内地资金疯狂涌入香港楼市！吓坏李嘉诚等四大家族..

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理财攻略记

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今年以来，中资开发商包揽了香港公开出让的所有宅地。香港本地的房地产巨头，外资的房地产巨头，统统被挤出了市场！

香港本地的房企巨头，包括长实（李嘉诚家族）、新鸿基（郭得胜家族）、新世界（郑裕彤家族）、恒基兆业（李兆基家族）等声名显赫的大企业，在香港的土地拍卖市场受到中资企业的冲击。

以下是“财新网”6月9日刚刚报道的一则新闻，来源是：仲量联行香港分公司发布的《香港土地及住宅市场回顾》报告。

报告称，中资开发商于1997年末楼市泡沫破裂后退出香港市场，直至2011年才逐步重回香港土地市场。2011年，中资开发商在香港拿地的总额只占政府推出宅地的1%。

值得注意的是，今年这一比例激增至100%。

按地块最大可建楼面面积计算，2016年中资开发商拿地面积达400万平方呎（约合37万平方米），比2015年增加一倍。

2017年初至今，中资开发商在香港拿下的宅地可建楼面面积已经超过2013年、2014年和2015年全年的数字。

活跃在香港土地市场的中资房企包括：万科、中海、保利、龙湖、龙光、海航、五矿、中信等等。

为了抑制市场过热的情绪，香港多次出台针对土地市场和楼市的调控措施。

比如最新规定金融机构向开发商提供的最高融资上限由地价成本的50%下调至40%，由建筑成本的100%下调至80%；

整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的限额，从60%调整到了50%。

说实话，这上述调控措施对于内地房企这些“过江龙”来说只是小意思。如果说10年前，内地房企对香港巨头们还是仰视的心态；

那么，经过最近10年的大发展，很多内地房企的资金实力、开发经验，都已经比肩甚至超过香港房企。毕竟，内地市场更大，赚钱更快。

其实，你参照一下如今阿里、腾讯在全球的排名就知道了。在房地产开发领域，内地房企和香港房企的实力对比已经发生了逆转。

香港、新加坡房企开发的住宅、综合体，一般速度慢、格局小、户型陈旧保守，没有内地房企的产品大气。

有钱，有实力，仅仅是中资房企蜂拥到香港拿地的第一个原因，或者说是不太重要的原因。毕竟，香港市场不大，700多万人的城市，内地中东部一个省会城市而已。

但别忘记，香港的土地、房屋是港币计价的，港币是绑定美元的，所以香港的土地房屋是“准美元资产”。

在人民币高估的时代，实现全球化资产配置，是每个稍有实力的企业都要考虑的。

香港是全球前五名的金融中心、贸易中心、航运中心，市场高度自由，资金人员来去方便，房价虽然高但变现容易，租金价格高，绝对是优质资产。

在内地进入“全球资产配置”新时代的背景下，到香港拿块土地，开发个楼盘，或者买一栋写字楼，是很多大企业的一个重要的“小目标”。

比如在香港CBD（中环、金钟、湾仔），写字楼租金价格已经是全球最贵，显著超过了伦敦和纽约，但大量中资企业仍然蜂拥而入，动辄买下一层、两层，甚至整栋。

由于中资企业不计成本的涌入，香港中环一带租金飙升。很多跨国公司都被迫缩减在中环的办公室面积，或者搬到九龙东，其中就包括摩根大通。

香港是中国经济联系世界的重要门户，也是内地资金参与全球资产配置的第一站，或者说是起点。香港楼市的逻辑跟内地接近，风险容易把控。所以，内地资金大量涌入就不奇怪了。

也就是说，对于中资企业来说，在香港配置资产带有特殊意义，贵是不怕的。

而对于香港本地房企、外资房企来说，欧美机会大把，资金来去方便，没有必要跟“不计成本、疯狂抢地、抢房”的中资房企较劲。

垄断住宅用地只是第一步，接下来中资房企会再接再厉，把香港的商办用地也予以垄断。至于长实、新鸿基、九龙仓、新世界、恒基兆业等“地头蛇”，只能走出香港，到欧美澳充当“过江龙”了。

为什么内地投资瞄向香港楼市？

据报道，香港中环上一次出售商业地块是“国际金融中心”地块，由恒地以及新鸿基地产等财团于1996年夺得。国际金融中心第一及第二期平均楼面呎价2300港元，即2.4万每平。

也就是说，中环地价在过去20年上涨超20倍。

那么问题来了：香港的商业办公用地，为什么价值超过住宅，也远远超过北上深的商业办公用地？

第一，香港中环在全球写字楼市场具有超然的“至尊王者”地位，高地价、高租金一直是常态。

根据仲量联行的最新数据，香港中环片区的甲级写字楼租金遥遥领先伦敦西区和纽约中城区。

按照每平方英尺的年租金计算，香港中环为302美元（折合每月每平方米1866元人民币）、伦敦西区为197美元、纽约中城区为194美元。

每月每平方米1866元人民币，这个价格超过内地一线城市很多旺区街铺的价格，令人叹为观止。香港中环片区写字楼价格之高，让很多跨国公司都难以承受，连摩根大通都把办公室迁往了九龙东地区。

近年来，中环、金钟、湾仔地区写字楼市场出现了一个显著的变化：内地企业不断把区域总部迁移到这里，抬高了租金价格，降低了写字楼空置率，把很多西方跨国公司挤了出去。

民生银行、上海银行等出手阔绰，一租就是一整层。而恒大地产、光大控股则整栋购买写字楼，一出手就是100多亿。

在旺盛需求的推动下，香港甲级写字楼的租金一直处于跳涨的态势之中，这是此次单价地王出现的大背景。

第二，这幅土地的确非常稀缺，中环地区已经22年没有商办土地出让。

而这块地的位置又非常好，处在中国银行香港总部大楼对面，距离香港政府大楼、美国驻香港领事馆、汇丰银行总部都不超过500米。

第三，香港近期有重大利好。

今年7月1日是香港回归20周年，央行5月份宣布了“债券通”将开通，接下来中央会出台“粤港澳大湾区”的规划，香港的金融、航运、商贸等中心地位会进一步加强。

而去年下半年以来，香港的楼市、股市都有走强的迹象。

第四，内地资金在加速流入香港。

在人民币贬值预期下，海外资产配置成为近年来的热点。香港是中国联系世界的重要经济门户，也是内地资金出来的第一站。更何况，“深港通”、“沪港通”是少有的内地资金合法投资海外的渠道。

所以，内地热钱近年来蜂拥流入香港，迫使香港多次出台楼市调控政策。

香港楼市持续火爆的背后也隐藏不少问题。

比如，为了促销物业项目，越来越多地产发展商向买家提供高成数按揭贷款，而这些按揭贷款计划的按揭成数一般超过香港金管局对认可机构物业按揭贷款的审慎要求。

此外，部分地产发展商以高杠杆的方式为其项目进行融资，这可能会大大增加信贷及道德风险。

为加强认可机构借贷予地产发展商的信贷风险管理，金管局5月12日公布，由2017年6月1日起，银行向地产发展商提供最高的融资上限，将分别下调至地价成本的40%和建筑成本的80%，而整体贷款上限则下调至物业完成后预期价值的50%。

如地产发展商的财务状况较弱(例如负债比率偏高)，认可机构应考虑在适当情况下，进一步调低贷款比率。

在评估地价和物业完成后的预期价值时，认可机构应取得至少由两间独立及专业估值机构分别提供的估值，并以较低的估值作为计算贷款比率的基础。

相比之下，目前银行一般会向地产发展商提供最高的融资上限为地价成本的 50% (若土地成交价较地价低则以土地成交价为准)和建筑成本的 100%，而整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的 60%。

另外，金管局要求本地认可机构对提供高成数按揭地产发展商的信用风险承担预留充足资本。

在某些情况下，对于地产发展商的信用风险承担，在内部评级基准计算法下风险权重将设有下限，而在标准计算法下风险权重将向上调整。

金管局有关人士指出，至今年3月底，本地使用贷款约5.4万亿元中，向地产发展商或相关项目的贷款约占11%，即约5700亿元。

对于新措施推出后，会否令地价、楼价降低，他表示，不就市场趋势作预测。被问到今次措施是否针对中资高价抢地，他表示，是针对行为，担忧高杠杆式借贷，而非某类发展商。

来源：财经韬略（tttmoney8）、金融深度

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