来源：明源地产研究（ID:mydcyjy）；作者：王恒嘉
过了一个国庆回来，明源君发现整个世界都变了。
首先是一帮过去坚定唱多的大V，一夜之间转而唱空楼市，一个比一个说得严重，好像楼市一秒钟后就会崩盘，似乎他们过去各种唱多的论述都是酒后胡说。
其次是买房者，有一部分没有资格买房了，更多的则开始犹豫，甚至放弃几十万定金毁约。
更奇怪的是卖房子的：一些房企销售人员彻夜难眠好像在等世界末日；二手市场，因为担心卖掉就买不回来，一些业主果断撤盘不卖了。也有投资客降价几十万出售----当然他过去报价本身就高，要知道限购前比市价低10万当天就能成交……
你是上面这些人里的一员么？
上面的一切变化，当然是因为19个城市先后出台限购政策。
明源君想说，其实太阳底下并无新事，这一轮调控不是第一轮也不是最后一轮，每一轮调控，虽然残酷，却也是最好的机遇期。
因为：牛市情况下，大家选择相同。唯有残酷的调控能让不同的人作出不同的选择，而不同的选择造就了个人财富的分化、房企成败的不同。
而做出正确选择的前提是：跟着自己的判断走，而不是跟着政策走。
不管你是谁，在哪里，未来的2年都是决定命运的时刻，关键在于如何做出选择。下面明源君从买房者、房企两个方面进行分析，这是一枚硬币的两面，互为因果。
买 房 者
你永远不可能等到真正的“底”
必须建立自己的房价底线
一线降价10%的笋盘已是最佳选择
进入赌场的赌徒甲，本金1万赢了10万，觉得可能赢到15万，最终却可能输光去借高利贷翻本。
股民乙，60元时买入，100元的时候舍不得抛，最终股票跌到40元，割肉离开。
买房的人，希望房价崩盘暴跌，但是你觉得跌多少你就可以下手了呢？
赌徒甲如果给自己定下“底线”，赢5万离开。股民乙如果给自己定下“底线”，股票涨到90块就卖掉。那么他们都能获得不菲的利润。
回到房子本身，你永远不可能知道什么时候是房价的底，你需要建立一个自己的底线，在达到这个底线的笋盘出现的时候，迅速出手。而不是跟着政策走，等到政策宽松的时候，房价就又涨上去啦。
明源君觉得，城市不同，底线不同，在一线城市，比历史成交价低10%的笋盘已经是最佳选择。下面明源君说一下自己的分析，供大家参考。
一买房者减少，入市的房也大幅度减少了，供需达成一种新的平衡
本次限购中，政策最严的是深圳，深圳不但认房又认贷，还规定未婚和离异的单身者也只能买一套房。这一招基本堵死了假离婚的漏洞。
过于严厉的限购限贷政策，让有资格买房、有意愿出手的人减少了，但是同时，也让入市的房子特别是二手房减少了。
之前，一个家庭限购2套，假离婚的话可以买到4套，手里房子多于4套的家庭不是迫不得已，永远不会出手卖房，在2—4套之间的，一般也不会卖房。
现在的限购限贷加码，即使假离婚，顶多能买三套房，而且如果之前有共同贷款记录，新买的房子也得7成首付。
这样的情况下：
1、手里有两套房的单身人士一般不会卖房了，因为卖掉买不回来了；
2、刚改换房一族，很多也不会卖房了，因为即使还完之前小房子的贷款并且卖掉，新买的房子也要7成首付，不一定够。
3、手里有3套房以上的家庭，更不可能卖房了。
对于一手房来说，有实力的房企，一定会放慢一些楼盘的开发节奏，等这一波调控过去，所以，入市的一手楼盘也会逐渐减少。
买房者和入市的房源都减少，就会达成一种新的平衡。
二评估价上调，抵押贷款增加，撑不住的投资客有限
很多人认为，有一些投资客，靠首付贷、小贷、民间借贷买房，现金还贷，朝不保夕，他们会被迫把房子低价出手。这样的投资客当然是有的，但不会很多。
首先，早期那些一买就是十几套房子的投资客，买房是在限购之前，当时的房价很低，租金都能抵房贷，毫无压力。
其次，限购之后以本人真实名义买房的家庭，一般就是2、3套房，即使把假离婚用到极致，也不过4套房，这些人都是做长期打算的，算不得传统意义上的投资客。
最后，借名买房、开公司买房的纯粹的投资客，之前已经有一个反应时间。以深圳为例，深圳在2016年3月已经进行了一次调控，过去的7个月横盘，比历史成交价低一二十万一般都能在一周内成交，真的有压力的投资客很多已经出手了。
另一个角度来看，目前，房贷虽然控制很严，但是贷款仍然有别的出路，只是银行赚得更多一些而已。
3月调控后的几周的另一个现象，是深圳的各交易中心的抵押窗口被挤爆，为什么？是很多投资客把房子抵押给银行，缓解压力，抵押可以获得7成评估价，这么多钱可以支撑多久的房贷？十几年总是有的。
最新的消息是，11月8日深圳将再次调整评估价，投资客如果有需求，完全可以把房子赎出来，再抵押一次，换取更多的现金，这样可以支撑更久的时间，二十年？完全有可能。
所以，对于大部分投资客来说，只要他们对未来还抱有希望，他们就可以支撑非常久的时间。
三楼市低潮不会超过2年，因为基本面没有变
可以预见的是，短期内，深圳和其他一线城市，成交量必将大幅下降。房价，也许会有小幅度下调。也许会有笋盘出现，但因为上面所说的原因，低于历史成交价10%很可能已经是极限。
还有请注意，房价下调的时间不会超过2年，甚至不会超过一年。因为历史上的多次政策调控的规律就是这样。
有分析认为，本轮调控和以往的都不一样，明源君看不出有什么特别大的区别。因为：
1、中国经济整体结构没有变。房地产和数百个行业相关，总盘子又如此之大，不能起伏过大，否则中国经济也会坐过山车。
2、社会和政府对稳定的需求没有变，而且有绝对控制能力。政府调控是希望社会稳定而不是波动，有人怕政府最终用力过度不能控制局面，还举出股市的例子。其实两者没有可比性，楼市成交是有周期的，而且全国各地市场是分散的，不可能一天几天就有什么巨大变化，而没有政策的反应时间。股市的供需无法完全控制，可楼市的土地和货币信贷都在政府手里，完全可以控制。
3、一线二线资源非常聚集的情况没有变，无法逃离。无法理解这件事情的人，明源君举香港的例子来说，香港收入曾是内地的几倍几十倍，许多去香港从底层干起的人，刚去的时候都曾想“赚十年钱回去养老”，但是，最终，他们很多人在香港一家人住十几平方的房子，甚至是公屋（类似于内地廉租房）。也没见谁回来。
说白了，你当初选择一个城市就是选择一种生活方式，而不是选择尽可能便宜的活着。
四历史上曾经崩盘的时刻，大量刚需错失机会，你需要战胜的是自己的恐惧和贪心
许多无房者在期盼崩盘。明源君想说的是，深圳历史上不是没有崩盘过，可真的崩盘房价下行的时候，刚需却无人敢出手，甚至哭着喊着要开发商把自己已经到手的房子收回去。
2008---2009年的时候，深圳的房价大跌，最离谱的是金地梅陇镇，从叫价1.8万直接变成6670成交，全额对老业主补差价。雷圳0755，一期最低价10800元/平，二期7980元/平。
英郡年华，12000降到7000。
当时信贷也比较宽松，街头广告是“1万买一房2万买2房3万买三房”。
二手房市场更加奇葩，许多房子市价已经比银行贷款还少，于是“0元成交”，你只要把房贷接过来，不用付出首付房子就归你了。
但是，那一年，恰恰是很多投资客进入了市场。而大量的刚需在等待房价继续下降。
有几个小区的业主集体断供，哭着喊着要银行和开发商把房子收回去，他们的小区10年后的今天都涨了7—10倍。他们会后悔吗？
2016年的调控，也是刚需的机会，问题是，房价涨的时候你都不敢买，跌的时候你还敢买吗？你需要战胜两个东西，第一是恐惧，第二是贪心。
房 企
打败竞争者，兼并别的地产公司
现在是最好的时候
前提是你已经有足够的战略纵深
对调控毫无准备的房企，是不合格的房企，在已经经历了这么多次调控的中国市场，要想生存下去，首先就要学会怎么利用调控周期。
这个时候是拿地的好时候，是兼并的好时候，是彻底打败竞争者的好时候，对于地产人个人来说，是你脱颖而出的好时候。当然，前提是你有足够的资源。
明源君先说一个小故事。
一个美国底层的店员，每天收入65美元。她住在旅馆，每天需要35美元，剩下的30美元她用来吃“略好”的东西，于是每天都没有积蓄。
有个中国留学生建议她：去租一个套间，每月租金500，平均到每天只有十几美元，租了房子自己做饭，吃饭也能省一些钱，就有积蓄了。店员告诉他，租房需要一次性付两个月租金1000美元，而她没有。另外她每天上班都很辛苦，当然要吃好一点，下班也不想做饭。
明源君认为，这个故事说明：有空间和资源的积累，才有腾挪空间，而要有这些积累，你要能控制自己。
一财务成本低，才有改换节奏的资本
应对调控周期的一个办法，就是改换节奏。
调控已经出台，理性来说，将项目做成精装修豪宅，两年后开盘可以躲过楼市的“底”并且实现利润的最大化。
可是如果公司的财务报表显示，一年后不卖这个项目公司现金流就会出问题。为了公司活下去，只好做成刚需盘迅速卖掉，就吃了大亏。
没有足够的资金储备，财务成本太高，想出办法也没用。
但是这个时候，财务成本低的房企可以吞并财务成本高，撑不下去的房企。
怎么借到便宜的钱，明源君之前专门论述过，以后会再讲。
二拿地要有战略纵深，现在反而是三线没受影响，房企必须有自己的腾挪空间
碧桂园2016年上半年70%的拿地资金花在三四线，还有很多人看不懂，因为碧桂园已经在一二线稳定立足，如果是别的企业，一定是继续重兵一二线。现在，事实证明碧桂园的选择是多么正确。
二战时，德国进攻法国，迅速实现全面占领，进攻前苏联，开始长驱直入，最后却兵败。
核心原因就是因为前苏联有自己的战略纵深。
达到一定规模的优秀房企，一定会有层次的布局，既不把宝押在同一座城市，也不把宝押在某一类城市。
有战略纵深以后，不管楼市周期怎么走，自己都可以立于不败之地。
对于政策等，我国楼市反应最快的是一线，二线要延迟半年到一年才有反应，三线的反应还要慢一些。
有层次的房企，利好政策出台，就可以在一年半时间内，按顺序出售自己一线、二线、三线的项目；打压政策出台，则可以倒过来操作，先出手没有受到影响的三线的项目，然后等周期的“底”过去之后再出手一线的项目。
对于地产人来说，平常难以显山露水脱颖而出，调控中的逆境正是展现你个人能力的机会。用一首诗和所有地产人共勉：未曾清贫难成人，不经打击老天真；自古英雄出炼狱，从来富贵入凡尘；醉生梦死谁成器，破马长枪定乾坤；挥军千里山河在，立名扬威传后人。
作者：明源地产研究院主编 王恒嘉。
