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理财攻略记
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据市场消息，银监会近期要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为，监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。
房地产信托的信用风险呈上升趋势
为抑制房地产的过热发展，监管部门自去年起已经出台了一系列调控政策，这些调控措施从规范房地产企业的拿地行为到房产销售端的限购限贷等方面不一而足。
在此之前，为限制流入房地产行业的资金，监管部门已经相继出台了诸如限制房地产企业股市再融资、债券融资以及针对流入房地产行业的银行理财产品和私募房地产基金的监管力度。自去年下半年起，上市房地产企业的股市再融资发行几乎销声匿迹，债市融资金额暴跌。
市场人士表示，房地产信托发行金额在2013年、2014年出现激增，此后因针对房地产的直接融资监管松动而式微，但随着去年房地产的调控政策再次回归，房地产信托资金再次出现上升势头。
一家房地产企业的财务人士指出，针对房地产信托的监管一直存在，只是在近两年来的房地产政策宽松期内对违规资金的查处力度较小，如今随着各部门加强金融监管以及对房地产的调控力度加大，进入房地产领域的信托资金可能面临监管升级，中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。
在4月初召开的信托监管工作会上，银监会信托监督管理部就指出，房地产信托的信用风险呈上升趋势。
据该监管部门的数据显示，截至2016年末，房地产信托余额1.64万亿元，同比增长18.29%。但监管层认为，考虑到部分资金绕道投放至房地产领域，房地产信托的实际规模可能更大。
而就信托的风险而言，房地产行业的占比较大。截至2016年底，全行业房地产信托风险资产余额382亿元，占全部信托风险资产比例的32%；风险率2.32%，比年初上升0.02个百分点。
监管层指出，存续房地产信托风险项目，主要集中于二三线城市、民营房地产商以及商业地产项目，其中主动管理类信托占比超过6成。
监管层认为，房地产信托的风险主要为集中度、合规和法律三个方面：
集中度风险：1）投向区域集中于热点城市。存续期房地产信托项目中，投向16个热点城市的信托资产超过53%；2）大客户风险较为突出。47家信托公司向某大型房地产集团提供融资，本年新设905亿元，占全行业新设房地产信托10%；3）部分信托公司房地产信托业务占比较高。8家信托公司房地产信托占比超过20%，最高80%。
合规风险：1）突破房地产企业资质要求。通过明股实债、产品嵌套、有限合伙、私募基金等向不满足“四、三、二”要求的房地产项目发放信托贷款（注：四三二分别指四证齐全、30%自有资金和开发企业具有2级以上资质）；2）投向建筑业等行业的信托资金被挪用于房地产开发；3）突破结构化房地产信托业务杠杆比例不得超过3:1的要求；4）通过产品嵌套规避净资本监管；5）为其他机构发放购房首付贷提供便利。
而在法律风险方面，监管部门重点提及了“明股实债”类业务所面临的风险上升。监管层指出，近期，法院关于某信托公司与房地产公司破产债权确认纠纷案的民事判决认定信托公司获得房地产企业股东资格后不应再享有对该企业的破产债权，导致依附于债权的担保措施落空，故“明股实债”类业务面临的法律风险明显上升。
同时，信托公司开展“明股实债”信托业务，意在规避监管或公司内部审查标准，由于降低了风控要求，相关项目面临的信用风险相对较高。
根据银监会本月初出台的银行业风险防控工作通知的要求，要坚持分类调控、因城施策，防范房地产领域风险。
就强化房地产风险管控的具体内容而言，银监会要求，银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制。将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。加强房地产业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产领域。
同时，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。
信托融资的“灰色地带”的资金从哪里来？
“地王”频出，这是大众对于2016年房地产市场的最深刻印象。不仅是上海、深圳等一线城市如此，杭州、苏州、厦门、合肥等二线城市亦频频爆出天价的土地拍卖价格。
然而，这些拍地的资金从何而来?
“按照规定，土地拍卖的资金必须是房企的自有资金。”上海某中型房企人士透露：“但是今年以来的很多拍地资金，其实是房企放了杠杆从信托渠道获得。”
一些房地产信托土地融资业务的具体形式是，房地产开发商通过与信托公司合作发行相关信托产品，将募集来的资金直接作为拍地的保证金或者拍地资金，并最终流入土地拍卖市场。
这也就意味着，房地产开发商只要通过发行信托产品，支付给信托投资者一定的收益，便可以“空手套白狼”获取大笔资金。从信托渠道违规流入的资金，或许成为频频出现的“地王”背后的助推力量。
从信托公司的角度来看，作为部分信托公司拉动今年盈利增长的首要业务，房地产信托在今年前三个季度呈现出不断升温的状态。
来自国投泰康信托研究发展部的一份报告显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。
信托公司严阵以待
面对监管层严查银行和信托等资金违规流入房地产领域，一些信托公司正“严阵以待”。
至于检查的重点，信托业内人士均认为，“假股真债”等形式或将成为监管打击重点。近期监管部门的检查中，除了严查信托资金的来源和后续流向外，房地产信托产品的报备过程也已收紧。
在对产品的监控中，“假股真债”的形式尤其受到监管的关注。所谓的“假股真债”，指的就是信托公司和房地产企业合作过程中为了规避监管做的一套“假动作”。
目前，由于监管层严格限制信托公司以债权形式开展房地产信托业务，股权类业务由此兴起。但是，在具体操作中，由信托公司和开发商组成的项目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是却承担了大部分的融资功能，因此这类股权类项目，本质上依然是以债权形式存在的业务。
“监管层已经注意到这一现象，明确要求在股权项目中，信托作为股东，其所占的股份与提供的资金额要相匹配。”某信托公司高管对记者表示：“因此‘假股真债’的现象将得到遏制。”
事实上，基于对市场预期的改变，信托公司在实际业务中已经开始再度收缩地产业务板块。
楼市“断头铡”或将落下？
从媒体对4月21日召开的“银监会一季度经济金融形势分析会”进行的报道中，我们可以读到：
对于房地产贷款，郭树清透露了如下重要信息和观点：
房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%，潜在风险比较大。
要警惕高杠杆住房贷款人数上升的趋势；高杠杆购房者比例上升，还贷压力明显加重。截至2016年末，银行业贷款价值比（LTV，指贷款金额和抵押品价值的比例）超过70%的个人住房贷款，占比已经达到9.7%，这一指标较同比增加了6.7个百分点。
从房产开发贷款看，随着融资环境趋紧，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险较高。
这意味着金融反腐、金融治乱进入实质性阶段。其主要影响是：各银行打擦边球的业务将逐步规范，违规发放的“人情贷”、“腐败贷”等，都面临着收回。银行理财业务、表外业务，将被全面规范。
由此带来两大影响：
第一，市场资金会更加紧张；
第二，央行未来的调控措施将更加有效，跑冒滴漏等现象会大大减少。
债市、股市、期货市场等，都已经感知到这一轮金融风暴（不仅仅是银监会，还有央行、保监会和证监会）带来的“肃杀气氛”，接下来房地产行业也会感受到。
对于房地产领域，郭树清比较重视的风险主要是两点：第一，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险；第二，高杠杆住房贷款人数激增的风险。
这两类风险都集中在限购、限贷的大中城市，随着政策的层层叠加，的确面临“引爆”的危险。至于三四线城市，目前正进入去库存的最佳状态。
鉴于银监会的这种认识，估计未来高杠杆拿地王的房企，将越来越难从银行获得贷款，资金压力将会增大。如果是大房企，则可能在局部降价，以获取现金流，降低资金压力；如果是中小房企，则面临被收购、重组的命运。
此外，为了防范“高杠杆住房贷款人”风险，估计2成首付的政策将很快全面取消。在中心城市，进一步提高首付比例和缩短贷款年限，都是有可能的。
接下来，银监会肯定会加大对“房贷比例过大”银行的监管，房贷比例超过50%的银行，很可能被约谈，最终被严格控制房贷发放。由此带来房贷市场的稀缺，以及优惠利率的进一步收紧。
银监会的“重典治乱”将给限购城市的楼市带来比较全面的利空，将促成限购城市楼市的快速降温。
来源：新浪新闻、博闻财经（tttmoney）、上海证券报基金圈（fundquan）
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