16年以来我国房地产市场再现火爆，引发地产泡沫破灭的担忧。那么地产泡沫一旦破灭，经济、货币、金融市场会有何表现？作为普通老百姓的资产该何去何从？
海通证券姜超：16年或是中国房地产大顶
16年中国经济保持平稳，火爆的房地产是重要贡献，但未来面临较大下行风险。
中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而16年的地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。16年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。
目前一线城市房价涨幅远超GDP增速、而与存款增速高度相关，但目前北上深的存款增速已基本归零，意味着流动性拐点或已出现。
中国地产过热难以持续
地产销售或接近顶部。再来看中国，16年的经济增速保持平稳，其中火爆的房地产是重要贡献，前8个月地产销售面积同比增长近30%，也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来，今年的地产销售或已接近历史的顶部，未来面临极大的下行风险。
中国青年人口拐点已现。从2000-30年中国各年龄段人口变化来看，老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群，该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。
中国新开工13年见顶，销量16年或见顶。从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套跃升至13年的1400万套左右。按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国在13年已接近18.5，超过美国，接近日、韩的历史最高水平，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板，而13年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看，16年中国的住宅销量将超过1400万套，大概率也是历史顶部。
居民拼命贷款买房。因此，16年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。从居民买房的贷款杠杆率来看，13年的贷款占比仅为1/3，而16年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。
房贷加杠杆不可持续。从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。
流动性拐点已现。本轮房价上涨始于15年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。而在15年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。
除了房地产，我们的资产何去何从？
网上有这么一个段子：
手里有房没钱的，希望学俄罗斯，保房价弃汇率。
手里有钱没房的，希望学日本，保汇率弃房价。
手里有房有钱的，急着卖房子，配置海外资产。
手里没房没钱的，觉得没自己啥事，全面崩盘了才好…
港哥认为随着10月人民币正式加入SDR，正式步入国际化之路，贬值趋势是必然，海外资产配将是今后普通民众的最佳资产方式。
在做全球资产配置时，既要强调资产配置的国际化属性，要做海外的资产配置，规避人民币贬值的风险，强调资产配置的多类别属性，包括身份、房产、保险、资产等多种类别。总之，“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”。海外资产配置的五大途径：
1、直接购买外汇
购买外汇，俗话说的换汇，这很简单就跟我们平时出国旅游换外汇一样，你只要通过任何一家你的国内银行帐户，在手机银行或者网银就可以操作。这对于一般老百姓来说是最简单直接的海外资产配置方式。其实这种方法早在90年代人民币可以兑换美元的时候就有很多家庭实施了。
不过，由于大规模的资产外流导致的外汇兑换限制，目前一个人一年只能兑换5万美金的额度，您可以选择让您的家人都开一个银行帐户，比如父母不需要理财的，帮他们开帐户，也能增加一些储蓄，目前普通百姓只能用这种蚂蚁搬家的模式。
2、开设美股账户
国内很多券商都可以开设美股账户，比如“xx国际”等等，不过股市本来就是高风险投资，且又要学习美股市场，又要倒时差，更加提高了风险，不过开一个帐户无妨。美股的前提是先有美元，一年五万美元的额度，您先思考一下接下来的情景。
3、开个沪港通，用人民币参与海外市场
在全球资产配置中，香港市场也是重要的一块。目前沪港通覆盖的港股并非香港市场全部股票，如果想要更深参与到港股中，在券商国际开设港股账户也是个不错的选择。
4、购买香港保险
确实，香港金融业连通中西市场、经济制度发达完善。以香港为依托，投资全球，是高净值人士的重要选择。尤其香港保险具备有费率低、收益高和覆盖广的优势，近些年不少内地人“打飞的”到香港买保险。
获得保障的同时，也对资金进行了全球配置，养老类险种还可以实现规避遗产税等问题。海外保险又叫海外年金，会按照投保人的保额每年分配红利。
为什么这种去香港购买分红保险备受欢迎呢？因为，可以直接刷银联卡，用人民币支付，不受5w美金换汇限制。而且可以通过年金保单贷款，直接把钱贷出来，去做其他大额的投资如房地产置业等。但是由于外汇管制，目前银监会限制，每笔刷卡不得超过5000美金。
5、海外置业
这是我们中国人最熟悉的海外资产配置方式。九十年代北上广发达地区有人开始移民海外，即使我们看到了“北京人在纽约”的辛酸，时至今日修养成社会的高阶层富裕人群，甚至是中国创新经济的顶梁柱们都是那群人。
当下，即使是经济较弱的三线城市仍然大批富裕阶层拥有不止一处海外房产。不看不知道，在过去一年中，中国人在美国购买房地产的金额占到美国房屋销售总额的12%。
作者：港哥，来源：港险岛
