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理财攻略记
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出售文旅城、抛掉酒店物业，万达王牌资产万达广场也要转让？“首富”王健林连日来卖、卖、卖。
业内认为，万达一系列动作其实掀开了房地产业冰山一角——众多房企偿债压力越来越大。Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年翻了一倍。楼市调控接连加码，融资渠道持续收紧，房企面临前所未有的债务考验。多家机构预计房地产业即将迎来并购潮，一批中小型开发商将不得不退出。
三家万达系资产易主
先来看看万达情况。
在资金链遭质疑、海外项目融资遇阻、股债双杀之后，万达开启“卖卖卖”模式。
新京报7月25日报道称，在出售万达文化旅游城、酒店物业后，南昌等地的万达广场的业主也发生了变更。南昌西湖万达广场投资有限公司投资人已由大连万达商业地产股份有限公司变为珠江人寿保险股份有限公司。此外，九江、盐城等地的万达广场也发生了业主变更。
另据腾讯财经披露，接近珠江人寿人士7月25日证实，珠江人寿目前已经“接”下了三家万达系资产，分别是大同、南昌和崇州三地共计三个万达广场项目。
此外，7月25日，澎湃新闻援引新加坡《海峡时报》披露信息显示，万达退出竞买马来西亚大马城项目。
20家万达广场减资
新浪乐居披露，除了卖掉2家已经收租的万达广场，王健林还做里一个重大举措，对万达商业100%持有的部分万达广场有限公司进行大幅度减资。
从2017年5月9日到2017年6月29日，在两个月时间内，万达商业至少将20家万达广场有限公司的注册资本均减少，而且都是减至清一色的0.5亿元。
根据工商信息显示，这20家万达广场有限公司的减资幅度比较大，其中有9家万达广场注册资本减幅超过90%。减幅最大的是唐山万达广场投资有限公司，其注册资本从24亿减少到0.5亿元。
万达：实施轻资产战略
对于“变卖万达广场”的消息，万达官方回应称，所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读，这是万达广场轻资产战略的一部分，南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目。
根据万达披露信息：
2017年上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个，上半年新发展万达广场26个，万达广场全部为轻资产项目。以后万达广场新发展项目多为轻资产项目。
王健林曾表示，万达集团未来的战略是全力发展创新型、轻资产业务，并将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。
万达到底缺多少钱？
海通证券首席经济学家姜超分析，万达商业地产公司目前在国内有350亿元公司债、520亿元中票未到期。从到期时间分布来看，2019年到期120亿元，2020年到期380亿元，2021年到期370亿元。
姜超认为，考虑到万达未来仍有较大资金支出压力，若债券融资因受负面消息冲击渠道不畅，或融资成本提高，可能对公司的资金面带来不利影响。
7月19日，王健林首次对外交底万达商业负债情况称：
万达商业的贷款加债券约2000亿元，账面现金1000亿元，与融创、富力交易后，万达再收680亿元现金，账面现金达到1700亿元，现金流将大幅改善，万达将清偿大部分债务。
Wind资讯统计显示，目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家，万达以超过800亿规模位居第一。
房企压力越来越大
业内认为，万达调整战略反映房企现状——偿债压力越来越大。
目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家，合计债券规模8283.8亿元，占地产企业债券总规模的比例达37.9%。万达位居第一，恒大和华夏幸福分列二三位。
Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅105.5%。不仅如此，2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅94.5%。
房企偿债规模将迎“四连涨”
今年，房地产企业偿债规模首次突破1000亿关口，达1007.30亿元。其中下半年地产企业债券到期规模521.49亿元。具体来看，荣盛发展、金融街、金茂三家地产企业下半年分别以30亿元、25亿元、20亿元位列债券到期规模的1—3位。
虽然受益于前期市场销售热潮，短期企业偿债压力仍可承受。不过，从2018年开始，其偿债规模将迎来四连涨。
数据显示，2018年，存量债券到期规模前15位的地产企业，合计债券到期规模640.5亿元，约占当年地产企业债券到期规模的30.9%。其中，华夏幸福当年债券到期规模108亿元，占据当年地产企业债券到期总规模的4.9%。
实际上，从明年开始，地产行业未来四年的偿债规模都将居高不下。数据显示，当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元。而2018年—2021年期间，地产企业债券到期规模就达1.698万亿元。
部分开发商要扛不住了
房企偿债规模攀升同时，筹资渠道依然未有好转。
数据显示，7月以来，房地产企业内地发债421.6亿元。今年以来，房企国内发债规模2216.71亿元，较去年同期的7478.61亿元，大幅下滑70.4%。
为了筹措资金，房企发债利率已明显上行。数据显示，今年以来，地产企业发债利率超过6%（含6%）的债券数量占比超过35%，而去年同期占比不足25%。
其他渠道方面，今年以来，地产企业海外债票面利率6%（含6%）以上的债券数量为29只，创历年同期新高。
此外，信托方面，华创证券袁豪此前研报称，集合信托已成为当前地产公司融资工具中最为重要的渠道之一。过半地产公司表示当前的融资策略是：在价格随行就市的情况下，动用各类融资手段，尽早获得更长期、更大规模的资金。
不仅如此，按上市房企计算，大型房企与小型房企的现金储备开始出现分化。
民生宏观固收研报分析，截至2017年一季度末，上市房企货币资金合计8885亿元，同比增长39%，比2016年底降低1个百分点。
虽然货币资金的同比增速已经有所回落，但货币资金的绝对值仍处在历史最高位。大小房企货币资金情况出现分化，与2016年底相比，2017年一季度末大房企货币资金增加360亿元，而小房企减少10亿元。
而随着资金偿还高峰逐步临近，地产行业渐入整合阶段。
平安证券杨侃此前研报分析，2017年上半年百强房企销售面积累计同比增长41.7%，远超同期全国增速。TOP10的销售面积和销售额市占率分别较2016年提升3.3个百分点和7.9个百分点至15.8%和26.6%。
考虑调控加码和融资渠道收紧，中小开収商无论是融资端、拿地端还是销售端均面临压力，中小房企的被动退出及大中型房企的兼幵收购，均将带来行业集中度的进一步提升。
民生证券研报亦分析，在房地产企业融资收紧下，有限的资金流向信用资质更好的大房企。相比小房企，大房企融资渠道更加多元化，融资能力更强，因此能更好应对强监管下的流动性压力。
而部分前期加杠杆快、激进拿地的小房企的资金链压力将不断加大，具有潜在信用风险，或被大房企收购重组，房地产业行业将迎来新一轮洗牌。
今年，一大批房企将倒闭！
6月，深圳一家百强房企资金链断裂的消息，引发了市场关注。
深圳奥宸地产，成立于1996年，曾名列“中国地产100强企业”，近日却传出了“欠薪3000万元，资金链断裂，老板去向不明”的消息。
业内许多人预测，奥宸地产的倒闭只是个开始，不久将有一大批中小房企迎来倒闭潮。
目前，严厉的楼市调控，使得房企普遍面临资金困境。
总结来看，主要表现为两方面：
一、融资贵
受市场面资金紧张影响，银行理财收益节节攀升，这加大了房企融资压力。5月份银行理财收益的平均预期年化收益率4.24%。进入6月份超过5%的收益率已不稀奇，更有产品达到了6.05%。
不过最可怕的是，房企从银行借钱越来越难。随着金融整顿的深入，银行理财由表外转向表内，同时接受穿透式监管。在这种情况下，房企从银行融资所受限制将更多，它们将不得不转向信托、私募等其他融资渠道，而融资成本也将变得更高。有报道称，有的房企融资成本已经超过12%。
二、回款难
自去年9月份，楼市新一轮调控开始以来，限购、限价、限贷、限售、限商，“五限”政策接连出台。近来一线城市再次上调房贷利率，部分银行将首套房贷利率上浮10%甚至20%，层层加码的调控政策使楼市大降温，许多炒房族暂停了购房计划。
Wind资讯统计显示，北京、上海、深圳三大一线城市新建商品住宅价格指数已连续7个月环比增速维持在0.6%以下，且多处于负增长区间，近乎处于横盘状态。而根据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，6月上半月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签961套，与5月上半月相比下降28.2%，同比2016年6月上半月下降49.3%。
对房企来说，成交量下降导致回款变慢，这加剧了其现金流困境。
来源：wind资讯、中国地产报
