来源：中国指数研究院西南分院
重庆是一座建在山上的城市，房价却稳如平原；
重庆的经济和天气一样火热，房价却不温不火；
本文运用商品住宅市场量价模型，通过量价结构对市场中长期加以评估，同时在短期加入政府政策因子，从供需结构出发去探究影响房价的因素。同时本文采取了十大城市对比研究的方式，使结论更具参考意义。
▍供应:城市快速扩张下土地供应开始井喷
图：影响重庆房价的土地供应传导路径
宽松的土地供给制度是城市快速扩张的必然
下图为全国十大城市2014年已建设用地面积及占比情况，重庆市已建设用地面积占国土面积的比例仅为1.5%，为十大城市中最低，其中十大城市可建设用地占比的平均水平为11.6%，重庆的城市开发率明显不足。2002年开始重庆市开始进入快速扩张阶段，宽松的土地供给制度带来了巨大的土地需求。2003-2014年，重庆市各类用地共计成交70064万平方米（约700平方公里），而同期城市已建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合。尤其是重庆主城区在这段时期内明显扩张速度加快，2005年，主城区城镇建设总用地为465平方公里，按重庆总体规划，至2020年，城镇建设总用地将达到865平方公里，15年时间内将新增400平方公里的城镇建设用地，几乎再扩了一个重庆，所以从规划来看，重庆政府对于加速扩张的思路相当明确。
图：十大城市已建设用地面积及其占国土面积的比例
“多中心组团化”的扩张模式为土地的规模供应提供了可能
与其他城市由中心向四周辐射的城市扩张模式不同，重庆主城区走的是“多中心、组团化格局”扩张模式。这种扩张模式由自然桎梏和历史发展双重决定，其不同之处在于：以增量承载新功能，一旦面临新机遇，便培育出新的组团；同时，组团虽各有分工，但内部基本涵盖了居住、工作和生活等功能，确保了组团的相对完整性，从而各大组团也可以形成一个新的中心，继续辐射周围。从土地市场的成交区域来看，2003-2007年重庆主城区以组团之间的”填充式“扩展为主，而2007年后，城市扩张进入了”跳跃式“阶段，建立了较多相对独立的新区和城镇集群。所以，这种”遍地开花“的扩张模式为土地的大规模供应提供了可操作性。
城市的快速扩张导致了土地供应数量的大幅上涨
根据国土局数据，2011-2015年，五年时间里重庆主城区共成交了住宅用地5673万平方米，可建体量达到1.32万平方米。按人均供地面积来算，重庆主城区人均宅地成交面积为16.12㎡，在十大城市中也仅有重庆和武汉（13.04㎡）两座城市超过了10㎡，成都、南京、杭州和天津四城市人均供地面积在5-10㎡之间，而四个一线城市更是小于3㎡；从土地市场和房地产市场的契合度来看，重庆主城区近五年宅地供应面积与住宅成交量的比值为1.59，略低于武汉（1.68），高于其余城市。
从成本角度来看，土地供应价格的升高必然导致房地产商品成本的增加，开发商需要投入更多的资金，从而来提高房地产商品的价格；反作用下，房价的上涨会增加房地产商品的利润，在利益的驱动下将加剧市场的竞争，而在土地供给缺乏弹性的环境下，又将导致土地价格的上升。这个呈螺旋形上涨的规律在重庆并不太试用，从地价房价比来看，重庆地价基本为住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，而溢价率却仅为5.98%，为十大城市中最低，低于其平均水平近15个点。究其原因，在于重庆土地市场的价格受市场机制的影响相对较小，而受政府的调节作用较大，控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，不仅通过增大供应量来降低地价，同时也设置了土地价格的硬性指标，比如黄奇帆市长就曾经提出：重庆土地价格不得超过房价的35%。
图：十大城市地价房价比及溢价率水平
▍需求：刚需主导下市场难以寻求新突破点
重庆房地产市场成交体量在全国名列前茅，受益于较大的常住人口数量，而人口结构、购买力以及外来人口等人口因素，却制约了需求量的进一步释放。
图：影响重庆房价的需求结构传导路径
重庆老龄化率、抚养比最高，制约了购房需求的释放
人口结构的变化，对于房地产市场有着重要的指导意义。劳动年龄人口（15-64岁），其所占比重增加时，社会抚养比下降，也即“人口红利”将增加，有利于楼市。尤其是城市刚需年龄（25-40岁）人口占总人口的比重对城市未来房地产的发展前景尤为重要，它揭示了未来5-15年内，城市潜在的真实住房需求总量。相反的，老年人口所占比重越大，则总体住房需求越低迷，一方面老年人口中部分在年轻时已有房屋，不需再购，另一方面老年人口退休后收入往往下降，改善住房能力不足。
重庆在1994年底就已经进入人口老龄化，比全国提早5年，并且老龄人口呈现持续增长的态势，重庆主城区60岁以上人口从2010年的110万增至2014年的141万，年均涨幅达到7%；与此同时，18岁以下年龄段人口也呈逐年递增趋势。在一老一少占比的压缩之下，中间年龄段占比降低。据全国第六次人口普查数据，重庆15-59岁段人口率为67.71%，在十大城市中排名最后一位，同时远低于全国3.41个百分点。在全国十大城市中，北京、上海和天津的劳动年龄人口占比最高，接近八成，而重庆是唯一一个占比低于七成的城市。
图：2010年全国人口普查十大城市人口结构
劳动年龄人口占比缩小带来的另一影响是：抚养比的攀高。从六普数据可以看出，2010年重庆总抚养比为47.7%，相当于平均每一个人都需要抚养一个少儿或老年人，远高于全国7.08个百分点，在十大城市中位居首位。在抚养成本的负担之下，购房者对房屋的支付能力明显降低，购房动机也将有所影响。
图：十大城市少儿抚养比及老年抚养比
人均可支配收入最低且增速较缓， 刚需市场仍然占主导
下图显示，2014年重庆城镇居民人均可支配收入为25147元，是十大城市中唯一一个未突破3万元的城市，同时低于同期全国平均水平（28844元）；从增速来看，2010-2014年重庆城镇居民可支配收入的总体增长率为43%，即平均每年的增速保持在8%左右，其增速仅高于深圳、广州和天津三城市，与GDP连续两位数增速相比，收入水平的增长速度也不尽如意。2016年重庆政府在十三五规划方案中指出:到2020年，重庆市城乡居民人均收入增长要达到全国平均水平。经过测算，要实现该目标，重庆人均可支配收入的增幅需要高于全国2个百分点左右，难度依然不小。
图：2014年十大城市城镇居民人均可支配收入及增速
高净值家庭增速快但规模较小，难以刺激高端需求的增长
从兴业银行与波士顿咨询公司联合发布的报告来看，中国高净值家庭的区域分布仍以环渤海、长江三角洲和珠江三角洲等经济发达地区为主。根据BCG中国财富市场模型预测，2015年广东、北京、江苏、浙江、山东和上海等六个东部沿海省市的高净值家庭数量均将超过10万户，约占全国高净值家庭总数的一半。重庆高净值家庭大约在2-5万户，在全国各个省份中也处于相对靠后的位置。
从下图可以看出，重庆高净值家庭的密度仍然比较稀疏，其相对数量约为35户/万户，小于全国平均水平（43户/万户）。但在政策红利和资本投入的驱动下，带来了重庆经济稳定快速增长和私人财富的不断积累，其高净值家庭数量的增长率约20%，高于全国平均水平（17%）。
全市人口净流出，主城区流入人口大部分来自于周边区县
外人人口对房地产市场的影响同样巨大，外来人口数量较多、购房意愿强将进一步刺激需求的释放。下表为近十年重庆市流动人口情况，可以明显得出四个特点：第一，重庆市仍以人口流出为主，省外流出人口与流入人口的差值依然有三四百万；第二，近三年省外流动人口均呈现负增长，近两年省内流动人口规模反超了省外流出人口，表明外出务工减少了，主城区的吸引力有所加强；第三，流入人口中主要流向了主城区，而从其流入结构来看，省外仅占两次，八成仍来自于周边区县；第四，近十年省外流入人口、省外流出人口和省内流动人口分别增加了2.5倍、1.2倍和2.7倍。
图：重庆市历年流动人口数量（万人）
省外人口多为周边省市务工者，对刚需市场的刺激较大
从流动原因来看，“务工经商”和“学习培训”是重庆人口流动的主要原因，“学习培训”多来自于重庆市各大高校，这部分人群不具备稳定性同时购买力相对不足，对房地产市场的刺激作用较小；“务工经商”人群是外来人口购房需求的主力人群，省内则来自于周边区县，省外则主要来源与重庆相邻的周边省份四川、湖南、贵州和湖北，无论省外人口还是省内人口对房地产市场的刺激作用主要体现在刚需市场，对改善或高端需求的刺激影响相对较小，继而对房价的拉动能力不足。
表：2010年重庆市省外流动人口（左）及省内流动人口流动原因
数据来源：重庆市2010年人口普查资料
▍政策：系统政策调控下供需基本维持均衡
图：影响重庆房价的政策机制传导路径
锁定三大指标，系统调控之下基本实现供需平衡
与十大城市相比，重庆是唯一一个未实行限购政策的城市，但是重庆房地产调控有其自身特点，共有五招：土地调控、金融调控、投资控制、总量控制和税收调节，具体来讲：土地调节着力于控制地价，金融调控需要控制杠杆，投资控制需要把握房地产投资比例；总量控制则是基本确保供求平衡；税收政策则立足于税收分量，采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”策略。
其中有三个指标是黄奇帆市长最为看重的：第一从投资比例上，每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，为保持这个刚性的指标，宁肯在审批过程中出现“官僚主义”，若房产投资较大，项目开工便缓批；第二从需求空间上，城市人均住房面积超过了30平方米，大规模建房的需求就应下降；第三从价格上，一个地方每平方米房子的价格应该大体等于有正当职业的群体的人均月工资；如果一个城市单位面积房价远远高于居民的人均月工资，就需要政府进行调控，如增加一些集资房、廉租房等。
在重庆政府房地产调控系统中，公租房制度是非常重要的一环，其兴建的目的意在重点解决“夹心层”住房问题，即新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众。重庆的公租房体量巨大，这是其他城市无法比拟的，按期规划，需要在2020年前建4000万平方米公租房，其中主城区完成3000万方，区县完成1000万方，目前已基本完成该目标。从2011年3月的第一次摇号配租开始，目前已累计完成十五次，总共推出28万余套房源，对城市房价起到了一个重要的调节作用。
土储制度建立了巨大的土地供应蓄水池
与其他城市土地储备制度不同，重庆市土储制度力度更大，其性质属于政府主导型，但采用国有企业负责模式，实质性内容是将该市此前的土地一级市场的经营权限，全部收缴至当地官方掌控的几家市级土地储备机构。与其他城市的土地储备制度相比，重庆土储制度更为强有力，使得重庆政府将土地市场牢牢管控，继而有节奏地供应土地。重庆土地储备制度坚持了“超前储备，细水长流”的策略，在2002年～2003年便储备了40多万亩地，而同时也明确规定，在20年内每年只能开发5%，即一年最多用2万亩。庞大的土地存量也将继续维持今后五年的开发。
地票制度缓解了城市建设用地的紧张
与十大城市相比，地票制度也是重庆的一大特色，其实际为城乡建设土地供给机制创新，脱胎于“城乡建设用地增减挂钩”，实现的经济功能也类似，即把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，经由在农村复垦、在城区落地，“移动”到地价较高的位置来使用，从而释放土地升值的潜力。2008年，重庆成立农村土地交易所，启动了地票交易试点，其意义在于促进农村土地使用权流转，保护耕地；同时推动城乡一体化，缓解城市建设用地紧张，带动城乡之间土地要素流转，这就为重庆土地的大量供应提供了可能。根据土地交易所数据，截止到2015年底重庆农村土地交易所累计交易地票17.29万亩，即在农村新增加了17.29万亩耕地，同期城镇规模扩展实际占用耕地仅7.32万亩。既满足了城镇的建设用地需求，又增加了农村的耕地。从范围来看，渝东北和渝东南地区地票交易占比超过七成，这两个区域在全市发展中承担着生态涵养和生态保护的功能，发展导向是引导超载人口转移；而地票的使用，95%以上落在了承担人口、产业集聚功能的都市功能区及城市发展新区。
图：重庆地票制度的运行图
▍结语
重庆低房价是供需结构合力推动下的，一方面，城市急于快速扩张，推高了土地供应量；另一方面，在抚养比较高，购房年龄段占比较低，购买能力不足，外来人口拉动不足等因素的影响下，房地产市场以刚需为主导，投资投机热度不高，需求量仍难以完全释放。同时，政府对于供需结构也起到了推波助澜的调节作用，土地储备制度和地票制度有利于土地供应量的大幅提高，而投资控制、总量控制和税收调节等房地产调控手段将着力于调整市场的结构，推动供需基本达到均衡水平，继而保持房价稳定。
未来，重庆房价何去何从，我们可以从以下几点细节去揣摩一番：
第一个细节：2016年3月中央发布文件，要求清理压缩现有的土地储备机构，进一步规范土地储备，随后重庆市出台了相应政策，将土储机构数量从72个缩减为41个，八大投的土地储备职能逐渐被剥离，仅地产集团可代为执行市土地储备中心职能。
第二个细节：2016年重庆政府出台供给侧改革方案，明确规定两年内重庆市土地供应量逐年减少10%，大规模供地的思路或有所转变。
第三个细节：2016年上半年重庆主城区土地成交总量同比下降近一半，而溢价率却提升至23%，为历史最高点。以量为主导的土地供给思路或将改为以质为主导。
第四个细节：“一带一路”、成渝城市群等国家级规划的指导下，政策红利将逐渐释放，重庆尤其是主城区具备了向周边乃至全国集聚人口的能力。
第五个细节：重庆GDP继续保持两位数增长，增速领先全国，在电子信息和汽车产业的双龙头带动下，中新合作也进入了实质性的推动阶段，去年在网上已开始热传“辞职去重庆”的话题，重庆的城市吸引力越来越强。
透过以上细节，我们相信重庆房价仍有上涨的空间。
