文 | 都市快报记者 张康康
2016年，杭州房价大幅攀升，让大多数坐拥房产的购房者身价倍增。但对于想转手的博奥城业主王先生来说，心情却有些沮丧。
因为他发现，在账面资产大涨的行情下（城南萧山也是当前热门板块），当年买的150方大户型，在二手房市场还是卖不出好价钱，甚至鲜有人问津。
“2011年买的，小区中位置最好，当时价格24000元/方左右；2个月前把房子挂在中介，价格调过几次，现在只有24000多元/方，还是卖不掉。”王先生表示，就算卖掉，算上这几年的利息，还是亏很多！
让王先生不理解的是，同样是博奥城，当时新房单价低得多的小户型，现在可以挂到26000元/方以上，而且看房客户多，成交也不少。
当年新房市场上售价更高的大户型，在二手市场上，表现为什么远远不如小户型？
大户型比小户型贵3000元/方
以德圣·博奥城为例
2010年住宅成交情况
面积段 | 套数（套） | 面积（平方米） | 金额（万元） | 均价（元/方） |
70-90 | 507 | 42745.7 | 65286.19 | 15273 |
90-120 | 122 | 13302.43 | 20857.96 | 15680 |
120-140 | 69 | 8917.9 | 14310.86 | 16047 |
140-180 | 36 | 5165.36 | 9450.73 | 18296 |
大户型比小户型贵1000-3000元/方，部分高楼层的大户型房源，单价达到了21000-22000元/方，而当时价格最低的小户型，售价不到12000元/方。
2011年住宅成交情况
面积段 | 套数（套） | 面积（平方米） | 金额（万元） | 均价（元/方） |
70-90 | 31 | 2587.51 | 4727.7 | 18271 |
90-120 | 33 | 3478.37 | 7370.03 | 21188 |
120-140 | 18 | 2388.72 | 5025.4 | 21038 |
140-180 | 36 | 5458.14 | 12003.88 | 21993 |
180-220 | 2 | 372.19 | 842.25 | 22630 |
2011年楼市行情比较好，大小户型的价差拉大，达到了3000-4000元/方。不少大户型售价已经达到24000元/方左右，个别楼王房源甚至超过了30000元/方。
2012年住宅成交情况
面积段 | 套数（套） | 面积（平方米） | 金额（万元） | 均价（元/方） |
70-90 | 98 | 8363.67 | 13359.09 | 15973 |
90-120 | 44 | 4352.96 | 7122.66 | 16363 |
120-140 | 7 | 911.2 | 1606.39 | 17629 |
140-180 | 93 | 14145.6 | 25436.46 | 17982 |
楼市低谷期，大小户型的价差，仍然有1000-2000元/平方米。
2016年行情一路上涨，周边楼盘售价纷纷突破30000元/方。不过，想转手的博奥城大小户型业主，在二手房市场上遭受的待遇，却截然相反。
2011年高价买了150方大户型的王先生，现在亏本出手都很难卖掉；而当年低价买了小户型的业主们，大都所获颇丰。
以近期成交的一宗实际案例为例。夏先生于2010年买入了一套89方户型（非边套，属于夹边套），当时单价不到15000元/方。前段时间，已经成功转手，单价约28000元/方。
“房子是精装修的，而且还有营业税。”夏先生表示，如果满两年，单价估计可以超过29000元/方。
据当地中介公司介绍，博奥城当前89方毛坯房源的真实成交价在26000元/方左右，而140方以上的毛坯大户型，挂牌价仅在23000-24000元/方，还不一定卖的掉！（大户型挂牌量也比较少）
我们来简单算笔帐：（不考虑利息成本）
150方的王先生，当时的购房成本约360万（单价24000）；89方的夏先生，当时的购房成本约133万（单价15000）。成本相差227万。
如今在二手房市场上，王先生以当时的买入价，尚未能出手，回报可算为零；而夏先生呢，以28000元/方的价格转手，获得的回报是116万。
造成这么大的差距，仅仅是因为王先生买了大户型，夏先生选择了小户型。
备注：现在市场行情瞬息万变，没有之前那么好了，价格可能有所变化！
类似的反差现象杭州楼市非常普遍
“新房大户型卖得比小户型贵，二手房市场上反而不如小户型！”这样的现象，在杭州楼市非常普遍。
由杭州我爱我家提供的2016年9月成交数据显示，当下交易比较活跃的热门小区，均表现出了大小户型价差明显的情况。
申花的万家花城，90方以下户型的成交均价，要比120方以上户型，贵1529元/方。清水公寓、贺田尚城、海天城的价差，超过了3000元/方。
德信·早城、保利·东湾、东方郡的价差更为明显，在4000-10000元/方之间。
2016年9月杭州部分热门小区各面积段成交价格
小区名称 | 120以上 | 90-120 | 90以下 | 价差 |
万家花园万和苑 | 23288 | 10248 | 24606 | 1318 |
万家花城 | 30677 | 28359 | 32205 | 1529 |
清水公寓 | 26667 | 21333 | 30048 | 3381 |
丽江公寓 | 20484 | 22400 | 22107 | 1623 |
贺田尚城 | 19210 | 24186 | 22361 | 3151 |
海天城 | 11164 | 11804 | 14734 | 3570 |
风景蝶院 | 20105 | 21531 | 22118 | 2013 |
东方郡 | 28658 | 32050 | 39539 | 10881 |
德信早城 | 16806 | 12324 | 20885 | 4079 |
保利东湾 | 8588 | 13164 | 16512 | 7924 |
大小户型价格倒挂的原因何在
为什么会出现这种现象？
最主要的原因，是市场供需结构的问题。“以前有90/70政策，小户型供应量非常大，价格自然很难上去，而大户型相对稀缺。”某业内人士表示，为追求利润最大化，开发商在户型排布时，大户型往往设置在边套，占据更好的景观资源，小户型更多的设置在中间套，或沿街的楼幢中。
加上开盘节奏的影响（一般先推小户型，再推大户型），在开发商的有意营造下，新房市场上，大户型的价格，通常就会比小户型贵得多。
但在二手房市场上，很多新房的定价因素，比如更好的景观资源、更好的楼层，对价格的影响，会变得很弱。
“市场上刚性需求仍占据主导，他们经济实力相对有限，对总价很敏感。小户型单价高些，只要总价在承受范围内，还是能接受的。”资深中介小王表示，大户型就不同了，客户群体本来就少些，到了这个价格，选择余地也大很多。
不过，需要注意的是，新房市场上，小户型比大户型卖得便宜的现象，正在减少。
萧山的新城·香悦奥府，小户型报价30000元/方左右，大户型报价28000-29000元/方，小户型售价已经超过大户型。
这里面有多方面的原因！ 90/70政策取消了，大户型已经成为主流，小户型的供应，正在变得稀缺。同时，周边很多楼盘的小户型，基本卖得差不多了，在售的基本是120方以上的大户型。
按照这样的趋势，未来小户型和大户型这种价差明显的现象，应该会逐步减少。
点评：自住选大户型 投资买小户
从投资收益和转手难易角度看，买大户型的购房者，显然吃了大亏！
但是，我们也必须看到一点，买了大户型的购房者，自住改善的占了多数。以博奥城为例，大户型挂牌房源，远少于小户型。
道理很简单，那些购房者当时买房的时候，首先考虑的并不是赚钱，而是更大的尺度空间，更好的环境资源。简单的讲，居住舒适度是首要目标。
所以，大小户型的价格反差，并不是悖论。
那些买了小户型的购房者，确实能够获得较大的收益，但如果想改善置换大户型，仍然需要付出较高的额外代价；而大户型的购房者，如果是自住，其实无需为房价而苦恼。
总而言之，纯粹投资、或考虑到今后转手的购房者，首选应该是小户型；改善型、准备长期自住的购房者，买大户型也并没有错。
