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理财攻略记
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继5月M2跌至历史最低、美联储宣布加息同时公布缩表计划之后，6月15日晚又有3条消息，预示开发商日子将越来越难过。
消息1：北京今后五年将再建150万套房；
消息2：上海房贷增速连续6个月下降；
消息3：恒大地产开始重点抓销售回款。
上述三条消息分别指向三个层面：供应、信贷和销售。
1.北京今后五年再建150万套房北京加大供应，今后五年将再建150万套房。
北京住房保障办公室主任邹劲松6月15日在新闻发布会上表示，北京将坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房，包含25万套自住型商品住房和20万套中低价位、中小套型商品住房。
二线热点城市南京近期土地供应量大爆发，一周内3次挂牌，共推出32幅地。而且多块地最高拍卖限价低于前期。
此前的4月初，住建部“对症下药”，明确要求45个城市要增加土地供应。
2.上海房贷增速连续6个月下降6月15日晚央行公布的数据显示，上海房贷增速连续6个月下降，5月上海个人住房贷款新增154.86亿元，环比少增31.37亿元。
众多周知，宽松的信贷政策成为这一轮房地产牛市的重要推手。但随着信贷额度降低、房贷利率提升，过去的好日子一去不返。
而美联储宣布加息同时公布缩表计划，楼市信贷方面只会进一步收紧。其实，央行早已展开行动。
近期公布的5月M2同比增速首次降至个位数9.6%，为历史上最低。央行有关负责人明确表示，M2低增速可能成新常态。
3.房企开始重点抓销售回款房企销售压力越来越大。同策咨询研究部总监张宏伟，在其朋友圈公布的图片显示，恒大地产开始重点抓销售回款。他认为，所有房企都一样，因为限价限签回款成为现阶段第一目标。
国家统计局新近公布的数据，也反映出房企销售压力与日俱增。
如上图所示，销售量增速下滑，但购地量及投资量增速上扬，形成了一个显著的剪刀差。
4. 房企即将迎来偿债高峰房企开始重点抓销售回款背后，是房企越来越重的偿债压力。
Wind资讯5月初统计显示，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
销售遇冷叠加偿债高峰期来临，房企资金压力加大。
在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期。Wind资讯统计数据显示，房地产企业目前待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。
未来一年，房地产企业需到期偿还的债券数量达302只，债券累计到期规模1055.86亿元。
其中，今年8、9月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿，相继刷新单月历史新高。
今年前四个月，房地产行业发债112只，融资规模1096.99亿元，发债规模占比1.11%。而去年同期房地产行业发债463只，融资规模4832.47亿元，发债规模占比5.37%。
实际上，除了银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧，融资紧张未见丝毫改善信号。
房企负债率回升得益于2016年市场火热，地产企业利润丰厚。
广发证券乐家栋研报统计，66家样本上市房企2016年整体营业收入1.43万亿元，同比增幅超过29%，营业利润1930亿元，同比增幅超过31%。
但同时，房企负债率亦同步上升。
Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企2016年负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增幅25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企负债达362亿元。
其中，有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
不仅如此，随着调控的深入，房企还更大挑战还在后面。
5月9日，中国社科院就《房地产蓝皮书》举行发布会，蓝皮书执行主编王业强表示，预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长。
住宅开发投资增速将明显放缓，随着商品住宅销售面积增幅减小，甚至出现负增长，住宅开发投资的增速也将放缓，住宅价格涨幅也将回落。
此外，北上广深已全部上调房贷利率。
随着调控的层层深入，未来进入“四限”（限购、限贷、限价、限售）的城市还将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四、线城市，或面临调整风险。
随着销售放缓，房企流动性风险势必加剧。目前除了国内发债逐步到期外，伴随着房企海外发债的增加，这部分债券到期压力也开始逐步集中。
海通证券首席经济学家姜超此前研报分析，海外债券到期压力逐渐增多，未来3年待偿债券超过350亿美元。
前期融资产生的大量债务逐渐到期，国内融资何时放松尚不可知的背景下，房地产企业债务偿还问题将逐渐浮出水面，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，前两年宽松的融资环境已经过去。
去年11月份以来，房企融资环境收紧，去杠杆力度加大，加上今年调控政策全面加码，预计明后年偿债高峰期来临时，会有一些房企难以承受资金压力。
来源：wind资讯、网络
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