今年3月以来，一场楼市调控席卷全国，已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨。北京出台“317新政”后一个月，4月北京房价在经过连续18个月连涨后，首次出现环比下跌，且跌幅位居全国之首。许多三四线城市也纷纷加入了限售大军，特别是保定抛出了史上最严的房地产调控政策，购房者在取得房产证之日起，10年内不能进行买卖。抑制房价过热，本轮调控政策效果已经初显现，限售或成为楼市调控的常态。当时也有专家表示听到了“冰山碎裂的咔嚓声”，呼吁建立更加长效的机制，否则就会像美国日本一样惨烈收场。
史上最严调控措施降临 二三线城市纷纷加入限售大军
近日河北保定一宗新挂牌的住宅用地成为市场关注的焦点。5月份，保定分两批次挂牌30宗土地，其中2017-30号土地备受业内关注。
该地专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，规定竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售。
这是全国对住宅限售时间最长的政策，目前各城市普遍限售时间为2到3年。虽然只有一宗土地有此规定，但是该政策的出台，足以对楼市的投资者起到警示作用。有业内人士甚至认为，这次可能是保定土拍新模式的“试水”。
“5.20”一天之内，长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策。
长沙要求，在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。
无锡规定，购买住房(含二手住房)在取得不动产权证2年内不可转让;法人单位购买住房(含二手住房)在取得不动产权证3年内不可转让。
嘉兴指出，非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
中原地产研究中心统计显示，截至目前，出台限售政策的城市已经达到30个城市，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定、北京(保定、北京等均为有部分限制)等。
“限售，事实上就是楼市的去杠杆政策，按照3至5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。”中原地产首席分析师张大伟分析表示。
调控政策效果初显现 热点城市新房价格下降
以深圳市为例，深圳作为领涨全国房价的一线城市，在调控政策下，深圳新建商品住宅价格环比已连续多月下跌。深圳市规划和国土资源委员会官网公布的数据显示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面积190269平方米，环比大涨136.9%，同比减少24.7%;成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%，同比增长9.5%。去年10月，深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛，让投机行为受到了限制和打击。截至目前，深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈现平稳态势。
自今年3月17日以来，北京市已经连续出台了多项楼市叠加政策促进房地产平稳健康发展，包括认房又认贷、非普通二套房首付提至八成、限购“商住房”、住宅平房纳入限购范围等多项严厉措施。在业内看来，北京调控启动了“打补丁模式”，政策连发主要是为了堵炒房漏洞。自今年“3 .17”楼市调控政策实施以来，北京新房市场降温明显。根据有关中介机构公布的数据，2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。在楼市调控政策出台之后，市场却有降温。“有可能好几天都没有一单成交”成为现在的日常。另据上述中介反映，门店合并也开始出现，“有些门店的人员比较少，就把其中一家关了，两家门店把人员合并。”
楼市疯狂大潮退去后 三类投资客将离场
限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。分析认为当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难;第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。
“一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资，限售之后，这些房子失去流动性，投资客入市的概率就小了很多。”一些专家也认为，限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。
从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：“加杠杆”入市的“散户”;运营状况不佳的私营企业主;特定需求的群体也有可能抛售房产。
专家：已经听到中国楼市冰川碎裂的喀嚓声
这十来看，只要一说房价要涨就是言之绰绰，但一说崩盘就是危言耸听。中国房价和它本身一样似乎进入一个只能涨不能跌的怪圈。
最近，中国房价不再是铁板一块了，有人相信房价也会跌了，也真有楼盘熬不住了，开始降价促销了，业界专家表示表示，尽管市场十分繁荣，但背后却存在着隐忧。快速的发展其实并不适合房地产的健康发展，对12个城市做好了跌价的准备!其他不少开发商对接下来的走势也表示担忧!
在上月的博鳌论坛上央行行长周小川的表态，全球的货币宽松已经进入尾声。暗示接下来不排除收紧的可能，而且美国已经开始加息!在93年之前，海南房地产泡沫破裂，那个时候刺破泡沫的就是连续的政策收紧，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。一下勒死了开发商的脖子，一堆人当时跳楼。
现在是不得不防的!开发商看空了，说房价暴涨的声音就越来越弱了，知名经济学家马光远认为，高层绝不愿意看到房价终导致泡沫演化成系统性风险，这是“稳”的总方针不允许的。因此，短期中国房地产市场全面降温的可能性在提升，人为导致的热炒之风应该会治理，市场会回归理性。
有分析表示，中国楼市已经“听到了冰山碎裂的咔嚓声”，认为中国地产市场如果再不建立长效机制，将会同美国或者当年的日本一样，以惨烈收场。
(巨丰财经综合自经济日报、中国经济网等媒体)
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