两个消息让楼市风云突变
重庆房管局传来重大消息
2月4日，也就是昨天重庆房管局传来消息，为规范房地产交易行为，确保房地产市场平稳健康，将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。
简单来说就是，你土地抵押借款的，你就不能往外卖房，而你要往外卖房了，办理了预售证了，就不能再把房子拿去做抵押，现实中很多开发商都有类似的情况，土地拿去融资换钱了，然后继续盖房，然后还去办理预售证往外卖房，这样可以快速回收资金，还有房子盖好了，预售证办下来了，一看不好卖，又拿去抵押了，把资金回笼，所以捂盘惜售他也无所谓，等到年景好的时候在卖，所以开发商只要有土地有房子，就再也不怕拿不到钱。
这招一出，开发商特别是小开发商恐怕就要哭死了，对于他们来说，再也不能玩空手套白狼的好戏，必须要投入真金白银，把房子开发出来才能拿到预售证，才能往外卖，而一旦开始卖，就要卖到底，不卖完就回收不了资金了。
而之前这种边抵押边卖相当不合理，如果这中间有任何的问题都是业主和银行承担风险，开发商早早的把利润锁定了，把风险甩了出去，年景好业主那可以卖高价，而年景不好，甩给银行不要了。
有人为此叫好，但其实本身就该如此，抵押了的房子还能往外卖，这在法律上没法解释，得亏楼市一直涨，一旦下跌，法律问题就会出来，如果银行要卖这房子或者土地，你说算谁的？是算业主拥有还是算银行的这完全是非常不合理的制度，但目前大多数城市还都在这么干。甚至可以说，出售已经抵押的商品，根本上就是一种诈骗，只可惜大部分业主根本就不知道这回事，而且在力量体现上，也跟银行不是一个量级，所以一旦出现楼市下跌等问题，银行在法律上压倒业主是可以预见的，但显然这一切的始作俑者就是那个开发商。
所以重庆出手规范这个市场是个大好事，又一次在楼市这个领域，为全国各地做了一个非常好的表率。
另一件大事就是国务院印发了全国土地纲要，很多人没有意识到这份文件的重要性。
重要政策出台！将决定中国楼市未来15年的命运
这份文件是昨天（2月4日）在“中国政府网”上全文公布的，由总理签批、国务院印发，名为《全国国土规划纲要（2016－2030年）》。
这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向：
第一，中心城市将继续维持较高房价，距离中小城市较近的中小城市将“价值发现”。
此前我多次在专栏里指出，“人地错配”是中国大城市房价偏高的重要原因（另一个是货币超发）。“人地错配”的含义是：由于公共资源、发展机遇集中在中心城市，所以中国的城镇化体现为大城市化，但国家的战略是“大中小城市协调发展”，所以增加中小城市土地供应，减少大城市土地供应，试图通过土地供应差别，带来房价差别，引导人口均衡分布。这种“人地错配”，将加剧中国大城市高房价现象，让中小城市楼市陷入严重过剩的深渊。
在新公布的“规划纲要”里，明确提出：
提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。
也就是说，未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口，其手段主要是“严格控制新增建设用地”。事实上，最近10多年来，北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的，其中深圳只有历史高峰期的四分之一左右，但人口仍然蜂拥而入。目前，深圳每年新生儿数量、幼儿园儿童人数、小学生人数、小学招生人数每年都在大幅增长，全面超过了北京、逼近上海。在这种情况下，希望中心城市房价趋势性下跌，显然是不现实的。
当然，“规划纲要”给出了解决方案：“引导中心城市人口向周边区域有序转移”。这种转移一般通过外迁工厂、学校等来实现，但说实话效果有限。因为北上广深在外迁了部分工厂、学校之后，“腾笼换鸟”迎来了更高附加值的产业，继续带来发展继续和就业机会。
最终，能分流大家到周边城市的，只有轨道交通能实现的“一小时通勤圈”，否则都是痴人说梦。所以，只有“廊坊居住、北京工作”、“东莞居住、深圳工作”、“佛山居住、广州工作”、“昆山、嘉善居住、上海工作”能实现，稍微远点都不可能。
上图：规划纲要里提出的部分控制目标
第二，未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。
规划还给出了国家心目中的城市带，按照其重要性依次如下：
第一层级：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带，这是要“广泛深入参与国际合作与竞争”的。
第二层级：长江中游地区和成渝城市带，这是要“加大承接产业转移力度”的，所以可以“适度扩大城市容量”。
第三层级：定位是“建成具有重要影响力的区域性经济中心，带动周边地区加快发展”。包括：
哈长（哈尔滨、长春）地区、辽中南地区、冀中南地区、山东半岛地区、东陇海地区、海峡西岸地区、北部湾地区、山西中部城市群、中原地区、江淮地区、黔中地区、滇中地区、呼包鄂榆地区、宁夏沿黄地区、关中—天水地区、兰州—西宁地区、天山北坡地区、藏中南地区。
此外，规划还把此前的“两横三纵开发轴”，事实上变成了“三横四纵开发轴”。四纵是：沿海轴带、京哈—京广轴带、包昆轴带，新增了京九轴带；三横是：陇海—兰新轴带、长江经济轴带，增加了沪昆轴带。
在纵横轴带交汇处的城市，往往迎来发展机遇。比如上海在沿海、长江轴带交汇处，郑州在陇海—兰新轴带和京哈—京广轴带交汇处，武汉在京哈—京广轴和长江轴带交汇处。那么，新增的一些交汇处，比如湖南长沙、河南商丘、江西九江、南昌，以及两条轴带的终点昆明，都将迎来新的发展机遇。
种种迹象显示，为了化解少数中心城市人口、功能的压力，国家有意建设“10个北京”，最近已经传出了所谓“4个世界城市、11个国家中心城市”的规划，所以，未来一批占位比较理想的强二线城市，将迎来巨大发展机遇。比如武汉、郑州，已经被纳入国家中心城市。
第三，重工业将西移，东部环境将持续改善
在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域，国家都在引导产业向中西部转移，东部人口密集地区减少产量走精品路线，以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。
在提到“重要商业功能区”时，规划纲要是这样列举的：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中—天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟，所以这些地区值得高度重视。
此外，规划还给出了重要的陆路口岸，他们虽然不如空运、海运中心重要，但也值得关注。其中很多地名，估计大多数读者都没有听说过，但这些小城也将迎来重要发展机遇。
未来会怎样？
愿景是好的，一方面对于核心城市周边地区的房价将形成推动作用应该是确定的，会形成新的上涨预期，原本默默无闻的三四线城市，现在可能会承接首都、上海、杭州、广州等城市的部分功能，接受大量的人口转移，形成新的住房需求。而核心大城市的利空，就没那么大的把握了，恐怕房价几年内都不会跌了，因为土地不再增加，供给不增，也就不可能再短期内扭转预期，没人卖房，光有限购限贷是没什么用的，所以还是那个观点，几年内在限制需求，供给不加的情况下，一线城市应该是价稳量跌的局面，流动性崩盘但价格坚挺。
至于未来几年之后怎么样，这就要看人口转移的情况，是不是真的能够控制人口规模，反正之前10年的控制都不怎么成功，但这次的力度似乎不一样，从2016年北京的政府工作报告中，似乎人口控制已经成功了，核心城区人口已经下降。希望这次是真的，所以回答大家那个问题，一线城市还涨不涨，现在看土地的梦想破灭了，那么似乎就剩了一个指标，那就是要看到底限购放松还有人口趋势性下降，到底哪个先到？
未来没来的时候，谁又知道会怎样，看看越来越少买房的日本人，也许能有所启示吧。
日本买房的人为何越来越少？
春节前，日本某大型公寓楼建设公司的执行董事大门先生请我吃饭。他带我去的那一家意大利餐厅在东京都的麻布。
麻布位于六本木的边上，是东京一个有名的高级住宅区。这一个住宅区有两大特点：一是外国的大使馆多，中国驻日本大使馆就在那里。二是高级公寓楼多。
麻布的高级公寓楼都有一个特点，就是楼层都是5层以下，隐隐约约地掩映在绿树丛中。大门先生说，日本所谓的高级公寓楼，有几个基本特征：一是楼层不高，一栋楼里就十几户，最多也就30来户人家。二是必须是在市中心，但是不是在市中心的繁华街区或者商业区，而是在宁静的住宅区。三是外观并不豪华，但是室内装修绝对顶级。
在麻布，这样低层的高级公寓时常可遇
我问他一个问题：“这些高级公寓楼的主人都是哪些人？”
大门先生告诉我，首先是成功的企业家，其次是高级商务人员，在其次是演艺界明星，最后是外国人的企业高管。但是，他也告诉我，高级公寓楼基本上是出租房为主，很少有普通的住家。原因是租金收益很好，一个月多则200万日元，少则60万日元，按人民币计算的话，每月房租就是3万6000元到12万元之间。
在东京首都圈，上下班坐轻轨地铁一个小时，是一个很正常的时间，或者说是标准的上下班所需要的时间。从东京市中心坐轻轨地铁1个小时，可以到达哪里？可以到达神奈川县的横滨市、埼玉县的埼玉市，千叶县的船桥市。换成上海的概念的话，可以到达江苏的苏州、昆山，浙江的嘉兴和上海郊外的青浦、松江。也就是说，600万白领们每天都是从这些地方离开家到东京市中心来上班的。
东京首都圈的白领们买第一套房子，平均年龄是在35岁，而在中国是27岁。东京人从22岁大学毕业，在30岁结婚，生下孩子要上幼儿园了，不少人才感觉到自己需要有一个真正意义上的家，于是考虑买房子。
在距离东京市中心一个小时车程的东京卫星城市，一套3室一厅的精装修公寓楼，实用面积100平米（按照中国建筑面积算的话，是130平米），售价一般在3500万日元之间，大约是200万元人民币左右。因为日本年轻人结婚没有向父母要婚房的习惯，因此，要买这一套房子，一般是首付20%，其余的20年分期付款。也就是在55岁，自己退休前，把最后的房贷还完。这是日本人买房子的普通的套路。
日本的一个白领在其一生中，经常面临的一个问题，是工作的调动。三年一换岗，是日本大企业的普通做法。因此，作为企业战士，常常会被派往地方工厂或者海外分公司去工作，甚至中央机关的干部也会被派往地方城市的政府中去担任不需要经过选举就可以任职的职位，接受基层工作的锻炼。因此移动性很大，有的时候，一家人举家前往，有的是企业战士一个人前往，一个人去外地工作，日语中有一个专用的名词，叫“单身赴任”。
一旦单身赴任，妻子和孩子就变成了留守妇女与儿童，就要守家。有的人因此感觉到，如果不买这一套房子的话，就没有住房的负担，一家人跟随丈夫走到哪里就可以在那里安家。譬如来到中国工作，无论是在上海还是北京，租房子居住，房租还可以申请公司补贴，几乎可以白住。
大门先生所在的公司是日本最大的一家专门开发建设公寓楼的公司，他说日本社会最近出现了一个新动向，那就是买房的人越来越少，租房子的人越来越多。
东京大学生生活协会的调查数据称，东京年轻人结婚，85%的人是租房子结婚，还有10%的人是住在父母家里或者单位宿舍里结婚，真正买房子结婚的比例只有5%。
出现这一种情况的原因，第一是年轻人没钱买房子，第二是日本没有父母亲掏钱给孩子买婚房的习惯，必须自力更生。第三，丈母娘也没有一定要女婿买房子才允许嫁女儿的要求，不存在“丈母娘经济”。
像这一类的公寓楼，在日本是属于普通的公寓楼
年轻人买不起房子，最大原因是因为没有钱，这可以理解。但是过了30岁，或者人到中年，还不买房子，这在中国就有点奇怪。
那么，日本社会为什么会出现买房的人越来越少，租房的人越来越多呢？最大的原因，是日本人开始考虑自己的居住环境必须符合自己生活形态的变化而变化，寻求居住环境的绝对合理性。
譬如说，孩子很小的时候，家要安在学校的附近，便于接送孩子，也方便孩子上学。同时，有两个孩子的话，必须要有三室一厅的空间。但是，当孩子长大，考上大学，离开家独立，或者结婚之后，家里就剩下2个父母两人，这时候，三室一厅的房子就显得太空空荡荡，而且每年的房产税也要多交。年纪大了，不再希望自己的家还在学校的边上，希望离超市近一些，希望离轻轨地铁车站近一些，希望离医院近一些。这时候，就要考虑搬家，但是买新房将要动用养老钱，而且旧房子已经不值钱，卖不出高价。因此，以前自己买下的房子于是就变成一种负担。
如果租房子住的话，孩子上学时，房子可以租在学校的边上，孩子长大后，房子可以租在离公司近一点的地方，减少上下班的体力消耗。等孩子上大学结婚离家后，房子可以租的小一点，省下一些房租。等自己年纪大时，就可以租到离医院离超市近一点的地方，便于自己看病和买菜。这一种根据生活形态变化而变化的租房生活，越来越多地被日本人所接受，因此日本的房地产市场，租房市场好过买房市场。
也有人会说，租房子虽好，但是，如果每月支付租金，支付到最后，房子还不是属于你的。但是如果买房的话，每月还贷，还到最后，这房子就变成自己的了。这话没有错。
但是，有不少日本人是这样认为的：我租房子生活，虽然支付的房租和每月还贷的金额差不多，但是，我不需要另外承担房产税，同时设备坏了也不需要我自己掏钱去买，通知一下房东就会过来给你修好。有钱时，我房子租的好一点，没钱时，我房子租的差一点，人生有许多难以预测的变故，譬如离婚、譬如失业，如果是自己租房的话，这一笔张可以变得清清爽爽，但是如果是自己买房的话，夫妻之间的财产分割，失业后付不起房贷等等的问题就会迎面而来。
更为重要的是，日本有一个“财产赠与税”和“遗产继承税”，父母亲要把自己的房子转让给孩子，或者过世后，父母亲的房子需要孩子来继承，都要支付“财产赠与税”或者“遗产继承税”，最高税额是40%，等于是将近一半的房子钱需要交给政府。当孩子付不出这一笔钱时，那也等于是父母亲给孩子一个很大的经济负担，反而给孩子添了麻烦。在日本空房率日益增大的背景下，老房子不一定，说卖就卖得出去。
正因为日本一直有一种租房的市场，因此在日本，尤其是像东京、大阪、福冈等这样的大都市，许多的公寓楼从设计阶段开始，就是确定是出租的不是出售的。日本的租房市场是十分的成熟，而且很有规矩：譬如房东希望你是长期租用，不会出现中国那一种突然要把房子卖了把房客赶走的事情。第二，可以租用的房子遍布城市的各个角落，可以根据自己的需求选择不同地段不同价位的房子。第三，房型从单身公寓到家族公寓，应有尽有，而且每一套房子不管新旧，厨房、卫生间、洗浴间是一应齐全，生活十分便利。
现在中国社会的情况与日本社会相差甚远，在中国，没房子就没有财产也就没有地位。但是，有房子的负面问题，也会逐渐凸显出来。我这几天回浙江老家陪伴爸妈过年，家里是一栋三层楼的房子，如今只有2个老人在住。前几年经济好的时候，外地民工多，或者旧城改造，拆迁户多的时候，房子还能租出去，现在民工也少了，旧城改造难度也越来越大，所以，租房子的人也是越来越少。突然发现，有太多的房子也是一个负担，如果抛弃就有的观念，日本人那一种租房生活也不失为一种理性的选择。
综合自齐俊杰看财经 （ID：qijunjie82）齐俊杰、天天说钱liuxb0929刘晓博、新浪博客、亚洲通讯社社长 徐静波、网络等
