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今天，我们说的是南京，关于南京地王。
12月11日，南京本地媒体报道了一条新闻，南京2016年地王项目京奥港未来墅封停。
真相水落石出，南京地王因为拖欠施工方工程款而被迫停工。
2016年4月15日，经过61轮竞拍，京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡，成为当时区域地王，溢价率超100%。
这就是今天我们所说的“京奥港未来墅”项目，这个地王项目要打造户型面积在107-180㎡不等的改善型项目。
但是一出世，就注定是一个命运多舛的项目。
就在京港澳以楼面价22353元/㎡拿下这块地时候，当时周边的楼盘——中南世纪雅苑，精装成交价仅仅2万多元/㎡。
面粉价格高于面包价成为当时媒体用的最多的标题，这也注定要成为一块自出生起就备受关注的地王。
“我们地价两万二，首开只卖三万左右，本来想做精装卖三万八九的，无奈政府不批。”
在今年3月，就有记者暗访这个地王项目，售楼员说了上面的一些话。
8月的时候，价格出来了，首开的154套房源，1号楼共100套房源，均价25993.31元/㎡；2号楼共54套房源，销许均价25715.51元/㎡。南京本地媒体扬子晚报为此专门做了报道。
曾放风4万/平，最终卖25000/平，备案价只比地价高3000元/平。
有人肯定会问，备案价只是备案价，为啥不加个精装费、茶水费、绑定个车位，价格不就上了吗？
比如说，郑东新区北龙湖的某些盘，限价32000/平，但是自己偷偷的加了个7500的精装费，松松就到4万了。当然，在你去看房子的时候，如果你不是自己人，人家只会告诉你说没房子了，而不会告诉你这些信息。
于是，相比之下，南京的京奥港未来墅显得过于单纯。8月推售的第一批房源，房价仅比地价高3000元/平米，亏本不亏本不知道，但肯定是几乎毫无利润可言。
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问题在于，南京的地王崩盘会是孤例么？
答案是否定的，肯定不是，它只是打响了2018年水深火热的地王悲惨前途的第一枪。
这主要是由地王自身的性质所决定的。
尤其是限价，注定是一个无法逾越的高墙，因为它与数据直接相关。
很多城市出台规定，房地产在售价格不能超过去年10月。去年10月发生了什么呢？就是起源于北京，全国性的限购限贷的开始。一直到今天，这都是各地的尺度和标准线。
但是如今看来，这个尺度和标准执行起来已经越来越难了。
因为去年以来，大部分在售的项目，都是之前的已推地块，地价低，就算是严格执行限价也赚的盆满钵满。
但是到明年，2016年的数百个地王就要入市了。他们拿地的价格无一例外都超过了当时的售价。按照规律，他们无一例外都会豪宅化，因为只有豪宅才能有足够的溢价，也才能赚取更多地利润。
但是，不幸的是，它们一出生就遇到了一只巨大的限价之手，牢牢的钳住脖子，压得它们喘不过气来。
在这个时候，那些财大气粗的，比如说央企、前20，还可以暗藏不出，一直拖着，拖到拖无可拖的那一天。而不至于项目停工、烂尾，但极大可能会影响到建筑质量。
然而那些底子薄弱者，但是有充满冒险精神的中小房企麻烦就大了。对于很多中小民营房企，拿错一块高价地，基本就是葬送了整个企业人生。
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每到年终或年初、年中的时候，预测房价楼市的专家不胜枚举，但很快就会被市场打脸。与这些人相比，任志强却能屡屡猜中房价走势，这背后原因很大关键在于他对中国楼市特殊性有着深刻的了解。
12月11日，在某地产金融创新峰会上，任志强又“开炮”了，观点依旧振聋发聩，重点如下：
1）如果想要完成小康目标，那么城镇化率至少要达到60%-70%，老百姓对于住房还有巨大的需求。
2）老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。中国未来城市里最少有五千万户独居人口，单满足这个需求都要25年，结婚的、生孩子的还不算。
3）现在房价超过2万元的不到10个城市，超过1万的不到20个城市,全国的平均房价也就7千多块钱，我们的房价离合理水平还差的很远。我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢。
4）土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。中国从来没有出台过政策去限制地价，所有的不合理大概都在地价上。
5）房地产调整政策于法无据，完全没有契约精神！
6）你说未来涨还是跌？不知道，因为你永远不知道未来的价格信号是什么。
7）如果不解决户籍问题和土地制度问题，这个长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。
以下是他演讲的全文，有删节：
我个人认为，在中国这个非市场化的房地产领域，不敢说国家是非市场化的，但至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。
政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。
换句话说，不管什么都得听政府的，所以说政策决定了房价，这主要分三个层次。
01 国家制度
第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些不变。同时有一些是可以博弈的，比如微观政策，可通过市场博弈进行。
从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决。土地制度，户籍制度，税收，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。
土地和户籍有很大关系，世界其他国家发展为何房价相对平稳，就是有第三、第四个城市化发展阶段，城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈。
中国没有，因为土地制度决定了农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。
城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系。不像国际上其他国家，中国有城市群，难有大都市圈，这是土地制度和户籍制度的问题造成的：
比如，非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。
所以我们没有第三、第四个发展阶段时，房子只能集中在城市，没别的办法。农村的房子说拆就拆，没有产权证。
02 土地政策
第二个是土地政策。很多媒体说开发商买了高价地，开始后悔了。其实开发商从不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。问题就是不让卖高价，所以高价地都出现了问题。
土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。
这是全世界都有的，而中国没按全世界做的方法做，我们用平均数做标准。有一本叫《平均的终结》的书说，所有的平均都是错的，全世界住房水平统计都是使用的中位数。
中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管。
中国从不公布中位数，所有的房价收入比都是错的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。
所以我们得出的基本结论，中国得不出一个可和世界对比的关系，就是缺乏中位数。
03 户籍制度
户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的。
什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此用当地城市的户均计算，一定是错的。
你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，房价怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。
没办法，要是把几个大城市的外来人口比例降下来，或让最有钱的部分人别进这些城市，房价就没那么高了。因此一定是政策决定的价格，这是长期政策，最主要的是土地和户籍。
04 金融政策
宏观政策里面也包括了金融政策。正是政策决定了利率，货币总量，资金价格，融资方式和投资房子的问题。
其中，当基础设施建设占主导地位时，增长方式是一种。当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现离不开房地产，因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。
大家都知道利用土地财政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？
中国的GDP二季度的时候6.9%，三季度变成了6.8%，为什么少了零点一个点，就是因为房地产贡献度下降少的0.1%。
拿什么补？至少到现在，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。
05 调控政策
现在的房价已经形成了非良性循环的关系，房价在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。
这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了，最近开会说建立长效机制。
也就是说，可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。
经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购或限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，低价的多签一些，房价就下降了。
从供求关系来说，今年已出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。
还有一些其他问题。
比如，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。再有一点，租赁性住房会不会影响到房价？你要明白凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。很明显，租赁性住房解决的是过渡性的问题，实际上并不会影响到房价。
最后，我们可以得出一个结论：过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了。
如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，希望这个会议能给我们一个明确的答复，好让我们知道未来的房价往哪走，谢谢大家！
