文章留言中被人痛骂智商不足),中国大城市的房价已经涨成了月球价格,但诚实的说,如果有人想最后吹一轮泡泡,还是能最后再涨一波的,不信,你看看现在香港房价!

为了不被那些脑子里只认得阿拉伯数字的人,把未来将房价从10万元涨到10.1万元视为对我的“啪啪打脸”,我又特地写了那篇“以黄金来计算过去10年的房价”的文章,现在,终于可以再次重申我一贯以来的观点:2016年,就是中国房价的顶点和拐点!

过去近20年,中国城市房价缘何暴涨?

这个问题别人解释过我也解释过,什么货币供应增加,地方政府控制土地供应,居民收入水平提高,城镇化发展迅速等等原因,总之,涨了,用后视镜来看,什么原因解释只要能符合大家脑子中认可的逻辑都行。

如果要总结这10多年来房价上涨大家都公认的三个主要原因:

一、货币超发;二、土地垄断;三、真实需求上升。

如果去除货币供应量增加的影响,按照房屋真实价值计算,真正决定房价过去15年来中国大城市房价暴涨的原因只涉及供需两个方面:

供应:中央默许下,各地方政府刻意控制土地供应,通过土地招牌制度赚钱;

需求:过去10年正好是中国购房适龄人口的高峰,人口的年龄结构决定房价。

供应方面,在地方政府找到新的足以支撑政府运行的税源之前(将来很可能开征房产税),就不要指望我天朝政府会放开土地供应,基本没有什么可说的话。所以,我这里只能从人口的年龄结构说说需求的问题,即便再控制土地供应,只要需求没有了,房价一样会跌成翔。

对照2010年中国的人口普查数据,将全部的10-54岁的人口数据整理出来。

然后,根据寿险业统计的生命表数据,以上面表格为基础,后推15年,假定每五年有1%的人因为各种意外而去世,将2015年、2020年、2025年25-49岁人口数量列举出来,并用2005年的人口来做对照,就可以整理出另外一个表格。

根据对中国购房适龄人口统计,25-34岁的人群占到中国购房人群总比例的60%左右,而35-49岁的人群约占购房人口总比例的30%左右——

在这里,我提出一个“全民购房需求压力”的概念,我们将25-34岁人口购房的权重确定为60%,35-49岁购房人群的权重确定为30%,然后将2005年的全民购房压力指数定为100作为对照,即可得出2010-2025年中国的房产需求压力表。

由表格可知,如果将2005年的全国民众的购房压力比作100的话,2010年的购房压力则是99.7,而2015-2016年将达到最高105.6,此后将持续下跌,2020年跌至101,到2025年更是跌至87.7的水平……

我曾经在“以黄金来计算过去10年的房价”一文中提到,如果用黄金来计算中国城市房价,过去12年里,房价最低点不是在出现在2005-2006年,也不是在2008年,而是在诡异的2011年,从这个表格来看,似乎也不完全是巧合。

过去的10多年里,无数从农村和中小城市出来的年轻人到大城市打拼,他们需要购置房屋,由此推高了大城市特别是一线城市的房价,把北上深这三个城市的房价更是被推升到脱离了地球引力的天价……

如果你认可25-49岁人群是中国大城市首次购房主力人群这个判断的话,那么2015-2016年就是整个中国大城市房产真实需求的顶峰——其中包括2.26亿的年轻人和3.37亿的中年人,他们需要在大城市居住,需要在大城市购置房屋……

这个需求,将在2015-2016年达到顶点并开始下跌,一旦过了2020年,伴随着25-34岁年轻人人口的断崖式下跌(从2.22亿骤降到1.70亿,近1/4的降幅),别说什么二三线城市的房价还有可能上涨,即使一线的北上广深大城市里,政府想要保持房价稳定,恐怕也是无能为力了。

 

供应方面虽然不能指望地方政府大发慈悲,但中央经济工作会议这次也第一次明确提出土地供应问题,“要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

即便考虑到货币和信贷放水因素,在中央经济工作会议之后,中央大领导对于房地产的定位已经明确,接下来最主要的任务是“防范金融风险”,而且我个人判断,因为整体的债务问题,随着无风险收益率的提高,2017年极有可能成为中国信贷收缩周期的起点,想着继续大水漫灌来拯救房地产的时代也彻底一去不复返了……

网上不是有一个段子说,2020年以后的小夫妻,可能过几年就会收到一份遗嘱,或者是某一方面的祖父母去世,或者是某一方的外祖父母去世,然后接手了一套又一套的房产,为了避免被征收房屋空置税,年轻夫妻决定,周一到周日,每天睡一座房子……

上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂,泡沫最大的时候,也常常是其五彩斑斓灿烂迷人的时候,2016年中国房价牛逼闪闪的暴涨,很有可能是其生命周期里最后的一抹余晖。

作者:路瑞锁 

来源:路财主A 

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