来源：明源地产研究（mydcyjy）
作者：艾振强
原文标题：4月份万科的销售额都大跌了35%，调控威力渐显！房企要准备好过冬
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今年一季度是房企有史以来卖得最好的一个春天！碧桂园、万科三个月就达到了去年一半的业绩，其中，碧桂园仅3月单月就实现签约销售金额634亿元，同比暴增230%！
不过，正如明源君此前提醒的，这些标杆房企业绩暴涨固然有很多独门利器，但更多的可能源于一点——都把今年的销售目标往前提了。事实证明，这是明智之举。4月份，大量房企的销售金额即大幅下滑，万科环比3月下跌35%，不少房企下跌50%左右，个别走高端路线的甚至下跌70%以上！
▲ 来源：公司公告、明源地产研究院
毋庸置疑，调控的时滞已过，现在已经开始显示威力。过去几次调控，房价的周期大约为两年，房价调整的周期是7~8个月，但此次不同，还有加严的趋势。往后的销售数据比4月份还坏将是大概率事件。各房企，以及地产人恐怕要及早做好过冬的准备。
01
4月份成交大幅下滑
调控已经开始显现威力
刚刚过去的一季度是房企卖得最好的春天，但是美好的时光总是短暂的。进入4月份，不那么好的日子开始来临。
一、标杆房企4月的销售额环比下跌严重
市场过热到政策出台会有一个时滞，因为政府要观察、调研，还要商议出什么样的政策，以及何时出；政策出台以后，也会有时滞，就像一辆高速行驶的列车，即便踩了紧急刹车，但由于惯性的作用，还会向前滑行一段距离才会停下来。
这两个时滞的时间段，就是重要的时间窗口。正所谓天下武功，无坚不摧，唯快不破。碧桂园、恒大等标杆房企早就预判准了形势，而且照此制定自身的战略。
这些企业不仅春节不打烊，而且还加大了推货的力度。在2016年全年业绩记者招待会，碧桂园副总裁程光煜即表示，公司一、二月的快速增长出了得益于春节不打烊……
可以说，一季度卖得特别好的房企，都是成功地抓住了出货的时间窗口，实现了落袋为安的目标。
如今，时滞已经结束，前提层层叠加的调控政策开始显现威力，使得房企4月份的销售额受到较大的影响。特别是项目主要在一二线城市，且产品以改善型、高端为主的房企，因预售证审批受阻，受到的影响尤其大。恒大、碧桂园等受到的影响较小，是由于其在三四线，乃至五线城市有大量的项目，受调控影响小。以下是兴业地产首席阎常铭发给明源君的一张图表的部分：
▲来源：CRIC、兴业证券房地产团队、明源地产研究院
二、北京、上海商品房成交下跌十分明显
与各房企销售业绩下滑相对应的是，最先启动调控的重点城市，成交量和价格双双下跌，且幅度都还不小。
北京4月商品房共成交40万方，环比下降48%。据报道，北京二手房下降明显，中高端房源议价空间在10~15%。
上海市4月商品房成交102.43万平米，环比上月下跌4.12%；成交均价36288元/平米，环比上月下跌2.08%。
虽然价格走低与新房成交在郊区新城或冷门区域有关，但是成交面积下跌却也是不争的事实。尤其值得注意的是，4月份上海商品住宅放量供应，达到今年1月份以来高峰，共计约57.33万平米，但成交量却不升反降。
▲ 来源：佑威房地产研究中心、明源地产研究院
苏州4月商品住宅共成交6511套，环比下降0.67%。成交价17951元/平米，环比下降2.08%。新房价格今年首次下降。
与此同时，南京、杭州等地的新房成交量也环比下降20~30%，价格已经开始止涨，甚至有特价房出现。
深圳较为特殊，4月商品住宅共成交1977套，环比上涨（3月基数很低），但成交价54619元/平米，环比下降0.2%。连续7个月下跌。
4月份调控频率有增无减，执行力度也越来越大。调控效果在4月已经开始显现，成为楼市行情的分水岭，预计二季度房价将继续降温。
明源君认识一些北京的中介，他们均表示，进入4月份，基本没房可卖，少数中介甚至转行了，剩下的则则只能卖海南的房子。
02
此次调控不同以往
不会这么快结束
以史为鉴，可以知兴替。但是，简单地套用过去的经验预测未来，却很可能犯错，我们需要以发展的眼光看待问题。
从2008年至今，我国经历了三轮由政策放松、收紧、再放松导致的房地产短周期，每一次的周期都大约是2年。而这2年间，市场下行的时长大约是7~8个月，但这一次，显然不同以往。
▧2008年以来我国房地产调整周期图
▲ 来源：明源地产研究院
此番调控被称为史上最严，从需求端到供给端，再到金融去杠杆，海陆空全方位压制房地产市场，显示出了管理层调控的决心。明源君认为，此次调控不会这么快结束，周期将超过两年。
第一，加入调控的地方还在增加，已调控的城市还在加码
自去年9·30打响楼市调控第一枪，截至目前，全国已有超过55个城市祭出各类调控政策约200次，而北京从“3·17新政”开始的新一轮楼市调控，更是以“四限”手段全方位狙击楼市投资投机。
而且，加入调控的城市还会加多，有些甚至根本意想不到，比如3月23日，安徽省阜阳市临泉县政府官网突然发布一则“临泉县限房价、控地价给楼市降温”通告。而临泉县是国家级贫困县！4月份兰州、海口等城市也加入到楼市调控的行列……
早期已经调控的城市也将会不断加码，例如5月3日凌晨，郑州市调控再次升级，除限购区域扩大，还规定自5月3日购买的住房，不满3年不得上市转让。自此，限售再多一城，而这远不会是最后一个。
这些调控政策无疑会使得此类城市后续市场交易受到影响,成交面积环比下跌20%甚至更高并不奇怪。
第二，经济表现好于预期，用房地产刺激的逻辑并不成立
作为国民经济的支柱产业，我国房地产经常在经济下行时充当救心丸的作用，但目前来看这一逻辑不成立。
根据今年两会的政府工作报告，今年GDP目标为6.5%-7%。根据国家统计局的数据，今年一季度国内生产总值180683亿元，按可比价格计算，同比增长6.9%，好于预期。说明自去年9月以来的调控对经济影响不大。
▲ 来源：Wind资讯、明源地产研究院
虽然一季度，全国房地产开发投资19292亿元，同比增长9.1%，增速比上年全年加快2.2个百分点；全国商品房销售额23182亿元，增长25.1%；但是，3月末，全国商品房待售面积68810万平米，比2月末减少1745万平米。
第三，促进房地产市场稳定发展的长效机制正在加快形成
去年12月中旬召开的中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定调性质的观点。不少人将其当作“狼来了”，以为一阵风过去就会继续走老路。然而，这一次极有可能是来真的！
中共中央政治局4月25日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，习总书记主持会议，提出：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。这则消息亮点就是“加快形成”这四个字！
限购限贷限售显然都不是长效机制，长效机制一定是符合当前已经高度市场化的机制，市场的特征就是要发挥价格的调控作用，价格调控一定会与税收关联，因为税率是最好的价格调控机制。因此，加快形成房地产调控约等于税收政策会很快出台。
目前，一些三四线城市也开始限购，说明房地产去库存已经接近尾声，这时候出台房地产税是最佳“窗口期”，房地产税很有可能突然推到人们面前，就像雄安新区的设立。目前，不少地方已经限售，即便房地产税推出，市场也激不起多大的波澜，然后慢慢放开限购，等市场适应后，房地产税自然会替代限购。
房子是用来住的，不是用来炒的，这个朴素、平常的表述背后潜藏了大规模的改革震荡。明源君认为，未来，房地产将配合国家经济良性发展的基本诉求，从根本上结束多年来的脱实向虚、不断加杠杆的泡沫路线，回归房子的居住功能。
还有诸多迹象表明政策还会继续收紧，比如，最近北京开始对楼市定向加息。北京中介关店300家，链家也不例外，要知道，当年调控时，别人关店，链家则不断开店，待市场回暖之后，它已经是一个庞然大物，现在关店，说明其也预判调控会持续很长时间。
03
面对即将到来的寒冬
房企需要深挖洞广积粮
调控让热火朝天的景象开始转冷，对于房企来说，要做的就是深挖洞，广积粮，静待春天的来临。
一、房企的重要目标是拿钱拿地
通过海外融资为自己输血
在4月21日的银监会一季度经济金融形势分析会上，银监会主席郭树清称要合理控制房地产融资业务增速，有效防范集中度风险，严禁银行资金违规流入房地产领域。
4月26日，中央召开了国家金融安全会议，明确要求强化房地产市场调控，并制定长效机制，坚决遏制和打击房地产领域的加杠杆违法行为。
事实上，2016年9月前后，央行拉开了去杠杆的大幕，密集出台的政策将房企融资的通道一个个堵死。
此前两年，公司债是房企的重要融资工具。Wind数据显示，2016年房地产类公司债发行986只，发行金额12705.32亿元，占公司债发行总额的46.7%。而中原地产研究中心数据显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资合计仅133.08亿元，相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。资金价格也出现了明显上行趋势。为此，房企纷纷走向海外。
数据显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月份房企银行贷款的2.25倍！
▲ 来源：Wind资讯、明源地产研究院
当然，海外融资有风险，房企在海外融资时会做一定对冲，但汇兑损失并不能完全对冲，而且随着人民币贬值，成本也在提升。以H企为例，受人民币贬值的影响，2016年公司由于融资产生的汇兑损失约50亿元！不过，在境内融资受阻的情况下，能够海外融资总还是不错的，至少比成本更好的信托要好。
用益信托最新数据显示，2017年3月全月共发行260.4亿元的房地产集合信托产品，较2月份的166.3亿和1月份的171.2亿增加了50%以上！通过信托拿到的钱很贵，但是有总比没有好。
逆势拿下大量优质的土地
土地是房企最重要的生产资料，在“钱和土地谁更稀缺”的争论声中，龙头房企依旧在逆势拿地。
过往的历史证明，调控期是逆市布局，助跑的极好时机。现在这个阶段，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。因此，要做大规模就要拿地，拿好地！
▧2017年1~4月份，房企土地成交金额TOP10
▲ 中国指数研究院、明源地产研究院
2017年1~4月，TOP10房企拿地总价高达3460亿元，碧桂园和保利的拿地金额继续稳居前两位。碧桂园在巩固三四线城市同时积极向一二线城市倾斜，广州、苏州、重庆等热点城市积极进驻。
当然，单枪匹马干有风险，因此联合拿地抱团取暖是不错的方式。目前，在一二线热点中心城市，联合拿地成为风潮。例如保利、首开、中海、龙湖联合拿地合作共赢，也为聚焦一线城市北京奠定了基础。
二、地产人要提升自己的附加值
正所谓唇寒齿亡，面对已经到来的不那么好的日子，早有准备的房企熬一熬就过去了。但熬的过程中是要瘦身的，因此地产人要注意了。
中国的楼市是政策市，变化的节奏很快，即便是恒大、碧桂园这样的大型房企，也要靠快周转来熨平政策周期波动的风险。不断的压缩工期，必然要求员工加班加点。
在刚刚过去的五一劳动节，无数地产人都在后台留言表示，一入地产深似海，从此休假是路人。不过，遇到市场转冷，你想加班也未必有机会。比如前几天，明源君即看到一视频，某标杆房企营销口的人员，因为没有完成既定的业绩，被惩罚喝酱油，下一次再完不成必然是要走人的……此前市场火爆时，员工队伍也会急剧扩大，现在市场没那么火了，自然也就不需要这么多人了。
一些专业本来也越来越没以前那么重要了，比如成本、运营，因为重心都往前移了，对应的就是投资拿地越来越重要。同时，诸如万达、恒大等转型和多元化布局，具备互联网、金融等专业和业务能力的人才受到青睐。地产人该如何应对？对此，明源君下期会专门撰文进行阐述。
来源：明源地产研究（mydcyjy）
作者：艾振强
原文标题：4月份万科的销售额都大跌了35%，调控威力渐显！房企要准备好过冬
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