为什么大摩认为龙光地产还能再涨23%？_

来源：智通财经网

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继花旗、高盛根据龙光地产（03380）的2017年中期业绩调高目标价后，四大投行之一的摩根士丹利也加入了龙光地产的评级队伍，首次研究覆盖龙光地产，并在8月15日的研报中给予该公司增持评级，目标价9.0港元。

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行情截图来源：富途证券

值得一提的是，截至收盘，龙光地产的股价为7.35港元，如此看来，龙光地产的股价较大摩的目标价还有23%的上涨空间。

大摩看好龙光地产的发展，在给予和业界较一致的看法后，其还表达了独家见解：龙光地产当前股价未反映城市更新项目的价值，城市更新项目的价值转换是该公司股价后续上涨的重要支撑。

大摩：城市更新项目价值的进一步转换或推动股价上涨

在这份研报中，对于“增持”的理由，大摩先给出了如下两点评判标准。

1、预计龙光地产有35%的收益复合年增长率（2016-19）。大摩认为龙光地产将受惠于粤港澳大湾区的发展，并预计公司未来三年的收益复合年增长率将达到双位数。

具体来看，一方面，在公司合同销售强劲之下，大摩预计2017-19年龙光地产的合同销售额复合年增长率达到30%；另一方面，龙光地产2015-2017年上半年合同销售均价大幅上涨以致利润率上升。在这些因素推动下，大摩预计龙光地产的收益复合年增长率将达到35%。

2、新的9.6万亿元人民币地产市场的主要受益者。在大摩研究的公司中，龙光地产在大湾区业务比重为最高之一。大摩认为，未来14年，大湾区这一市场可能达到人民币9.6万亿元规模。龙光地产是大摩的首选股之一，后者预测龙光地产在大湾区的资产总值（GAV）及建筑面积（GFA）分别占77%及49%。

值得一提的是，在多重利好因素作用下，2017年上半年整个内房板块经历了几轮暴涨，许多内房企估值得到一定修复。同样的，龙光地产上半年的股价大幅拉升，表现强劲。

在股价大幅上涨之后，再买入龙光地产是否为时已晚？大摩表示NO。

数据显示，从2017年1月1日至8月10日，龙光地产股价上涨了148%，而MSCI中国房地产指数上涨66%。在大摩看来，龙光地产股价年初至今跑赢大盘基于以下两方面原因：1、龙光地产在深圳开展业务，而深圳2015-16年地产价格大幅上涨，将反映在2017-18年公司的收益中；2、粤港澳大湾区发展的推动。

应该注意的是，大摩认为，龙光地产当前股价反映了现有土地储备的价值，但未反映城市更新项目的价值。这些项目的进一步转换将可能推动股价上涨。大摩估算的龙光地产的资产净值包括其城市更新项目的净利润贡献。

龙光地产：并购及城市更新项目货值占比为53%

大摩“盯”上龙光地产城市更新项目的价值，那么，在公司的土储中，这一部分的货值占有多少分量？

有几组数据对比能体现龙光地产对并购及城市更新项目的“偏爱”。

从龙光地产上半年新增总建筑面积来看，并购及城市更新项目是招拍挂的3倍。数据显示，2017年上半年，龙光地产的新增并购及城市更新项目为21个，预计总建筑面积约476万平方米；通过招拍挂新增项目6 个，新增土地总建筑面积约 183 万平方米（权益面积约145万平方米）。

为何上半年龙光地产拿了较多的并购及城市更新项目？在中期业绩投资者会上，龙光地产管理层透露了公司拿旧改项目的优势，这包括龙光地产的总部在深圳15年，公司的投资主要分布在深圳周边及大湾区的一些城市，公司有充足的人脉资源，能够更快获取城市更新项目的信息等方面。

另外，截止2017年上半年末，龙光地产的土地储备总货值达人民币3880亿（总建筑面积2789 万平方米），其中逾80%位于粤港澳大湾区。

龙光地产管理层表示，在这些土地储备中，并购及城市更新项目货值达 53%，共2040亿。

其中工厂改造为核心的旧改类型，占比达48%。公司旧改储备丰富，能够满足后续五年以上的开发需求，其中近期项目（2 年内达到开工条件）占比达 24%，中期项目（3-5年内达成开工条件）占比达38%，远期项目（预计5年后达成开工条件）占比达38%。深圳、惠州和珠海是公司旧改项目的主要所在地，占比分别达 32%、25%和20%。