在网上刷屏10来天的“租购同权”，终于在武汉遭遇了“滑铁卢”，在《武汉市关于开展培育和发展住房租赁试点工作的实施意见（征求意见稿）》里被“弃用”！
为什么？其实很简单，歧义太多、容易引发不必要的幻想，最终给实际操作带来巨大压力。
所谓“租购同权”，是7月18日广州在“加快发展住房租赁市场工作方案”里提出来的，立即引发了自媒体的过度解读，认为这是一个里程碑，意味着租房子也能上名校云云。
现在的很多自媒体人都很年轻，刚刚从学校毕业走上岗位。由于没有采访权，只能在办公室里闭门造车。加上对于中国教育制度、户籍制度的变迁一无所知，在他们眼中，什么都是里程碑，什么都意义重大。近期，围绕着“租购同权”、“租房落户”就出现很多搞笑的说法，以至于谬种流传，忽悠了很多人。
《湖北日报》在报道湖北此次出台租赁新政的时候，特别提到了“广州版”的“租购同权”，《湖北日报》的报道说：
广东一资深教育界人士指出，租购同权中的“权”，只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。一直以来，广州都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，新政措施并无多大变化。
然后《湖北日报》接着说：
武汉情况与广州类似。市教育部门相关人士表示，武汉已于多年前出台《居住证服务与管理暂行办法》，明确租房子女能够就近入学享受义务教育，但条件是当学区生源不足时，符合条件的租户子女才能就近入学。
如果学区生源超额，武汉则实行户口、房屋产权优先政策，即学龄儿童户口、父母户口和家庭住房三者一致者，由教育服务区的学校优先安排就近入学，“第二顺位是有房无户者，最后才是租户子女。”
现实情况是，无论是广州还是武汉，热点公办小学按户口、房屋产权优先政策排序早已排满，没有“人户合一”的学区房业主子女都难以实现就近入学，更遑论租户子女。
专业人士指出，购房获得的产权包括房屋的所有权、使用权和经营权，与租房获得的使用权不可同日而语，“从法律上讲，租购同权也有歧义。”
在《湖北日报》的这篇报道里，还有这样一段话值得重视：
中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，网络上不少自媒体将租购同权“可读公校”混淆为“可读名校”，“正是鉴于此，武汉在《实施意见》中回避了‘租购同权’这一说法，改用‘保障承租人享有公共服务政策’，这一表述更为准确明晰。”
武汉这次对“租购同权”的解释澄清，以及对这一模糊概念的弃用，具有澄清误会的重要作用。武汉和广州，都是住建部等9部委选定的12个“租房租赁试点城市”，另外10个城市是：深圳、南京、杭州、厦门、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。
也许有人会问，为什么在子女入学方面，不能做到绝对的“租购同权”？其实很简单，在大中城市，由于存在持续不断的增量人口，从幼儿园到高中阶段，学位普遍紧张。至于采取就近入学、财政补贴的“义务教育阶段”优质学位，更为紧张。
深圳是全国教育资源最开放的城市，其义务教育阶段学位的超过70%都提供给了非户籍人口。即便是在深圳，小学和初中学位的轮候顺序也基本上是这样的：
1、拥有所在区的深圳户口，并购买有对应的学位房（且学位未被占用，名校的学位房，小学每6年产生有一个学位，初中每3年产生一个学位）；
2、拥有深圳其他区的户口，并购买有对应的学位房（且学位未被占用）；
3、拥有深圳户口，租用对应的学位房（且学位未被占用）；
4、拥有深圳居住证，购买有对应的学位房（且学位未被占用）；
5、拥有深圳居住证，租用对应的学位房（且学位未被占用）。
每个孩子都要根据规则积分，但积分只在类别内使用。录取孩子的时候，按照1到5的顺序进行。如果是你第五类家庭，分数再高也只能等前四类孩子录取完之后，看看还有没有学位。
所以在学位稀缺的大城市，非户籍人口如果只是租房，能上公立学校就不错了，基本上没有进入义务教育阶段名校的可能。所谓“租购同权”，只是你拥有申请公立名校学校的权利而已。
也许有人会问：大家都是中国人，为什么优先照顾户籍人口？其实，这不仅仅是中国的惯例，在美国也是惯例。在资源短缺的时候，总要有一个解决办法。对地方政府纳税多的人，纳税时间长的人，一般都会获得一些优先权。
这个问题，只能通过增加资源的方式来解决，而不宜通过颠覆原有规则的方式解决。毕竟，还有很多家庭是专门追逐优质教育资源的“教育移民”，大城市根本无法承受。
所以，在这一点上我要给武汉点赞，它告诉了我们真相，让大家有了一个稳定的预期。
最近出台的无锡“租房落户”，其实也是很多城市都已经实施了的老政策；至于不设立年龄门槛，在地级市里非常普遍，无锡也绝对不是第一个。所谓无锡开启了“中国人口迁移的新时代”，也完全是瞎扯淡。
钱流向楼市将越来越难
7月14日到15日，5年一次的“全国金融工作会议”在北京召开。这次会议是全最高规格金融会议，拖延了许久，因此备受各方关注。
现在全国金融市场和过去相比，发生了翻天覆地的变化。过去十年内，中国金融行业经历了泡沫化成长，各种影子银行、表外业务、互联网金融等“三违反”（违法、违规、违章）和“三套利”（监管套利、空转套利、关联套利）蓬勃发展，累积了大量金融风险。
而本次全国金融会议释放的信息多重磅，则不言而喻。
在该会议中，出现了一句话：积极发展股权融资，提高直接融资比重。
这句话关键词是直接融资，就是你借我钱，我到期还钱，砍掉很多中间环节，出借人能获得更多利益，借钱人借钱成本也会相应降低。而直接融资，不仅是改善了融资环境，更大的意义在于货币层面。它排除货币乘数效应，投放基础货币不会造成M2的过快增长。
值得一提的是，过去2个月，货币增长放慢，5月和6月连续两个月M2增速维持在个位数，并于6月创下历史新低。不过央行表示“只要实体经济的合理融资需求得到满足，M2增速放缓可能是新常态！”
对于货币政策，会议指出，“要推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系”；“继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷适度增长和流动性基本稳定，不断改善对实体经济的金融服务。”
业内人士指出，上半年银行贷款收紧，主要去杠杆战场在银行，银行是金融之本，解决银行风险，接下来才能大刀阔斧“搞金融改革”。虽然本次会议并没有提到房地产问题，但是房地产和金融息息相关。
从会议的措辞中，我们可以看到对于钱这个好东西，以后实体行业要多投入，多借，但是金融行业、房企，该收紧了。这也就意味着，钱流向楼市会越来越难，转而会流向实体经济。
房企融资成本上行
房地产调控持续，房企融资渠道继续收紧。
数据显示，7月以来，房地产企业内地发债260.80亿元。今年以来，房企国内发债规模2055.91亿元，较去年同期的7160.65亿元，大幅下滑71.29%。
融资下滑同时，发债利率却水涨船高。数据显示，今年以来，地产企业发债利率超过6%（含6%）的债券数量占比超过35%，而去年同期占比不足25%。
其中，4月份，“17鑫业01”三年期票面利率达8.2%。进入6月底，“17佳源02”三年期票面利率达8.5%，创年内地产企业发债利率新高。
从市场融资情况来看，国内债券市场融资受阻后，地产企业正通过其他渠道积极融资。
海外债方面，7月以来，已有6家地产企业发行海外债券，发行规模19.8亿美元。与国内发债类似，地产企业海外债发行规模高涨同时，高利率债券数量亦随之增多。其中，今年以来，地产企业海外债票面利率6%（含6%）以上的债券数量为29只，创历年同期新高。
地产信托方面，华创证券袁豪研报称，集合信托6月成立规模环比增五成，已成为当前地产公司融资工具中最为重要的渠道之一。研报援引公开渠道消息称，多位信托业务人士表示，二季度以来通过信托融资的需求在增加。
过半地产公司表示当前的融资策略是：在价格随行就市的情况下，动用各类融资手段，尽早获得更长期、更大规模的资金。
地产企业积极融资同时，偿债高峰渐至。
Wind资讯此前统计，目前房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。其中今年9、10月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿，相继刷新单月历史新高。而从明年开始，地产企业单月偿债规模还将逐步提高。
李嘉诚看淡地产
这些天首富王健林甩卖万达文旅和酒店项目，以求“轻装上市”的消息热度未减，另一位商界传奇人物李嘉诚又在“去地产化”上有所行动。
数天前，长实地产更名“长江实业集团有限公司”。它背后的变化是，“长实集团”这个暂别两年的名字又重新回归到历史舞台，世纪重组再次成为风口浪尖的话题。
7月14日晚，李嘉诚旗下的长实地产在公告中表示，拟将长实地产英文名称“CheungKong Property Holdings Limited”更改为“CK Asset Holdings Limited”，中文名称由“长江实业地产有限公司”更改为“长江实业集团有限公司”。
长久以来，李嘉诚的一举一动都被其他企业家和观察者视为衡量国内外政治、经济形势的风向标。因而，改名一事又再被外界赋予了很多揣测出的意义。
根据公告解释，为了贯彻长实地产名称与长江集团其他上市公司名称“CK”的一致性，以及更能突显公司放眼全球投资机遇。“长实地产除原有地产业务，亦已积极发展固定收入业务如基建投资、地产投资物业及飞机租赁，以期推动业务长期持续发展及增长，并为长实地产股东缔造长远价值的策略方针。”
大和资本香港研究员公开表示，长实认为短期不是买地大力发展房地产的好时机，在可见的将来可以买入大量平价土地的可能性偏低，不如早点去除“地产”两个字，减少集团未来在固定收入业务发展上的掣肘，但相信长实不会放弃地产业务。
“看淡地产”，这似乎是一个说得通的逻辑。高盛认为，长实地产管理层认为因价格高昂令购入土地储备的机会有限，因此寻找全球其他机会以获得优质收入，以期减轻房地产销售的周期性影响。
人民日报：调控不会反反复复、虎头蛇尾
7月18日，人民日报海外版刊文指出，近期，随着各地楼市调控措施的不断完善，一线和热点二线城市房地产市场趋于稳定，环比下降或涨幅放缓者开始增多，很多区域房地产交易变得更加理性。
不过，也有一些业内声音认为，当前楼市调控限制过严束缚了合理需求，不久之后楼市调控政策可能重新松绑。对此，专家指出，作为经济发展的重要组成部分，房地产行业能否健康发展十分重要。
在“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下，中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾，而是将真正确保房屋回归居住属性，并为建立房地产长效机制创造环境。
人民日报称，调控政策保驾护航，长效机制加快脚步。稍早前，住建部印发的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（简称意见稿），便被视为建立房地产市场稳定发展长效机制的重要一步。
国家发改委学者撰文指出，当房地产市场呈现过热态势时，市场自身修复通常需要较长时间甚至在一定条件下难以自我实现均衡，因此适时适度的行政干预是必要的。
同时，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，是稳定房地产市场的重要途径。
“未来，我们一方面要加快房地产长效机制的设计和实施，加大住房土地供给，发展租赁市场以疏解自住刚需；另一方面要进一步完善楼市的分类调控政策，缓解楼市局部过热，防范相关金融风险。”张立群建议。
来源：财经韬略（tttmoney8）、wind资讯（windzxsh）
