随着各地调控政策的陆续落地，10月份的房地产市场也出现了一些变化。
截至16日，全国主要54个城市合计签约量小幅下滑，结束了此前连续增长的态势。
专家表示，由于网签的滞后效应，实际成交还未完全反应当下楼市的真实数据。如果剔除政策末班车的影响，市场在最近一周的下调幅度应在35%左右。
这其中就包括大城市周边因规划利好导致房价短期过快上涨的城市，以及因大城市投资客外溢形成量价快速上涨局面的城市。
此外，年末房价面临回调压力巨大，那些前期涨幅过快，交易量中外来投资客占比过重的二线城市，将因政策效应将导致投资资金迅速撤离，进而使交易量出现下滑，价格也将在后期的博弈过程中出现波动。
不过，供需矛盾较大且短期内土地供应不足的一线城市，由于有不同层次的需求托底，再加上前期土地供应不足，买卖双方对房价长期看涨的预期依然存在。
以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市前期的楼市政策一直处于全国最严的状态，此次政策的进一步收紧主要是重启之前的部分政策，市场的反应也难以超出基于历史经验的预期，但高位向下小幅震荡已在所难免。
实际上，新政刚刚落地，北京的成交量便出现了大幅下滑。而深圳的数据也显示，近期有七成二手业主下调房源价格，其中下调幅度在1%—5%区间段的房源占比达43%，下调幅度在5%—10%区间段的房源达20%，甚至有多个项目报价出现跳水。
市场分析人士，随着这轮上涨周期的结束，二手房的成交量将会率先下滑，随后主动调低报价的业主也会逐步增多，二手房市场整体价格的回落已经在所难免。
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限贷效果正显现
楼市调控，风声鹤唳，是现在20几个城市纷纷出台的限购、限贷吗？不是，这种办法只是堵水不是疏水，短期有效长期无果。
部分城市的加大土地供应吗？不是，在土地财政短期难以改变的前提下，所有加大供地都是毛毛雨，没有真正效力。
在所有跟楼市相关的政策中，不容忽视的一点，就是政府叫停首付贷，切断了炒房者的资金，所以此次限购政策比以往任何一次限购政策都要来的更有效更猛烈。
“首付贷”出现在房地产买卖市场上已经有两年的历史，原本是房地产开发商自掏腰包垫资部分首付进行促销而用。
但随着互联网金融行业的快速发展壮大，包括P2P、小贷公司、担保公司以及私募基金等纷纷抢道进场，各路资金热情高涨地构筑自己的运营平台，这样，“首付贷”作为一种营销手段异化为配资工具。
应当承认“首付贷”在降低购房者购房门槛，尤其是帮助一批刚需购房者解决首付资金困难中所彰显出的作用，并且首付贷也的确一定程度上化解了市场的库存压力。
不过，大量的“首付贷”仅存在于一二线尤其是一线城市，而三四线城市的房屋库存之压至今并未缓解。
因此，作为一种金融创新工具，“首付贷”从一开始就以错配的身份出现，与国家“分城施策”的房地产调控导向并未形成一致性的合力，甚至还存背道而驰之嫌。
前不久，国务院出台的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》基本上堵了炒房资金小路，再加上各大商业银行接到中央通知收紧住房信贷会议，加强信贷结构调整，控制好相关贷款风险，这就等于炒房资金的大路也被堵。
此次，严查“首付贷”的对楼市的影响已经开始显现，只要再继续严格执行下去，房价将进一步下探。
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压倒房价的最后稻草
当然，对于房价的最终目标，并不是简单的限购限贷降低房价了事，而是要压倒这疯狂的房价，让房子回归居住属性。
先卖个关子，大家猜猜是什么能够让房价回归理性？
毕竟，单纯从经济角度难以解释房价的持续高涨，更别说用来解决房价问题了。很多关于房价问题的分析，大多数是从货币政策、人口结构、经济增长等问题入手。这些分析笔者都曾经尝试过，但这些分析在逻辑上都难以自洽。
所以，这需要一个更宏观的眼光去看房价问题。
其实，我们现在遇到的住房问题，发达国家在经济发展的早期都曾经遇到过。但从20世纪初开始，许多国家陆续通过房制度改革，摒弃了住房市场化制度。
推行一种政府介入、以住房福利为主并与住房商品化适当结合的新制度。通过这一制度成功地解决广大居民（特别是中低收入者）的住房问题。
没错，那是别人家的，我们住房制度类似于我国香港，尤其是土地制度上几乎完全模仿香港。这种制度过度强调住房商品化和市场化，忽视了住房是一个准公共产品的属性。
说白了，我国目前房价深层次的问题是住房制度设计上存在问题。如果我国不调整当前的住房制度，中国内地的很多城市房价只会越来越贵，甚至超过我国香港。
因此，只要国家提出类似欧美的住房制度改革，那将是压倒房价的最后一根稻草。
其他的诸如房产税，个人所得税，限购限贷的收紧等打压房价的所谓大炸弹，都只不过是压制楼市泡沫的做法而已，跟居者有其屋的设定相差甚远。
相同住房制度下，目前全香港约一半的人住在公共租赁房或由政府营造的含有一定福利的住房里，另外约一半的人通过完全市场化的途径解决自己的住房问题。
随着土地拍卖价格不断上升，香港地区的住房价格水涨船高，房价的上涨使得拥有住房产权的人群和租赁住房的人群之间的财富差距日益扩大，社会分化日益严重，多数年轻人对未来失去了信心。
因此，住房制度一日不改革，北上深就有变成第二个香港的可能。
本文来源自读懂财经，综合自：尹中立 程凯 证券日报等
