前言
未来，城市群将为中国主导性的空间载体
2015年3月5日，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》提出，要优化城镇化布局和形态，加快构建以陆桥通道、沿长江通道为横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为纵轴，大中小城市和小城镇合理分布、协调发展的“两横三纵”城市化战略格局。《草案》提及的城市群数量达到19个，城市群成为了未来中国主导性的空间载体。
城市群为何能取代巨型城市，是城镇化的主要发展趋势？
大都市带这个概念最先由法国地理学家戈特曼提出，他认为大都市带是国家的核心区域，它集外贸门户职能、现代化工业职能、商业金融职能、文化先导职能于一体，成为国家社会经济最发达、经济效益最高的地区。同时法国经济学家佩鲁提出了增长极战略，该战略通常用于经济落后地区的开发，通过对增长极的密集投资进而对周边地区形成涓滴效应来促进区域的均衡发展。
城市群的发展可以为中国当前出现的众多城市病提供一个新的解决思路，其一，实现大中小城市和小城镇的协调发展，实现城市和农村的融合、城市经济和农业现代化的互动；其二，分流特大中心城市的人口和产业，以解决城市综合承载能力的问题。从国际经验看，去中心化、郊区化也符合市场规律；其三，可以在中西部形成一个新兴的增长极，平衡区域发展不协调的矛盾，同时未来也将成为一支带动经济增长的新力量。
成渝城市群的提出由来已久，2011年1月《成渝城镇群协调发展规划》（简称《协调规划》）发布；2011年5月《成渝经济区区域规划》（简称《区域规划》）发布；2015年5月《关于加强两省市合作共筑成渝城市群工作备忘录》（简称《备忘录》）签订；2016年4月12日，《国务院关于成渝城市群发展规划的批复》）公布，原则同意《成渝城市群发展规划》（简称《发展规划》）；4月27日，国家发展改革委、住房城乡建设部联合下发《关于印发成渝城市群发展规划的通知》。至此，成渝城市群上升发展到国家高度。
谈范围
《发展规划》规划成渝城市群总面积18.5万平方公里，涉及重庆市29 个区（县）和四川省15个市。其中重庆市包括主城区和城市发展新区全域，渝东北生态涵养发展区的万州、梁平、丰都、垫江、忠县全域和开县、云阳的部分地区，渝东南生态保护发展区的黔江。四川省包括成都、自贡、泸州、德阳、绵阳（除北川县、平武县）、遂宁、内江、乐山、南充、眉山、宜宾、广安、达州（除万源市）、雅安（除天全县、宝兴县）、资阳。
从《发展规划》的规划范围来看，可以发现两大亮点：
第一，规划范围最小，范围减少了农村面积和渝东北、渝东南部分偏远地区。
本次规划更具针对性地指出了成渝两地共谋协同发展的重点工作区域，目前成渝城市群覆盖范围占据四川和重庆面积的30%，人口密集度是两地的75%，经济总量更是占到了70%以上。《发展规划》与之前两次规划的不同点在于：《协调规划》规划范围最大，为重庆市、四川省全域，总面积56.84万平方公里；《区域规划》规划总面积20.6万平方公里，城市变动1个，由黔江代替石柱；重庆市开县、云阳以及四川省绵阳、雅安、达州5个市（县）由全域调整为部分地区。
第二，规划空间结构更突出城市群的地位，强调不同规模的城市和谐共生。
重庆、成都“双核心”需要腹地，但规模要适宜。《发展规划》与《区域规划》相比扩展了腹地，重庆由主城九区扩大为大都市区，成都加快与德阳、资阳、眉山等周边城市的同城化进程。与《协调规划》相比缩小了腹地，重庆不变，成都周边减少绵阳、乐山两市。
次级城市不能孤军奋战，要连成轴带发展。《发展规划》提出打造成渝发展主轴，培育“两带三区”（即培育沿江城市带、成德绵乐城市带，培育川南城镇密集区、南遂广城镇密集区、达万城镇密集区）取代《协调规划》提出的地市级的区域中心城市“多极”发展。
小城市、小城镇发展统筹考虑。《发展规划》不仅同样关注了成渝双核、重要节点城市，还关注了小城市和小城镇，形成完整的城镇体系。推动具备行政区划调整条件的县有序改市，重点镇加强与周边城市的统筹规划、功能配套，有效分担城市功能。
谈规划
2015年4月至2016年5月，我国陆续通过《京津冀协同发展规划纲要》，批复同意《哈长城市群发展规划》、《长江中游城市群发展规划》、《成渝城市群发展规划》、《长江三角洲城市群发展规划》。京津冀、中三角、长三角、成渝城市群在区域级城市群中具有战略主导地位，可上升发展到国家高度，可是这四大城市群的发展状况以及未来规划都不尽相同。
四大城市群发展基础不同，其中成渝城市群总面积18.5万平方公里，占全国的1.92%；2014年常住人口9094万人，占全国的6.65%；地区生产总值3.76万亿元，占全国的5.49%。成渝城市群无论是国土面积、生产总值还是人口总量，较其余三大城市群都有一定差距，这种差距不但体现在经济体量数据上，同时还存在产业布局缺乏差异性、向次级城市辐射链条的浅短柔弱等诸多挑战。
但是成渝城市群仍有着自身的发展优势：首先，区位优势明显，成渝城市群处于全国“两横三纵”城市化战略格局沿长江通道横轴和包昆通道纵轴的交汇地带，是全国重要的城镇化区域，具有承东启西、连接南北的区位优势，自然禀赋优良，综合承载力较强；其次，城镇体系相对健全，县城（区）和建制镇分布密集，每万平方公里拥有城镇113 个，远高于西部的12 个/万平方公里和全国的23 个/万平方公里；最后，政策机遇突显，成渝城市群的发展既具有西部大开发战略深入实施的强力支撑，也具有“一带一路”、长江经济带战略实施带来的新机遇。
基于这种优势，成渝城市群针对各自的发展阶段提出了相应的规划定位、目标和战略，力争到2020 年，基本建成经济充满活力、生活品质优良、生态环境优美的国家级城市群。远期展望到2030 年，实现由国家级城市群向世界级城市群的历史性跨越。
谈影响
城市群的建立，最核心的作用是形成各个层面的协同创新机制，从而实现协同发展，其协同机制包括微观层面的要素“新组合”、中观层面的结构优化、宏观层面的制度创新在内的多层次协同创新：
微观层面的协同创新，本质是配置优化、提高效率。通过市场开放（对内对外），打破各种影响要素流动的人为障碍，促进劳动力、技术、资本、土地、信息等要素流动，实现资源优化配置，实现资源利用效率最大化。
中观层面的协同创新，本质是结构优化、和谐共生。在明确区域内各主体功能分工、优势互补的前提下，通过弥补“短板”，促进人口、产业、城镇、交通、公共服务、生态等布局优化，形成和谐共生、互动发展的良好格局。
宏观层面的协同创新，本质是制度优化，释放潜能。通过观念创新、模式创新、机制创新、制度创新、政策创新等，为微观层面、中观层面的协同创新扫清道路、保驾护航，实现区域协同发展、合作共赢。
当然，要真正实现协同机制必将面临着严峻的考验，对于成渝城市群来讲，主要的挑战来源于两个方面：
第一、能否肩负起“中部塌陷”到“中部崛起”之重任？在成都与重庆两个特大城市极化效应影响下，成渝城市群其他中小城市受到挤压，出现了“两头大、中间小”的“哑铃式”发展结构，也即典型的“中部塌陷”现象，成渝城市群的中间地带，至今也未能形成可以支撑的战略性隆起带。《发展规划》将“促进川渝毗邻地区合作发展”作为单独章节，突出其在推动成渝城市群协作发展中的关键作用。
第二、成都重庆老大之争何时休？兄弟阋于墙，成渝同城竞争问题不断，在产业分工上，迄今成渝两地在多个方面仍有直接竞争；在跨区域合作上，行政壁垒是“无形的墙”，地方保护主义导致生产要素无法自由流动；在体制机制上，围绕着自己的“一亩三分地”，各自为政的现象也仍然存在。在实现真正的协同机制之后，希望“史上最拖沓高速”这种情况将不再有，希望为中新合作争得面红耳赤之事不再有，希望为示好迪斯尼而暗暗较劲之事不再有。
论人口的聚集
新型城镇化下，房地产企业需要树立城市群战略思维，而不能再以简单的一二三四线城市划分标准作为区域扩张战略选择进入指标。人口和产业是评判城市进入的两大重要指标，城市群的建立对两大指标都有不同程度的影响。
在新的城市化阶段，房地产企业需要树立城市群战略思维，而不能再以简单的一二三四线城市划分标准作为区域扩张战略选择进入指标，而人口流向成为判断未来房地产市场走向的重要依据。
现状一：人口向成渝两地聚集
通过收集成渝城市群内各城市的常住人口、户籍人口和城镇人口数据，得到常住人口/户籍人口以及城镇化率两大指标(如下图所示)，从常住人口和户籍人口比例来看，仅重庆主城区、成都市和璧山区人口净流入，其余各城均人口净流出，其中有1/6的城市常住人口不足户籍人口数量的七成，人口外流现象严重。从城镇化率来看，整体城市化水平较低，约三成城市城镇化率超过50%，其余七成城镇化率不足50%。按两大指标可以将各城市划分为三大类：
第一类：人口净流入且城镇化水平较高，这类城市房地产市场发展的人口优势较为突出，重庆主城区和成都市处于此类。
第二类：常住人口与户籍人口之比在0.9左右同时城镇化率超过55%，这类城市房地产市场发展有一定人口潜力，以永川、涪陵等城市为代表。
第三类：人口外流现象较为严重且城镇化水平不高，这类城市房地产市场发展或受到人口因素的制约，该类城市以云阳、广安、忠县和达州为代表。
现状二：成渝两地外来人口规模仍然较低
重庆外来人口流入量并不高。根据十大城市统计局公布数据，我们将2009-2014年这五年时间内各城市外来人口的平均值统计如下：上海每年平均有近一千万外来人口，成为外来人口数量最大的城市；北京和深圳外来人口超过700万人，分列二三位；成都外来人口数量位于第六位，平均每年进入200余万人；而重庆在十大城市中排名末尾，平均每年有159万外来人口进入重庆主城区。
成渝外来人口占比相对较低。从十大城市外来人口占常住人口的占比来看，成渝两地外来人口占比均未超过两成，在十大城市中处于末尾位置；其余城市中深圳外来人口占比超过七成，上海、北京、广州和天津占比均超过三成。
成都近五年外来人口呈现负增长。通过对2010-2014年十大城市外来人口的复合增长率进行研究，发现成都、深圳、杭州和广州四大城市外来人口数量不增反降，其中成都2010年外来人口为256万人，2014年不足200万人，复合增长率为-7%；另一面，天津、武汉、重庆、北京、上海和南京外来人口不同程度增长，其中天津外来人口复合增长率达到12.3%，是十大城市中增长最快的，重庆从2010年134万外来人口逐年递增，至2014年为175万人，复合增长率也达到了6.9%。
发展阶段预示未来人口继续向成渝两地聚集
房地产市场与城市群的不同发展阶段呈现出高度相关性：在人口流入城市为主的时期，人口增长带动房地产市场繁荣，后期的产业转移和交通发展又促进郊区房地产市场的发展；当城镇化水平提高和稳定后，房地产逐渐步入存量房时代；当城市群成熟后，房地产供需关系在不同城市间出现溢出与承接效应，此时的房地产市场特征与城市形态密切相关。结合此前研究院对我国城市群发展阶段及特征的研究成果，我们将城市群的发展阶段划分为雏形发育、快速发育、趋于成熟和成熟发展四大类。
成渝城市群目前处于快速发育阶段，主要基于以下三点判断：首先，成都重庆为双核心，次级城市发育不足，人口经济集聚能力不强；其二，基础设施互联互通程度不高，重庆、成都与其他城市间的快速轨道交通仍在建设中，城际高速网络尚未形成，沿江港口建设缺乏统筹；其三，协同发展机制不健全，地方保护和市场分割现象严重，行政壁垒未完全破除。
通过当前成渝两地人口现状以及未来发展趋势综合推断：未来城市群人口将继续向成渝两地聚集，这种聚集不仅是周边区县人口的聚集，还包括外来人口的聚集；这种聚集不仅是人口数量的增加，还包括人口质量的提高，在人口聚集的推动下，未来成渝两地房地产市场将迎来利好，不仅是高成交量稳定的保障，更是改善型需求逐渐释放的重要来源。
论产业的转移
除了人口的集聚或者溢出，城市群还通过产业的转移升级来影响房地产。具体来看，城市群借助发达的轨道交通网络推进城市产业结构调整转移和升级，从而优化产业的空间布局，提高城市化率迅速增长，进一步带动房地产行业。
地处战略高地，利于产业的梯度转移
成渝城市群处于国家西向开放战略和一带一路的结合部，是内陆开放型经济的战略高地，具备独一无二的区位优势。一方面，“一带一路”战略实施使西部地区成为新时期对外开放的前沿，有利于成渝城市群充分利用国际国内两个市场、两种资源，深化内陆开放高地建设；另一方面，长江经济带战略实施有利于发挥长江黄金水道支撑引领作用，提高成渝城市群对外交通网络通畅水平，密切与东部发达地区、中部潜力地区的经济联系，促进先进产业和生产要素集聚，为形成新的经济增长极提供有利条件。
随着长江经济带上升为国家战略，长江经济带的建立可以促进产业的梯度转移，壁垒打破有助于产业链和产业集群的形成，基建、港口、综合交通体系将催生大量的产业地产投资机会，尤其是航运能力的提高将极大的刺激物流地产的需求。
《发展规划》提出：将依托长江黄金水道和渝新欧、蓉欧国际大通道，支持交通区位条件好的工业园区承接产业转移，建设沿海加工贸易转移的重点承接地。深入推进重庆沿江承接产业转移示范区和四川广安承接产业转移示范区建设。
成渝城市群开放通道示意图
承接产业转移，产业地产存需求缺口
从我国产业地产的发展来看，处于工业地产向产业地产转型期，东部进行产业升级，中西部承接产业转移。产业升级是产业地产发展的直接推动力，目前我国第三次产业转移和第四次产业转移同时进行。一方面，东部沿海地区开始进行新一轮产业升级，逐步发展知识密集型、技术密集型产业，建立以精密机械、精细化工、电子信息、光机电一体化等高端工业为主的工业园区。另一方面，东部地区开始将如化工、机械、建材等劳动密集型和资本密集型传统制造业向西南地区转移，规划了多个以传统工业为主的工业园区。随着长江经济带上升为国家战略，长江经济带的建立可以促进产业的梯度转移，壁垒打破有助于产业链和产业集群的形成，基建、港口、综合交通体系将催生大量的产业地产投资机会，尤其是航运能力的提高将极大的刺激物流地产的需求。
目前东部地区土地资源稀缺，拿地成本高，未来国家发力中部地区经济崛起，产业引入更有势头，因此企业可以适当考虑在中部地区和川渝地区拿地。再者，中部地区当前的城镇化水平比较低，政府已经意识到城镇化需要靠产业来提高，未来更多的政策将指向产城融合，产业地产存需求缺口。
《发展规划》提出：按照集群化、链条化、循环化的模式，依托现有特色优势产业，引进协作配套产业，打造新的产业集群。建立产业转移跨区域合作机制，鼓励以连锁经营、委托管理、投资合作等多种形式与东部沿海地区合作共建产业园区，实现优势互补、互利共赢。
成渝拟打造三大产业走廊示意图
34个千亿产值园区规划，华夏幸福两度落子四川
《发展规划》提出“控制园区数量、提升园区质量，做大做强国家级和省级经济开发区、高新技术产业开发区、综合保税区、出口加工区等重点园区，建设一批产值千亿百亿级园区。”据统计，百亿级园区共规划有数十个，千亿级园区成渝分别有17个，其中重庆主城区规划有9个，万州、涪陵、长寿、江津、合川、永川、璧山和铜梁各有1个，成都市规划有6个，另外德阳和绵阳各2个，南充、达州、资阳、内江、自贡、广安和遂宁各有1个。
同时规划提出，支持川渝间和各城市间合作共建产业园区，优化资源配置，壮大园区经济。同时鼓励与东部沿海地区、海外战略投资者共建产业园区，鼓励通过联合出资、项目合作、资源互补、技术支持等多种方式参与合作产业园区。探索建立相匹配的利益共享和持续发展的长效机制。合作共建方式的提出为未来PPP等市场化运作模式的探索提供了可能性。
不仅政府开始着力培育产业园区，诸多房企也开始探索新兴产业模式。2015年4月，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，公司将与四川省眉山市仁寿县人民政府合作开发建设经营该县行政区划内的约定区域；2016年1月，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，以四川省眉山市彭山区行政区划内约定区域的整体开发各事项，与彭山区人民政府形成战略合作关系，华夏幸福将为所在区域的新型工业化和城镇化建设提供一揽子的规划、建设、运营综合解决方案。华夏幸福两度落子四川眉山，主要基于国家着力发展长江上游城市群的政策导向，战略布局环成都仁寿园区是其布局成渝城市群的重要举措，同时也符合公司环绕特大城市发展卫星城市群的核心战略模式。
除了产业地产，农业地产、旅游地产、养老地产也是逐渐涌现出来的一个重要机会点，2016年5月，鲁能地产结合旅游、养老、农业等绿色发展理念，斥资一百亿在重庆江津打造“美丽乡村产品系列”——江津领秀庄园项目，欲将江津农业园区打造成一个集生态农业、旅游观光、经济、地产于一身的综合性庄园。
结语
无论是人口的聚集还是产业的转移都不是立竿见影的，都是建立在持续的长期的基础之上，对房地产的传导影响也主要着眼于未来。就目前来看，成都和重庆楼盘成交量都达到了两三千万级别，其体量在全国范围来看也是名列前茅，短期的推动作用较小；同时人口吸附在中心城市周围，对于三四线的川渝两地城市，中短期来看房地产市场依然严峻，大力去库存仍是主基调，未来产业地产、农业地产等新兴地产模式将是重要的机会点。
来源：中国指数研究院西南分院（CIA_XN）
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