房价八连跌,成交走低,这是新一轮买房最好时机?

房价八连跌,成交走低,这是新一轮买房最好时机?
2017年06月03日 16:53 九哥财经

来源:塔木德富豪会(微信号tmdfhh),综合自21世纪经济报道、南方都市报

如果中国楼市正的迎来变天、冬天,遥方必传来楼市调控放松的声音。相同,目前15个热点城市(4个一线城市与11个二线城市)及部分二线、三四线房价上涨的城市并没有出现什么变天、冬天、暴跌的情形,却是抢房、房价上涨的现象,楼市调控有所收紧属于正常现象,不过是稳定市场预期而已,防止楼市大起大落。

新房成交连续三周保持在不足400套的低位。

南都统计数据显示,周内新房成交338套,环比上周减少8套;均价为55034元/平方米,环比上周上涨5个百分点。

从成交项目来看,龙园大观花园、壹成中心花园、心海城销售名列前排,其中心海城参考成交价为32731元/平方米。

推售方面,南都统计数据显示,周内有宝观城锦鲤大厦一个项目取得预售证明,全市新增可预售住宅房源159套(含公寓)。

深圳中原表示,宏观上金融市场监管仍旧偏紧,近期面临半年度银行考核以及金融机构资产负债表调整,短期资金成本预计将出现频繁波动。

长期仍以保持流动性稳定,增强市场预期,为实体经济创造良好的政策环境为主。楼市方面政策更加倾向大幅调控后的制度规范。

1罗湖区业主报价下调幅度扩大

南都统计数据显示,周内二手房成交1263套,环比上周减少超过一成。不过,由于受小长假端午节影响少一个备案日,从日均成交量来看,实际情况是周内成交316套较上周的291套有明显增加。

深圳中原表示,近期业主报价波动比较频繁,预期不稳定,呈现震荡走下的趋势。当前深圳尚未出台新的政策,受周边地区政策频繁出台的影响,深圳楼市预期波动性较大,市场观望情绪有所加重。

从区域上来看,上一自然周,七区业主报价普遍连续2周下调,目前来看,福田、南山、宝安下调幅度稍有收窄,但罗湖区报价下调幅度扩大。

深圳各片区方面,洪湖、龙岗中心城南区、春风路等业主报价跌幅榜排前列,分别下跌13 .9 %、8 .4%、6 .7%。

深圳中原表示,近期深圳楼市政策方向不明朗,以致市场对后市情绪多空交替。未来将持续影响成交量的稳定,价格上回升也不会过快。

2二手房量价下行

刚刚过去的5月,京沪广深二手住宅市场首次统一出现下行信号。

在四个一线城市中,北京作为3月份新一轮调控的领头羊,限购限贷政策最为严厉。目前,北京二手房成交价、成交量均持续环比下行。

伟业我爱我家市场研究院数据显示,5月北京二手房成交均价环比4月下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。我爱我家称,跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度均超过20%。

与此同时,北京二手住宅成交量也在进一步探底。据中原地产研究中心统计,截至5月30日,当月北京二手住宅签约10236套,预计全月签约在1.1万套以内,而这是最近27个月的最低值。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出,在一系列政策叠加下,北京二手房市场购房需求明显减少,交易需求直线下滑,市场交易量大幅减少,网签量、签单量也自然持续下跌。

而作为本轮最早开始严厉调控的一线城市,深圳的二手住宅成交价也在持续回落。

据中原地产监测,过去三周(5月8-14日、15-21日、22-28日),深圳的188个样本二手楼盘接连三周下行,成交均价分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元,已创下近70周最低记录。

深圳中原调研指出,当前二手房业主报价频繁波动,整体呈震荡下行走势,显示业主对后市信心走弱。

广州作为首个开启“限卖”调控的一线城市,二手房交易行情受到外界关注。中原、合富等研究机构表示,当前广州二手房的看涨信心明显减弱。

“受新政调控影响,客户观望情绪持续,看房客明显减少,整体市场成交进一步走低”,广州中原发展研究部指出,从二手住宅盘源报价变化幅度看,本周报价下调5%以内的盘源增加最为明显,较上周净增5.6%。

此外,被外界认为本轮调控手段较温和的上海,同样出现了量价齐跌的状况。

据链家市场研究部,4月上海二手住宅成交1.55万套,环比下跌20.38%;此外,伟业我爱我家数据也显示,上海该月二手房成交均价为51902元/平方米,环比3月下跌0.47%。与2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比,每平方米单价下跌约1500元。

中原地产首席分析师张大伟指出,目前一线城市二手房已经在调控的影响下出现“退烧”,下行主要还是表现在成交量上,而成交价的调整才刚刚开始,买卖双方仍在博弈。胡景晖则表示,整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑,买家观望情绪浓,市场议价空间在增大。

3持续降温

中原地产首席分析师张大伟认为,3月后的数据逐渐开始反映出调控影响,预示市场进入调整周期,后续市场成交将继续降温。

胡景晖则发现,市场理性正在逐步回归:“经过一系列调控,北京楼市曾经的恐慌情绪消失,业主不再惜售跳价,客户不再恐慌抢房。目前市场的交易节奏放缓,这足以说明本轮新政成效显著。”

“定价更为市场化的二手房及房屋租赁市场纷纷出现价格下滑,这说明管控的效果是积极和明显的”,易居研究院研究总监严跃进认为,对于此类下跌信号,从正面的角度看,即市场暴热的状态确实在转变。

一二手房价格是联动的,二手房的下跌必然会影响到新房,尤其是目前一线城市均进入了存量房时代,每年的二手房成交远大于新房,可以说二手房实际上决定了一个城市的房价定价体系;而目前一线城市的新房又普遍受限价管控,已然难以上涨,如果二手房继续降价,新房价格体系也将加快被重构。

展望后市,多家研究机构均指出,楼市进一步降温或将是大概率事件。

4新一轮买房的最好机遇已到

近日, 中国城市房地产研究院院长、 著名经济学家谢逸枫撰文称:新一轮买房的最好机遇已到。他认为:不担心楼市调控会毫无底线的一直打下去,最要担心的是中国经济、地方债务、土地财政可以支撑多久,关键时刻一样会放松调控。

不要以为调控的目的是降房价,实质上是降涨幅。2015年-2016年热点城市与部分三四线城市房价的涨幅这么大,即使2017年房价下跌20%、30%,事实上房价还是没有下跌,跌的是涨幅。

最为可怕的是房价还会越来越高,买房越来越贵,买房越来越难。因为银行房贷利率上调、优惠利率取消、优惠税费取消、房贷首付增加、限制入市的门槛多、地价上涨、房企融资成本提高等因素,导致购房者比调控前买房都贵的现象。

调控不仅让房价涨幅下降了,也让买房成本上涨了,对刚需与改善来讲,需要自行调整心态。

按照以往楼市调控与政策周期的变化,基本为12个月-18个月,即房价与成交调整到这个时间,调控就会放松或者调整。

如果二手房的数据显示,房价与成交自调控开始出现超过12个月以上波动调整,就是最好的买房时机窗口,对于自住与改善的需求。

而一手房的数据显示,房价与成交自调控开始出现超过12个月以上波动调整,就是最好的买房时机窗口,对于自住与改善的需求。

按照房价与成交而言,就是涨幅顶部见顶到回落,由回落开始到触底反弹,由房价与成交上拐到下拐,下拐开始到探底反弹。而按照购房者观望期看,也是3个月到6个月,调控的负影响就会逐渐的下降。

受到一系列的调控政策影响,限购、限贷、限价、限售、限签、限商住、限转售等影响,热点城市的住宅成交量逐步出现环比、同比下跌,5月形成大跌的趋势,而房价则由暴涨到大涨,最后到稳涨,没有出现暴跌大跌的走势,这就是房价盘整、成交震荡期。

现在的热点城市与部分三四线城市逐渐进入买卖双方僵持、观望的心理,这样的局面预计会持续到今年7、8月。

而去库存的大部分三四线城市的销售与没有调控的三四线城市会是今年金九银十的主要阵地。因此,热点城市与部分二三四线城市不给力的话,今年的金九银十要黄了,对比2015年、2016年看,预期会是铜九铁十。

当前中国楼市没有进入冬天,也没有变天,更没有拐点,仅仅是一线与部分二线三线四线城市一手住宅量价波动而已。

北上广深与热点二三四线城市的一手住宅市场,总体保持平稳发展趋势。即使是北京、上海、广州、深圳的二手房市场数据比较难看,甚至出现崩溃局面,房价却没有丝毫下跌,一直保持稳定的上涨走势。

不可否认的是一线与二线、部分三线四线城市进入深度盘整、震荡期,热点城市的库存补充由新增到存量形成齐头并进的局面。大部分三四线城市处于去库存阶段,这其实是刚需与改善最好的买房时机,不可错过。

一旦市场的观望期超过3个月,或者6个月,就会结束,调控的负影响下降,购房者肯定要出手购房。

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部