上海发布重大楼市新规:全面封杀商住房用地!

上海发布重大楼市新规:全面封杀商住房用地!
2017年04月25日 10:10 九哥财经

本文由九州智库(jiuzhouzk)综合楼市与上海(PrpertyTimes)、凤凰财经(finance_ifeng)、樱桃小房子(cherryhouse2017)、北京晨报

就在刚刚,上海公布了土地出让新政!全面封杀商住房用地,更禁止散售商铺及办公:

1、对商业、办公、商品住宅等经营性物业,应按照出让合同约定持有相应面积的房地产,不得整体、分割转让。出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

2、出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公;出让合同中商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。

3、位于城市重要特定地区、具有重要功能性的商业、办公等经营性用地,可采用附带规划设计方案、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

4、受让人在完成开发建设并领取房地产权证后,土地出让合同中约定持有的物业,在持有年限内不得转让。 

5、经营性用地使用权抵押时所担保的主债权,仅限于开发建设该出让地块的贷款,且不得超过合同约定的土地出让价款总额。

这个周末不平静!火爆的南京楼市也再爆新闻:部分新盘销售失控,购房认购资格被炒到60万元一个,南京紧急约谈12家开发商,要求他们落实最严格的监管制度,将发现的炒卖房号线索移交公安机关。至此,继雄安新区之后,南京成为第一个公安介入楼市调控的城市。

楼市暴涨背后,政府采取了严厉的调控政策稳定楼市,然而中国楼市依旧高烧不退,提高首付以及打击商住房都没有击退购房者的热情。房地产市场存在的巨大泡沫,已经成为经济的一大隐忧。

难道是中国人有钱,买房就如买白菜吗?真相是,很多人是借钱买房。

正如原财政部长楼继伟所言,中国家庭的杠杆率已经升至接近50%。

家庭杠杆率50%是个什么概念呢?高还是低?

2004-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%,2009年4万亿后,随着房价的上涨,家庭杠杆率也持续走高。家庭杠杆率怎么算的呢?就是住户贷款与名义GDP的比值。

今年3月末,中国住户贷款的余额是35.23万亿,除以去年GDP74.4万亿,就是47.3%。按照今年GDP增长6.5%的预期,同时住户贷款再增加5-6万亿计算,大概到年底,家庭杠杆率也就达到50%了。

周小川希望居民加杠杆的逻辑,是与发达国家比,我们的杠杆率还不高。美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上,澳大利亚居民杠杆在2014年更是达到113%。而美国的居民部门宏观杠杆率在1985年以后出现一轮快速攀升,在2007年达到历史最高值99.4%。

但我们是发展中国家,人均收入水平和人均GDP还远远未达到发达国家的水平,我们能跟他们比杠杆率不?如果跟发展中国家比,这杠杆水平就比较高了。比如,俄罗斯的家庭杠杆率是16%,印度仅为9%。所以楼部长在谈到去杠杆的速度时,也说去杠杆进程不应该太快。其实高负债的背后,反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了。

前面有日本的例子。上世纪80年代末和上世纪90年代初,日本房地产泡沫解体之后,日本经济在此后的20多年里没有走出阴影。

在2016年房地产相关贷款增速过快的情况下,房地产领域的金融风险隐患随之上升,甚至有的银行还可以做零首付,这样的杠杆太吓人了。监管当局注意到了其中可能蕴藏的风险,一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险,控制高杠杆买房。

那么中国楼市难题如何破解?看看世界各国的经验:

纵观世界各国,凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家,都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源,也就是说,房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量,首要的考量是社会发展,是公众的居住权。

欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源,后来产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型,住房政策,尤其是公共住房政策越来越变成这些国家的社会政策的一部分。

在今天的北欧国家,房地产还是完全属于社会政策,这些把公共住房仅仅看成是对穷人的救济的福利国家,其实公共住房也是不成功的,公共住房最终变成了贫民窟。

而亚洲国家新加坡却在楼市问题上有所创新,是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家:既学习了欧洲公共住房的经验,又结合国情,创造了独一无二的公共住房制度。

如果说在西方社会,公共住房主要是为了社会弱势群体,那么在新加坡,公共住房是为全体社会成员的,80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。

目前,无论哪个角色,开发商还是投资者,想从房地产那里获得巨额的利益,都带有极大的投机性。一些投资者甚至不惜借高利贷去投资楼市。当房地产被投资者或投机者所操控时,住房真的就变成了金融属性。

现在,当所有人的财富增值基本靠房子的升值,就会促使大家挤破头也要去买房了。中国面临双重的挑战。一方面是房地产泡沫,房价泡沫一旦破灭,总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。在各种社会文化因素的作用下,大多数人中国都渴望有属于自己的房子,年轻人普遍认为幸福和房子息息相关。

他山之石,或许可以攻玉,让我们拭目以待。

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部