来源：商业汇评（id：viewswire）综合中国新闻网、21世纪经济报道、腾讯大燕网、第一财经日报、暴财经（ID：icaijing123）

在业内人士看来，楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。多地楼市开始探索针对销售端的调控手段，或直接限制销售价格，或为房屋“转手”设置时间门槛。

未来实施限售城市或超过50个。

超36城启动住房限售

始于今年3月的限售政策，迅速成为全国楼市调控的主流，甚至出现了“一日三地”齐限售的情景。5月20日，长沙、无锡、嘉兴三地相继出台限售政策，进一步加强楼市调控力度。

据中原地产研究中心最新统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

北上广房价环比出现下降

6月12日中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布的监测数据显示，2017年5月一线城市北京、上海、广州的房价环比出现了下降。

上述城市5月房价中位数分别为每平方米61685元、54458元、22273元，分别比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一个一线城市深圳房价中位数为每平方米50423元，同比上升0.5%。

楼市“去杠杆” 利好刚需购房者

“事实上，限售就是楼市的‘去杠杆’政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照4-5年的交易周期，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”中原地产首席分析师张大伟直言。

即使现在在限售城市购买新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位业内人士认为，限售明显打击了投机投资需求，降低房地产市场的投资属性，影响了炒房者短期获利的可能性。“对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大”。

短期投资风险增加，反过来看，对准备长期持有的刚需购房者却是利好。同策咨询研究中心总监张宏伟就表示，限售保证了市场的稳定发展，未来真正有需要的购房者才会买房，有利于楼市长期平稳发展。

限售范围将快速向三四线城市蔓延

从统计局此前发布的70城房价数据可以看出，三线城市房价环比涨幅已超过一二线城市。

4月份，70城房价中，新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市，分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安、韶关，最高涨幅为2.6%，几乎被三线城市包揽。

“相比往年，本次调控周期最明显的是增加了限售+限商。”张大伟说，当下一线城市主要特点是限制商办项目购买，北京、上海等地全面收紧；而对其他城市来说，限售的范围越来越大，预计将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。

在张大伟看来，楼市“减法”已做到极致，调控迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。

房贷额度紧张可能持续全年

“全国533家银行中有20家银行已经停贷，未来会有新增银行暂停房贷业务。”某金融机构日前发布的数据引发了广泛关注。

事实上，在金融监管政策及资金面偏紧的共同作用下，目前的房贷市场确实迎来了“新常态”：一线城市主要商业银行个人按揭贷款利率全线上涨。但银行此次主动压缩房贷规模，并非来自监管层的高压，而是出于市场供求关系及负债成本的考虑。

某国有大行天津分行的副行长告诉媒体，随着国内实体经济复苏，贷款流入一些实体产业而非被用于炒房，其实是一件好事，“目前市场上实体企业对资金的需求正在不断提升。”

该副行长预计，房贷额度紧张状态将持续全年。

利率上调抑制投机

房贷不会出现大面积停贷，不过利率上涨已既成事实，但不一定是坏事。

某银行业内人士表示，当房贷利率上调至基准利率的1.2倍后，已经极少人会用它来加杠杆炒房了。

梳理发现，北京房贷首套按揭利率已连续上调了5次，从8.5折一直调到了基准利率的1.1倍。

上海、广州的多家银行也已将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。除了一线城市外，天津各家银行内部协商的首套房利率9.5折优惠也已绝迹，目前最低也只能拿到基准利率。

可别小看这10%。业内人士算了一笔账，按照100万元贷款计算，首套房贷执行基准利率时，25年期月供为5787.8元；如果首套房贷款利率上浮10%，25年期的月供就达到了6075.4元。换句话说，上浮10%后，首套房的购房者每个月要多还287.6元。

如果参考北京当前的房价，首套房贷款800万元，还款期限30年，原来月供为42458元，上浮10%后，每个月就要多缴2414元，意味着每年的还贷额多了近3万元。

对于利率上涨及一些银行压缩房贷规模的原因，多位业内人士指出，在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下，上浮房贷利率是市场化行为，监管因素排次位。

上述副行长表示，一些银行房贷停滞的原因在于，风险资产要求更高的收益率回报，对于收益率不太高的产品，同等条件为了追求收益率出现阶段性收缩。

出于市场化收益率不能倒挂的考虑，自家银行对房贷额度就有所控制。他认为这种情况当资金面不紧张时便会立即好转。

万科“泄密”：地产的黄金时代结束了

最近刚刚化解了股权纷争的万科，不经意间泄露了楼市未来发展的“天机”！

据澎湃新闻报道：

澎湃新闻看到的一封由万科集团人力资源部于今年6月1日发布的内部邮件显示，“面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。”

据澎湃新闻，万科内部人士随后向澎湃新闻确认了上述邮件的真实性。

可以预见，既然这份内部信被证实是真实的，那么万科调整薪酬或许是迟早的事情。

万科能够长期在地产行业中领跑，很大程度上有赖于其采准地产行业周期步点的能力。这种嗅觉上的敏感，可以说既是对市场情绪的一种准确捕捉，也是对政策惯性的一种深刻体会。

正是因为万科的这种风向标作用，所以，历来万科发出关于行业发展的表态都是值得大家好好琢磨的。

大家知道，现在业界达成共识的是地产行业处于白银时代，早就不是黄金时代了。

从万科管理层这些年的口风变化，也能看出在公开场合，他们也是认为地产行业已经从黄金时代过渡到了白银时代！而让万科内部达成一致意见，即认为黄金时代结束的，很可能是5月，万科业绩出现大幅度的下滑：

数据显示，2017年5月，万科录得今年以来月度最低销售额，为358.9亿元人民币（单位下同），同比减少1.35%，环比大跌14%；销售面积242万平方米。

业绩下滑，结合当前越来越多的限购、利率上行，万科内部可能越来越强烈的预判，后市必定会越发的严峻。

最近万科董秘朱旭也表示，“我们认为下半年房地产市场是非常谨慎的，我们公司认为未来形势会更严峻一些。”

所以，从对外到对内，措辞一致，都认为地产行业黄金时代结束，足以说明，万科对楼市后续发展的悲观预期！

面对行业的不景气，万科高层历来会率先采取降薪的方式应对。

而除了降薪，万科还有一个常用的杀手锏，就是降价。

为了尽快的回笼资金，加快库存周转，降价会是开发商们在楼市严寒中可以想到的最佳方式，也是最后一招。

目前，楼市已经处于一个最容易松动的阶段。买房的人们，无论是有意无意、主动被动，都已经进入了观望期。而卖方，在买卖的博弈过程中，将更加的焦急和脆弱，并逐渐成为市场博弈的弱方。最终的议价权将慢慢的导向买方。

从万科的公开信中，我们不妨大胆的预测，接下来，开发商们可能即将进入降薪、降价的新阶段。当开发商们为了抵御严寒降价的时候，楼市下跌的步伐将进入加速期。楼市调控时间尚短，就出现了“双降”的苗头。

而未来，如果如今的政策能够延续下去，结合国际货币政策紧缩周期的发展，楼市下跌的时间可能会超出此前的预判。

万科都在准备过冬了，投机者们还是不要抱有幻想了！想买房，还是等为上吧！