来源：孟祥远（公众号：csfdcyj 私人微信号:mjjt2017）
虽然每月18日的70个大中城市房价数据还没公布，但今天国家统计局公布了“2016年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况”，也颇为引人关注。数据显示，2016年1-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月份提高0.1个百分点。这显示出经历了一定的回落后，房地产投资增速基本企稳，房地产已然告别了高增长的时代，进入中速增长时期，今年开发投资情况明显好于去年。
但销售数据显然更值得我们关注。1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点。商品房销售额66623亿元，增长38.7%，增速回落1.1个百分点。这也显示出，1-8月全国平均房价为 7618 元/㎡。看数据，全国房价持续上涨，一派欣欣向荣的景象。
当下的中国楼市是一个分化的市场，一线城市高举旗帜，一派“京沪永远涨”的势头，热点二线城市也不示弱，四小龙厦门、南京、合肥、苏州也大有追赶一线之势，“南京永远涨”也成为不少人的信条。
一些开发商也正在厉兵秣马，准备在一二线城市大干一场。但从多家房企分别斥资数十亿缴纳保证金，竞拍9月19日到来的南京土拍已经可见一斑。但南京房价越大涨，我越觉得不安，风险越大，尤其是一些很多人看好的动辄四五万的高价楼盘，我总觉得已没什么价值了。
这要从何说起呢？无非是从城市、土地、房价和资金说起。
先看城市。南京是个适合房地产发展的好城市，人口众多、东西枢纽、科教发达、交通便利都是很好的支撑。比如824万常住人口，大学生数量超过80万人，尤其是特大城市获批，未来10年100多万的人口涌入预期，这为房地产提供了长足需求，但看统计数据则让人失望。南京每年增加的常住人口不过2-3人，户籍人口则只有1-2万人。随着房价越来越高，这个人口流入的吸引力还会变得更高，人口流入更容易？我不怀疑南京的价值，但我怀疑房价持续暴涨之后的真实需求（投资客除外，因为最终还要人接盘）。
我一直说，城市价值决定地产价值，城市投入决定地产未来。但基于众所周知的原因，青奥会后，南京城建放缓明显，现在城建盘子不过是2013年的一半。而且，已经被杭州远远甩在了后面。南京的公共配套好于杭州，是前些年打下的基础，但今后恐怕不及杭州。G20对杭州的拉动非常大，2022年的亚运会也使得杭州的城市建设不再和南京一个重量级。亚运会前，杭州10条地铁修建完成，南京呢？5号线去年就要开动，至今仍未正式动工，其他线路也难言乐观。
（杭州地铁规划图）
再看土地。南京土拍操盘水平堪称全国样板，“控制总量，提高单价”的策略也是南京房地产市场平稳发展的重要基础。因为土地是房地产的先行指标，所以土拍更具风向标意义。这一波行情，苏州土拍比南京启动早，所以楼市热潮也来得快，南京紧随其后出现了一个接一个的地王。但到了今年上半年，南京的地王引起全国关注，也让南京有关领导不安，控制地价过快上涨从而抑制房价预期就变得非常必要。南京推出了一系列调控措施，“限土拍地价+限未来房价+网络电子竞拍+大幅增加供应”的组合拳希望可以稳定地价。这一波建筑面积200多万平米的土地拿出来一下子也难以满足开发商饥渴的胃口，但是后面还会有更多土地出让。“总量放量，单价抑制”正在改变南京土地市场的逻辑，你还指望地价再来大幅助推房价？
一个值得关注的现象是，全国地价涨幅不高，而南京地价的涨幅远远高于房价，未来房价会受限，这寓意风险。1-8月份，全国房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款4632亿元，增长7.9%。可以看出，今年 1-8 月份全国平均楼面地价为 3585 元/㎡。根据刘德科核算的数据，全国地价的绝对值每年都在涨，但涨幅逐年收窄：今年 1-8 月份仅 7.3%，2013 年涨得最凶，涨幅高达 23.0%，所以一些一二线城市的地价暴涨，而非热点城市的地价其实很便宜。比如南京，如今不少开发商都按照高于地价的房价去拿地，这里面积蓄了多少风险？在新地块尚未上市前，风险都属于开发商。当然，开发商会说，我们打造的是豪宅产品，售价动辄5万起步，6万-8万也不在话下，但真能实现吗？
再来看房价。如今的房价已让很多人看不懂，几乎不论楼盘开出什么样的价格都有不少买房人趋之若鹜。当然，开发商定价权已经让渡给了物价局，所以大多数楼盘都会说“我们是被限价所害，本来可以卖更高，这个价是政府发福利，买到就赚了”。个人认为，政府调控是为了呵护市场，使其长期平稳健康发展，限价也让开发商的好日子过得更久一点。如果限价放开，市场就会更快见顶，楼市离房价调整也就更近了。南京河西房价突破3万花了3年多的时间，突破4万几乎不费吹灰之力，而5万我一直觉得会是个槛，不那么容易突破。一方面，政府暂时不会允许房价破5万，那样的风向标意义太强；另一方面，南京的购买力还不足以支持5万的楼盘遍地开发，所以地王们的日子未必那么轻松。因为拿地是资本的逻辑，而买房是需求的逻辑。
最后看资金。所有人都知道，这波大行情是国家去库存背景下的资金助推的结果。从累计角度来讲，今年以来全国连续6个月商品房库存在下降，累计减少3000万平方米左右，去库存成效是比较明显的。而全国房价也出现了两大新特点，一是涨幅在回落，尤其是前期涨势比较快的一些一线城市和部分二线热点城市，目前在一些限购限贷政策的作用下，以及前期消费潜力集中释放了一批购房需求，在这些因素共同作用下，一线城市和少数热点城市的房价涨幅开始回落。趋势所在，南京也不能例外，而一些临近的二三线城市将逐渐弯道超车，开始领涨（见下图）。另外一个特点是，内部的分化调整也比较明显，以南京为例，今年以来各个板块的涨幅不一，受制于限价，很多人所垂青的河西房价涨幅应该是垫底的。
在行情的驱动下，资金会追求更有效率的配置，会流向一些有支撑的价格洼地。板块会轮动，城市也会轮动。而那些我们看好的那些高端盘，可能外有限价制约，中有地价平抑，内有需求瓶颈，未来的表现也不见得就那么好。反正，很贵的房子，我不会买，倒是房价越涨，南京的房子越值得卖。在南京投资房产，是时候逐渐告别暴富逻辑了。
