今天，许老板又上头条了！虽然恒大2016年中期业绩会后，今天恒大的股票大跌了6.42%，但意想不到，许老板还在“买买买”，于是，万科涨停，恒大系股票集体暴动！许老板果然神人。今天，我们扒一扒许老板的发家史...
8月31日，在中国恒大业绩发布会后的第二天，万科A再次涨停，嘉凯城、廊坊发展涨停，粤宏远、金科股份等恒大概念股集体暴动，恒大又再次开启“买买买”模式了么?不过恒大自己却跌了6.42%。
今天，万科A开盘后没多久就迅速拉升，天量资金迅速抬升，10点40分，万科A封涨停。截止收盘，万科A涨停作收，全天成交57亿。今天万科A主力资金净流入在A股居首，再次成为一道亮丽的风景线。万科港股微涨0.2%。
首富王健林说，先定一个小目标，你看能不能用几年时间挣到一个亿。今天，许老板用几小时的时间，挣了好几个亿。大佬们节奏太快，我们普通人跟不上...
许老板，今天的心情，应该灿烂的！
恒大系集体暴动，是不是许老板又开启了买买买模式？
至少对于万科，许老板貌似从来没有放松过。此前，港交所数据显示，截止到8月24日，许家印密友张松桥增持万科港股至1.5亿股，占万科港股总比例为11.54%。其持仓成本为19.947港元/股，总耗资30.27亿港元。此外，新世界集团郑家纯家族的“御用经纪”鼎珮证券持有万科H占比1.29%。
鉴于万科H股占整个万科流通股的11.91%，意味着目前许老板的密友张松桥和郑裕彤总共持有的万科A为1.53%。
截至8月15日，中国恒大集团(03333.HK)持有万科A高达2.36亿股，占万科总股本的比例约6.82%。
这意味着许家印的牌友会总共持有万科A的比例为8.35%。目前尚未知晓最近半个月恒大是否继续进行增持。
昨天，许家印缺席的恒大中期业绩会上，公司副主席夏海钧说，恒大买万科的钱百分之百是来自于卖房，他说：
在万科入股的问题上，恒大会完全遵循公开的信息，有任何需要披露的，都会依据法规进行公告，避免引起股价波动。而且，恒大有充足的现金储备，百分百用自己的销售资金买的股票。
在恒大举牌公司前，双方有过初步接洽，恒大曾经表示过希望成为万科股东的意向。
截至6月末，恒大现金余额2120亿元，较2015年底增29.3%，达到公司上市以来最高水平。公司总资产规模为9999.2亿，成为国内首家万亿总资产的房地产企业，土地储备高达1.86亿平方米，也是全国第一。
总之，恒大目前财大气粗！于是，“买买买”顺理成章。
恒大买入的地产股，其实主要都集中在目前房地产市场相对活跃的地区，而这些地区近两年的房价都出现了比较明显的上升；嘉凯城布局主要在长三角经济区，粤宏远更多布局深圳旁边的东莞及周边，恒大自己和万科则是主要在华南经济中心的广州、深圳，金科股份则在西南最重要的直辖市重庆，再加上京津冀一体化潜在受益的廊坊发展，中国最活跃的四个经济区域，恒大通过“买买买”已经作出全面布局。
股票炒得像模像样，但公司业务做的似乎投资者并不买账。今天，恒大系集体暴动狂欢，中国恒大股票却大跌6.4%。
资产规模的扩张，负债的上升，现金和土地储备充足和利润下滑形成对比。
2016年上半年恒大销售额达1417.8亿元，同比增长62.8%；累计合约销售面积1661万平方米，同比增长45.9%。
销售大幅上升的同时，上半年恒大关键性的财务指标表现并不突出。期内，恒大的收入为人民币875.0亿元，同比上升12.6%；毛利为人民币247.7亿元，同比上升12.2%。
上半年恒大的净利润只有20.17亿元，较万科少50亿元，较市值只有恒大1/3规模的中海发展少赚近150亿元。
除盘子大、赚钱少外，恒大的另一个痛点是其高负债。截止期末，恒大的负债总额为8178亿元，资产总值为9999亿元。恒大的净负债率达92％。
“因为2120.0亿元的现金、1.86亿平方米土地储备，构成了恒大的高负债”，于业绩会上，总裁夏海钧认为高负债运转仅是恒大的战略问题，他还说：
前两年恒大储备了大量土地，为公司未来三到五年公司高速增长奠定了坚实的基础。恒大有足够的面粉在手上，有面粉了才能做面包。看到上述成果，还认为是高负债运转，那是对恒大过去战略的一种误读。如果前两年不在负债率高的情况下，拿一些优质的项目土地，恒大就会失去战略转机。相信在未来几年内，恒大的负债率会降低。
恒大所拥有土地的原值为2500多亿元，市场估值为5700多亿元，增值了3100多亿元，土地一经变现，恒大的净负债只有56.7%。
土地疯涨的时候，恒大已经完成最原始的土地储备，即便五年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。
30日业绩会上，当被问及2120.0亿元现金如何花时，夏海钧透露，公司会从两个途径花钱：一个是并购小地产商；其次是并购金融机构，实现全牌照化。
事实上，除支撑新的拓展计划外，未来恒大的现金或仍将用于支付土地款与还债。
2016年6月30日，恒大应付总土地款为人民币3819.6亿元，已付3017.1亿元，未到期未付土地款802.5亿元。其中2016年下半年到期应付377.3亿元，2017年到期应付287.7亿元，2018年到期应付89.2亿元，2019年后应付48.3亿元。
2016年上半年，恒大发行了非公开中国企业债券人民币100亿元，并于海外发行优先票据7亿美元，于2019年到期。恒大的永续债增幅净额为人民币402.7亿元。
看到这里，各位应该明白，恒大猛虎的做法真的是非常狂野，深入扒一扒许老板的发家史，你就会明白恒大的故事了，也许顺带，你也会看清楚万科的结局了。
许家印的野心
1992年邓公南巡，在河南舞阳钢铁厂工作了10年的许家印辞职了。34岁的他揣着2万元的积蓄，只身一人来到特区深圳闯荡。
听说求职需要简历，许家印便花了一整天时间，埋头写了一份长长的简历，把自己在舞钢的工作经历，事无巨细地都写了下来，打印出来竟有30多页。
抱着这份30多页的简历，许家印信心百倍地四处应聘。然而，半个多月过去了，递出去的简历都石沉大海，再无音讯。失败的现实给他当头浇了一盆冷水。他本以为一定能在深圳打开一片新天地，毕竟自己在舞钢管理过两三百人。
许家印为此一度陷入迷茫与失落，直到一位朋友给他指点迷津：“不是你才能不够，而是你那份简历太厚了，谁有功夫看你的长篇大论啊。”他恍然大悟，随即重新制作了一份两页的简历，投出去十几份后，终于有三家公司愿意录用他。
在那个宏大的时代中，这只是一个低微的起点。1992年的这一个时间维度上，万通六君子在海口成功运作了“九都别墅”项目，赚得了第一桶金；万科已经在深交所上市一年，王石砍掉了家电代理、零配件产销等多元化业务，决定只做房地产；建筑施工队出身的杨国强，低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地，兴建4000套别墅和洋房，并以“碧桂园”命名，正式进军房地产。
而没有资本、没有背景、缺乏经验的许家印，只能从一个小业务员做起。他选择了一家名为“中达”的贸易公司。
所幸的是，许家印依靠一个朋友的贸易项目里分出来的一笔生意，很快为公司赚到了10万元，也借此被提拔为办公室主任。一年后，他主动向老板建议跟他熟悉的舞钢合作，由他领衔成立一家新的贸易公司。
老板欣然接受了这个建议，成立了全达贸易公司，由许家印出任总经理。有了这个平台，许家印如鱼得水，他顶住大老板的压力，给全达员工发“双薪”，每月发工资，年底再发12个月的工资。一位老同事回忆说：“他给你十万元，要你产出一百万元的效益。”
在许家印的经营下，全达的生意蒸蒸日上。1994年，他再次向老板建议，瞄准正在蓬勃兴起的广州房地产市场。得到了老板的支持后，他开着一部标致轿车，带上一个司机、一个出纳和两个业务员，踌躇满志地来到广州，注册了一家名为鹏达的房地产公司，并出任法人代表。
鹏达的启动资金，来自全达公司2000万元贷款中剩下的1500万元。许家印将这笔资金投入到了鹏达在广州的第一个项目—珠岛花园。其实，在此之前，许家印还是一个房地产界的门外汉，他回忆当时说：“连什么是容积率我都不懂，就这么边学边干起来的。”
在项目的策划期，他跑遍了广州当时所有的新建楼盘，发现十有八九都是大户型。于是他另辟蹊径，为珠岛花园制定了“小面积、低价格”的开发策略。然而，真正落脚于项目运作上，最大的威胁来自于紧绷的资金链。
为了盘活现金流，许家印不敢有丝毫怠慢，“快点，快点，再快点”一度成了他的口头禅。珠岛花园项目需要盖108枚公章，换作当时的其他企业至少需要一年半的时间，而许家印紧锣密鼓地办好了全部手续，一年之内将这108枚公章全部盖齐。在他惊人的执行力下，珠岛花园当年开工，当年销售，又因为“小面积、低价格”的开发策略，轰动了市场。
这一“以快速开发来盘活现金流”的闪电战术，成了许家印后来运作恒大的一大制胜秘笈。
1997年正值亚洲金融风暴，国内企业界一片哀鸿，巨人史玉柱败走珠海，秦池姬长孔身陷绝境。此时的房地产业更是深陷“政策晦明不定，经营半死不活”的泥潭。许家印离开中达，创立恒大，正好一头撞上了这一行业低谷。
初创的恒大仅有七八个员工，除了一辆车和一腔激情，几乎一无所有。对于这点星星之火，最大的障碍并非行业形势，而是资金难题。“一个没钱的人想办大事，怎么办？只有用最少的钱，拿更多的地，然后快速开发销售，快速回笼资金。”此后，这一方法在许家印第一个地产项目-金碧花园上一炮打响！
金碧花园项目是一场“快进快出”的闪电战，创造了“八个当年”的业界奇迹(当年开工、当年销售和当年售罄等)，不仅为许家印带来了第一桶金，还奠定了恒大初期“快速开发，规模取胜”的发展战略。
1998年，房改政策终于出台，住房商品化取代了福利分房制度。房地产市场随即迎来黄金时代，许家印乘势将恒大的快速开发模式发挥到了极致。至2004年，恒大同时开发着金碧花园、金碧华府和金碧湾等13个项目，快进快出的战略，让员工数量也猛增至2000多人，公司迅速跻身全国十强。
在中国房地产历史进程中，1997年才创立恒大的许家印，是一个不折不扣的迟到者。2006年，当他打好品牌和团队的基础，面对全国市场蓄势待发时，一线城市已是一片红海。而这一年，万科年收突破200亿元，碧桂园也达到80亿元，而恒大仅有40亿元。
宏大的野心与弱小的现实，面对强手如林的激烈竞争，许家印如何弥补两者之间的巨大差距？
其实，恒大进军全国的土地前哨战，早已在2004年悄然打响。许家印沿袭了当年珠岛花园选择冷门地块的经验，提出“两个超前”的圈地战术：一是超前进入升值潜力较大的二三线城市；二是超前进入二三线城市升值潜力较大的区域。
按照这样的思路，恒大储备了大量的优质土地。2007年，恒大土地储备比2006年增长了整整九倍，一举进入了全国22个二三线城市。
其时2008年，恒大以4578万平方米的土地储备冠绝业界，同时还在全国各地推进着37个楼盘。一幅巨大的蓝图已经铺开，恒大走到了资本市场的门口，但一场足以致命的危机也随之袭来。
2008年，许家印和恒大差一点就倒下了。2008年一场金融危机席卷全球，恒大上市融资的计划被迫搁浅。
当时，恒大向全国拓展的37个项目中，仅有4个项目达到了开盘销售的标准，资金缺口一度高达120亿元以上。在舆论的渲染中，这成了当年业界最悲壮的一幕，而雄心勃勃的许家印，则被描述成“野心膨胀的人”。
为了补上资金缺口，许家印奔赴香港搬救兵。最终，新世界集团主席郑裕彤出手相助。
2008年6月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。其中，郑裕彤通过旗下周大福以1.5亿美元买入恒大3.9%的股份，成为这轮私募中的领头羊。
趴在账上的5亿美元，加上郑裕彤的力挺，使恒大负债率一举降至65%，也让许家印缓过一口气。他随即重新布置了全国37个项目的开发进程，重点突破其中18个项目。撑到十一黄金周时，18个楼盘全部齐开，恒大不仅以7.5折的“割肉价”销售，还在几个重点楼盘请来了明星造势。比如，广州恒大金碧天下开盘请来古天乐和李冰冰，单日斩获销售额2.5亿元；武汉恒大华府开盘则请来谢霆锋和范冰冰，当天创下2.8亿元的武汉楼市销售纪录。
断臂求生，危局逆转。“低价+明星”的促销手段，在短短两个月内，为恒大回笼资金近50亿元，迅速盘活了其他急待资金输血的在建项目。2008年恒大销售收入达到118亿元，第一次跻身国内房企的“百亿俱乐部”，许家印终于涉险过关。
2009年市场转暖，恒大上半年销售额便突破了百亿元，销售面积位列全国三甲，许家印借此一扫晦气，重启了上市计划。11月5日，恒大地产成功登陆港交所，当天股价大涨34%达到4.7元，郑裕彤联手国际资本投入的5.06亿美元，收获了6.6亿美元的利润，而凭借68%的持股比例，许家印以480亿港元一举成为当时的内地首富。
这还只是许家印的地产人生，如今许家印还投资广州足球俱乐部，成立恒大文化产业集团，甚至还成了郎平背后的男人。
转自：第一财经资讯
综合第一财经日报 见地 商界
