信达地产走下神坛......
去年以来，中国地王频出，买房者捉襟见肘，开发商则是财大气粗，这样的反差从未如现在这般强烈。而在所有地王当中，信达地产这家并不知名的开发商，却被冠以“地王制造机”的称号。
但在信达地产2016年中期业绩报告中，销售合同额62亿元，增长32%，实现营业收入约30.7亿元，同比上涨41.8%；上市公司股东应占净利1.3亿元，同比下降44.66%。扣除非经常性损益，信达地产净利亏损7000万元，同比下降131%。这是信达地产上市以来首次出现亏损。
疯狂的“地王制造机”
2015年以来，信达先后在全国各地高调夺得9幅地块，其中7幅是地王，合计涉及资金超过350亿元。公开资料显示，信达地产是四大国有资产管理公司之一中国信达旗下的房地产开发运作平台，实际控制人为国家财政部。
对于大举拿地的举动，信达地产曾公开表示，加大一二线城市拿地，主要是根据十二五规划的战略安排，正视当前区域布局中的局限性，结合既有区域深耕的要求，密切关注城市市场分化加剧的趋势。
报告期内，信达地产实现营业收入约30.7亿元，同比增幅41.8%，就主业收入构成来说，房地产销售收入28.1亿元，同比增幅约42%，毛利率为19.9%，同比下滑约12个百分点；物业管理及出租收入1.13亿元，同比增幅37%，毛利率仅2.51%，同比增幅0.71个百分点。
信达地产相关人士解释，由于结转收入中来自三四线城市的项目较多，市场行业毛利率水平下降比较普遍，公司去库存促回笼的销售策略力度又有所加大，所以营业收入的毛利率降幅较大。
信达地产合并资产负债表对外透露，报告期末，该房企旗下可供出售金融资产接近30亿元，而期初该类资产仅14.4亿元。具体来看，该可供出售金融资产主要就是按成本计量为20.65亿元的可供出售权益工具及账面金额9.21亿元的理财产品。
据记者统计，信达上半年30亿元的营收中，有超过20亿元来自宁波和上海。上海自不必说，是2015年中国最火热的房地产市场，宁波在“330政策”的刺激下，去库存非常顺利，全年成交价不仅创了历史最高，还迎来了罕见的房价上涨。
宁波和上海之外，信达最大的销售额来自青岛，尽管2015年青岛楼市整体“量增价跌”，但是其主力项目蓝庭福邸所在的市北区反而逆势涨价，从搜房网的历史数据来看，蓝庭福邸也出现了涨价情况，去化良好。
在三大主力城市坚挺的背景下出现利润大跌，侧面印证了信达虚弱的开发能力。
一名曾就职于信达地产的员工告诉记者：“信达开发能力很弱，你去看高管的名单，基本上所有人都是信达资管出身的，懂财务，会筹钱。但是筹钱和开发房地产毕竟是不一样的。信达地产的开发流程管控存在很多问题。”
地王的代价：为银行打工
截至2015年12月31日，信达地产账面现金只有59.2亿元，它是如何拿出350亿买地的？
答案是银行——开发商最需要维系的“合作伙伴”。
8月23日，信达地产公布的半年报显示，截至今年6月底，公司合并口径下的授信总额为478.57亿元，其中已消耗授信接近300亿元，可使用余额182.64亿元。
借钱越多，也意味着利息支出越多、财务费用升高、净利润减少。这样的效应，已经在信达地产的半年报中显现了出来。
今年上半年，信达地产实现营业收入约30.7亿元，同比增幅41.8%；但其归母公司净利润只有1.3亿元，同比大幅下滑45%，如果扣除非经常性损益之后，公司净利亏损逾7000万元，而去年同期扣非后净利为2.23亿元。每日经济新闻记者对比历史资料发现，这也是信达地产披露2009年中报之后首次扣非净利润亏损。
“因土地成交较为集中，报告期内融资产生的财务费用同比增加 193.26%。”信达地产中报如是表述。
今年上半年，信达地产财务费用为2.61亿元，超过公司毛利润（4.9亿元）的一半。
除了银行授信，信达地产还在积极谋求融资。今年上半年，信达地产涉及发债融资60亿元，其中私募债融资30元，票面利率5.56%，但其定增融资预案年初已被中止审查。
由于债权融资剧增，信达地产资产负债率已达85.6%，同比增加2.36个百分点，在上市房企当中处于较高水平。
信达地产走下神坛
巨量资本的涌入，让信达融资产生的财务费用同比增加193.26%。
要知道，信达地产的融资成本极低，公债的利率仅为3.5%-3.8%，私募债的利率仅为4.5%-5.56%，甚至比业内公认的优质企业龙湖都低。
信达之所以能获得与其能力不相符的融资成本，母公司的背书是绝对原因。
从2015年开始，信达地产的地产基金大肆铺开，迄今共发起或参与了7个基金项目，以16亿元的认筹撬动了136亿元的资本，其中有115亿元来自中国信达旗下的各类子公司，甚至中国信达自己。
但是，信达背后的不良资产管理巨头，也并不像人们想象的那样无所不能。在信达地产崭露头角后，有评论认为信达地产可以成为中国信达处理房地产不良资产的渠道，利润丰厚。
事实上，早期的信达地产的确是这样操作的，它的成立就是来自中国信达持有的11家个项目和地产公司，2013年之前，信达地产几乎没有出现在招拍挂市场上。
现实并非那么美好，信达地产处理不良资产的能力并不比别人强。如前所说，信达的三大主力城市十分坚挺，照此推断，信达的亏损主要来自沈阳，按照搜房网的历史数据，其在沈阳的主力项目信达尚城从2013年开盘时的7500元/平方米直线下降至目前的5200元/平方米，可以印证这一事实。
信达在沈阳的项目便是来自中国信达，然而，这样的系统作用反而成为了信达地产的累赘。在城市分化严重的中国房地产市场，一线城市的不良地产资产并不愁买家，中国信达并不具备绝对的竞争力，而在陷入泥沼的城市，中国信达企图依靠信达地产的力量让项目起死回生，会越来越困难。
即使从2013年开始，信达地产强调区位优势，在长三角热门城市大举拿地，但是布局不当的情况依然存在，目前信达地产土储最大的城市是湛江。
在报告中，信达地产把自己的模式总结为“信达特色的金融地产模式”。当同样以地王著称的融信大幅降低负债率，信达地产的负债率却依然上升，根据评级机构中诚信测算的数字，信达地产的净负债率已经从2015年9月的263%攀升至2016年3月底的315.48%。母公司手中50.81%股权中，有39%作为融资担保被质押或冻结。
中国的房地产市场在经过多年的发展之后，又进入了向资本俯首的阶段。优质企业多年来积累的产品力、销售力、商誉终于可以在资本市场以融资成本兑现，但依然抵不过背景和胆量。对于背景和胆量，没有人可以拿出一套科学的评定标准，因为终究会有更有背景和胆量的人出现。
（来源：楼市传媒；界面）
