作者：曹山石
来源：山石观市
一言不合，先抛一个论断，并讲一个故事。
论断来自基金经理之间的讨论，故事来自基金经理的分享。
论断是五年内，不太可能放开资本管制，房产税基本上已经被长期性否掉，北京五环内房价将全面超越纽约。
故事是说，基金经理和同行一起看房子。对方在看一套十万一平的房，他说太贵了。对方说：这房子经济平稳2025年20万/平，如果经济不好，2020年就到20万/平了。基金经理陷入了沉思：太深刻了！
论断和故事同时指向一个逻辑：没有合理逻辑说得通政府可以忍受一线房产价格出现大幅下跌。
因为，一线城市房子其实就是有钱人玩的东西。本质反应的就是这个国家收入的不均等化。
深圳房价比肩纽约
先拉一组数据说话。
来一组《深圳湾1号》上个月的销控表，T5顶复交楼总价6.5亿。
这是今天知名海外房地产经纪sotheby's官网上，曼哈顿豪宅报价，5000万-7000万美元。
我们同时打开美国房地产信息查询网站Zillow，查看进一步数据。
看一组最贵豪宅报价，1.2亿美元。
对比数据不难发现，深圳豪宅已经可以和世界金融中心纽约曼哈顿一较高下。
再来看普通商品房价格，对于这一点，深圳上善若水资产管理有限公司投资总监侯安扬做过详细工作。
统计口径深圳用的是商品房住宅类的相关统计数据，新商品住宅的数据较为全面，二手房数据存在不足。因此，若未单独注释，涉及南山、福田、罗湖的数据均为商品住宅相关数据（仅含新房）。另外，曼哈顿的面积指标使用的是套内面积，而中国的数据为建筑面积。全文统一按照75%的得房率，对涉及曼哈顿均价以及面积的指标进行了调整。曼哈顿使用的统计口径包括二手合作公寓（co-op）,二手产权公寓（condo）,以及新开发的住宅单位。（解释：在纽约市场上，由于历史原因，多数的公寓为co-op，约70%。但从80年代起，所开发的公寓大楼都是以condo 为主。）因此，将数据分为曼哈顿新房（仅包括新开发住宅单位），以及曼哈顿all（包括上述三种）。
数据来源：中指研究院、柯克伦集团报告可以看到，曼哈顿的新房市场均价则一直在12万左右徘徊。
最新披露的统计数据显示，7月深圳福田南山均价双双破“9”：福田新房成交均价为9.5万元/㎡，而南山新房均价则高达9.3万元/㎡。而Zillow上纽约一套房价格中位数是58万美刀。
从这些数据来看，深圳普通商品房和纽约也站上了同一量级。
拆分高房价构成
面对一个周末每平涨两千，一套房差不多涨20万这样的过往，是该惊呼房价太贵，还是承认自己没能力？这是个问题。
不妨给高房价算算账。
先付钱买地。2016年一季度，上海新增了十五块住宅用地：
拿地之后，要先进行评估勘测及拿许可证，一系列手续和各种费用之后，开工建设，目前上海市普遍的建安成本为3500-5000元/平方米。
房子在建期间就要布局销售，开始加入销售成本广告成本。
竣工后，继续去政府各部门刷脸，拿各类证件证明。
作为开发商，还需要交这些税：
5%的营业税、1.5%-2.5%的契税、0.03%或0.05%的印花税、25%的企业所得税、7%的城市维护建设税、5%教育附加费、40%的土地出让金、每平方米0.6-30元不等的城镇土地使用税、出售住房利润的30%-60%的土地增值税
超过六成的利润要以税收交给政府，同时政府还会获得卖地收入。
与此同时，地产商会以贷款形式买地并开工建设，这就意味着部分利润还要用来偿还贷款利息。
算下来，最后房地产商也就剩下了三成左右的利润——如此一来，房价好像变得可以接受了，开发商也不过是辛辛苦苦给政府和银行打工。
这里可以回忆了一下2014年央视和万科的一场大战。当时，央视抨击万科拖欠44亿元土地增值税，万科明确回应表示其税收不存在应缴未缴情况。
万科愤怒披露了一组数据：近三年万科计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿，而其2010-2012三年来净利润不过294.53亿。
在舆论开始借此议论高房价构成时，各方突然都消停了——大战最终不了了之。
毕竟，地价涨起来一大好处就是通过带动房价的上涨预期维持经济增速。经济增速维持住，不就让投资者有信心，仍然对中国经济的未来充满希望了么？
从这一点看，比起国家经济的整体形势，房价涨一涨，消费者多出点钱算什么？
统计局最近公布的数据显示，今年上半年，上海人均可支配收入是近三万元，也就是每年六万，排名全国第一。
人均努力一下，一年可以凑个一平米。这房子就是给年收入几十万，过百万的“金领”阶层预备的。
如此一来，既户籍制度之后，房价成了一线城市建立起来的新淘汰机制：租不起的就不要来工作了，买不起的就不要长久待在这里了。我们要的是最优秀的人，最能创造财富的人，实现社会主义经济的赶英超美。
任志强老早说，中国房价不高，房子不是盖给穷人的。一线城市不这么说，却是实实在在这么干：想的就是把京沪深留给买得起房的人。
因此，不是你买不起房，是房子本来就不是为你准备的。看中的股票想让庄家打压让你捡便宜，不是与虎谋皮吗？
未来会怎么样
兴业证券研究所副所长王涵上周关于人民币贬值的问题，有一个有意思的论述，可以作为观察房价走势的视角。
总理说，人民币不存在持续贬值的基础。怎么看这句话？
在王涵看来，这句话其实是有基础的，但是市场很少有人真的相信。大家一定要重视。
“为什么人民币没有大幅贬值的基础？人民币国际化到底要做什么？从一个最优化的角度来讲，想要推进人民币国际化，最理想状态是怎样的？理想的状态是在本币币值相对较高的时候推行本币的国际化。所有国家都不愿意像当年的日本一样，在本币很便宜的时候推行国际化。因为本币汇率较低意味着所能买的资产数量较少，国外的投资者可以用本币买入本国更多的资产。这样的国际化会对本国造成损失，这也是所有国家不希望看到的。这也说明人民币没有大幅贬值的基础，这句话不是随便说的。如果一旦大幅贬值，人民币就很难做国际化了。否则国际化就会对本国造成损失。
因此无论是从控制力，还是从人民币国际化的战略上来讲，我们认为人民币贬值的空间都十分有限。但现在为什么会贬值呢？可能是为了预防如果币值过分高估，资本账户一旦开放，资金涌出太多。目前人民币的贬值空间仍然十分有限。”
人民币不存在持续贬值的基础，那么，房价存在持续下降的基础么？
央妈会是空头的对手盘，政府也是。那你信不相信他们嘛！
