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理财攻略记
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周末，楼市再传大消息：上海出台了被称为“一价清”的调控措施。
上海住建委在其官方网站，公布一份与上海物价局联合签署，名为“关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知”的文件，对房地产销售提出了如下要求：
1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候，应该严格按照备案价销售，不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用；
2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
3、房价、车位价格都需要向政府备案，定价不合理的，政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价，也需要政府部门同意。
4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”，要在销售现场明码标价（包括价格，以及价格有效期）、公示价格承诺书。
5、违反规定的开发商，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的，移交司法机关处理。
6、本通知自发布之日起执行。
这是啥意思？其实很简单，进一步堵塞漏洞，加强调控。不仅不给开发商留后路，也不给政府自己留后路。
最近一段时间楼市调控不断收紧,在媒体上，我们看到了一线城市和部分强二线城市房价下降的消息。但对于这些消息，很多购房者不服气，认为是假的。
为什么会出现这种情况？原因很简单：开发商把价格分解了。比如某个楼盘，2016年10月销售的一期，当时每平米均价2万元。现在到了2017年7月，开发商宣布仍然2万元销售第二期。看起来，房价没有涨。
但是，开发商说了，第二期房子带装修，你需要在购房时单独支付装修费，每平米是7000元。但事实上，装修成本只有每平米2500元，这多出来的每平米4500元，就是隐含的房价上涨。
还有开发商捆绑销售车位，每个车位要你60万、100万的，其实也是变相涨价。或者赤裸裸地通过中间人，向你每套房子要数十万、上百万的茶水费什么的。
对于开发商的这种玩法，很多地方的主管部门心知肚明。但他们乐观其成，因为这样可以不影响开发商的销售积极性，购房者也可以及时买到新房，给地方政府带来巨额税收。
但问题是，房价并没有真正被控制住，而是暗中不断上涨。这样玩，只能让地方政府失信于老百姓，而且产生一系列腐败现象。
说实话，在2017年以来的房地产调控中，北京、上海的确起到了开路先锋的作用，这两个城市都出台了真招、实招来调控房子。
比如北京对学位房、商办物业的打压，力度非常大。限价之后，上海率先恢复了新房销售中的抽签方式，并由公证处见证。这次出台“一价清”虽然不是第一家（此前重庆、西安等地有类似措施），但仍然堪称力度空前。
敢不敢出台“一价清”，已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为“一价清”不仅断了开发商的后路，也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。
希望更多的城市在商品房销售中，出台“一价清”政策，并不仅仅包含车位，还要把装修费管控起来。对于销售中出现的“茶水费”等腐败行为，应该真正介入调查，抓一批中饱私囊的腐败分子。
2017大转折：住房将重回“公有制”？
前两天，万科董事局主席郁亮在接受新华社采访的时候，给我们打了一个哑谜：他说，2017年对于中国房地产来说，意义堪比1998年。（为什么是这个时候，请参看昨日头条：88，98，08，18！金融风暴卷土重来，帝国崩塌！）
郁亮的原话是：
我觉得这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。
啥意思？语焉不详，但充满了想象空间。
1998年，中国楼市发生了什么？那年的3月，朱镕基总理在“两会新闻发布会”上宣布：
住房的建设将要成为中国经济新的增长点，我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。
也就是说，1998年是中国楼市走向市场化的分水岭。此前，楼市基本上是“公有制”，政府建房、国有企业建房，职工以极低的价格租住。那时，中国基本上不存在“住不起房子”的情况，而只存在“分不到房子”的情况，住房矛盾非常突出。
市场化改革之后，房子成为商品，开发商出现了。于是，中国城镇化开始提速，“城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济的最重要推动力量。中国过去20年基础设施、城市面貌的大变化，都是依赖这个模式。
到了今天，这个模式有点玩不下去了。一是绝大多数中小城市，房屋已经过剩，而人口增长缓慢或者流失；二是房价跑得远比收入快，老百姓追不上了；三是楼市积累了明显的泡沫，以及民怨。
所以，从去年开始，国家开始提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，以及酝酿建立“长效机制”。
刚开始，很多人以为这只是一次普通的楼市调控，过后，该怎样还会怎么。
但是，他们想错了。
雄安新区的出现，是第一个重磅炸弹。在雄安新区，商品房很有可能不会出现，或者是被严格限制的配角。那里的房子，将来可能不赋予私人产权，而只能租用。租用的价格也未必是市场价，可跟是“内部价”。不是随便什么人都可以过去租房子，你必须在当地有工作。
随后，厦门开启了限售的先例，二三十个城市跟进。在一些城市，甚至出现了“追溯性限售”。也就是说，不仅仅新政颁布后买的商品房被限售，此前一两年买的也被限售。
有人说，这侵犯了私人财产权的完整性。但问题是，政府对房子的看法可能发生了变化——房子这种特殊的商品，可以被理解为类似柴米油盐的“生活必需品”。
当生活必需品价格出现剧烈波动，影响到民生的时候，政府有没有权力干预？当然有！
再往后，100%的自持项目开始在土地拍卖市场上出现，直到上海直接把转让的土地性质定位为“租赁住房”。
这两天，更具爆炸性的消息来了——国家圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市，搞住房租赁的试点。9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。在这份文件里，明确提出了两条：
1、《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
2、为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，引导存量出租住房规范经营，增强群众租房的安全感和稳定感，让群众安心租房，《通知》要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方特别是承租人的合法权益。
也就是说，国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。而之前，这些领域都是完全市场化的。
其实在这个通知下发之前，上海公布的住房“十三五规划”里，就明确提出了：“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”
而在上海的住房“十三五”规划里明确提出，未来5年新增170万套住房，其中商品住房约45万套；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。
如果我们假设，国有企业提供的租赁住房占“新增租赁住房”的40%，则70万套租赁住房里国企控制的套数是28万套；再加上政府的各类保障房55万套，则政府、国企控制的新增住房，将占到全部新增住房的一半左右。
而深圳公布的住房“十三五规划”里，提出新增住房65万套，其中35万套为保障性住房，30万套为商品住房。即便这30万套商品住房里，不考虑国有房企买下做租赁住房的，35:30的比例，也决定了政府控制的房源超过了市场化的房源。
很显然：在人口有显著流入的大中城市，未来新增住房的结构的确将发生重大转折，政府控制的保障房、国企控制的租赁住房的比例，将超过半数。“公有制”主导住房市场的局面，肯定会出现。
所以，我们完全可以说：住房正在重返“公有制”。从这个意义上说，2017年的确是住房的历史性转折之年，郁亮虽然没有点透，但他点明了。
这，恐怕就是王石在万科股权之争中，坚决不允许私人企业当万科第一大股东的重要原因。引入深圳地铁，戴上红帽子的万科，将在未来的拿地、海外并购中获得很多先机。
万达、复星等企业都在为海外投资而烦恼，但万科为何能领衔790亿收购新加坡的全球性物流地产企业普洛斯？（至少到目前没有被叫停）
当然，“公有制主导”不意味着“公有制包办”，无论是租房市场还是买房市场，市场化的模式仍然存在，这叫并行不悖。
我的猜测是：
在住房过剩的大多数中小城市，基本上还是市场主导；
在住房供不应求的大中城市，公有制将发挥主导作用。
其实，什么“制”不重要，重要的是让老百姓满意，让大家都有“获得感”。
任志强再放炮：地价上涨一定会影响房价！专家：你的想法太危险！
在为期4天的博鳌房地产论坛期间，任志强就当下楼市的几个关于房价未来、房市未来以及房市的缺陷等热点问题发表了个人观点。
1、今年房地产市场的销量和销售额都可能创历史新高
从当前的房地产看，住房的价格增幅已经出现了一些下降，那么不控就可能会涨得更快更高。因此在强监管和相关限购政策影响下，总体而言房价短期内仍将平稳发展。但是需要注意的是，增幅的变化，而不是绝对价格出现了大幅度的下滑。
同时，当前的房地产各种指标中，一方面要看土地，一方面要看新开工，这些变化中，都说明预期会产生变化。从今年的房产市场销售情况看，市场普遍认为微观和宏观调控会对楼市产生不利影响，对房价形成压制。
但任志强在论坛上表示，从目前的情况看，今年房地产市场的销售，从面积到金额，都可能创历史新高。
另一方面，任志强指出，很多城市在限制住房价格的上涨，但却从来没有任何政策限制地价的上涨。从二季度公布的数据看，地价上涨的速度还在持续，这种上涨一定会影响到住房。也就是说地价的上涨一定会影响到房价。
市场配置资源的时候，土地的价格是以产出的价格来决定的，但是在垄断的土地价格中，价格促进了产品和预期的提升。所以，土地价格造成的影响很大。再看住房和土地价格的对比，就可以明显看到，住房价格用全国平均数和全国平均土地数看，相差很低，最直接的差价根本不够盖房。
2、房企将很快进入还贷高峰期，到期债务约达万亿
2017年1-5月，108家房企新增融资579.69亿元，增速降低45.3%，其中银行贷款降低29.6%，票据债券降低49% 。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息债务8520亿元， 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。
这108家房企，所融资的情况出现了一个巨大的差别。无论是银行贷款、债券和票据和其他融资都是在持续下降。那么，很快就要进入还贷的高峰期，房产企业明年大概有3300多亿的还债，后年有4000多亿的还债。
那么，也就是说，2017-2019年这3年房地产企业大约有1万多亿到期债务，这和信贷的控制有直接的关系。
任志强坦言，接下来的时间，有些房企的现金流可能会因为收紧的调控出现危机，并且还贷高峰的来临也会影响到一些企业未来的变化。
Wind资讯此前也曾报道过，央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示相关数据表明，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫初见成效。
此外，今年1月6月份房地产相关的税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多。所以任志强认为，如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现，那时才有可能对现行的房地产政策提出调整。
3、租赁市场仍需谨慎推进，可能导致学校、医疗等稀缺资源竞争
现在许多城市讨论住房租赁问题，尤其是一些大城市比如广州。7月17日，广州正式出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，意在通过权益平等来消解附着在住房或户籍上的社会利益，压制房价。
并且，链家研究院院长杨现领也在博鳌地产论坛上表示，租赁是中国未来的房地产仅存的红利。
但是任志强指出，如果没有社会化的住房租赁，高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的。另一方面，从经济学的道理出发，租购权益平等意味着允许更多的人去争取附着在房产上的社会利益，从而只能增加学校和医疗等资源的稀缺性。
租购同权的目的和行动看起来南辕北辙，面临着自我否定的困境，因而其他一线城市若要效仿理当谨慎。
参照发达国家经验，德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的，所以它会有较高的收益。因此任志强在谈话中表示，如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。
4、目前金融制度没有房地产基金产品，老百姓投资渠道受限
从户籍制度来看，住房已经成为落户的条件，所以在限购的城市中，可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。反之，要想获取城市的资源，就至少要拥有城市的户口。
但在目前的金融制度中是没有房产基金产品的，其作用是从个人买房变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况，很多人去投资房子，是因为没有房产基金去共享。
因此造成有钱付首付和付利息的人就可以买房投资，而无钱付首付或者付利息的人，也没有办法用资金的方式去分享这样一个现在的局面。假定房地产基金市场发达的话，就可能不会有这样一个以住房为直接目标的投资市场，就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。
5、另一个声音隔空硬怼任志强：你的思想很危险呀
北京师范大学金融研究中心主任钟伟则提出了不同于任志强的意见，他表示地价并不是影响房价涨跌的决定性因素，就像股票市场一样，在6000点买入的会被套牢，在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。
而对于房企的现金流问题，钟伟认为，任志强说房企万亿负债会出现现金流问题，这个说法是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。
他还进一步明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌。
来源：周密金融、wind资讯
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