今年，多个热点城市楼市调控政策不断加码，曾经疯狂的楼市终于回归理性趋于平静。6月19日国家统计局发布了2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，数据显示多个热点城市的房地产市场已经基本稳定。有专家认为，楼市调控政策将会持续发力，以后楼市降温的温度将会更加明显。本轮楼市调控的目的是让房子回归最基本的居住属性，抑制房地产过度炒作，目前房地产的投资空间已是越来越小，投资商将会面临破产的危险，大批的炒房者已经开始逃离楼市。
多个热点城市房价环比下降
据国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29个和18个。一二线城市同比涨幅回落尤其明显。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月与4个月回落。环比方面，在70个大中城市中，房价环比下降及涨幅回落的城市个数有所增加。新建商品住宅价格环比涨幅回落的城市有26个，比4月增加了3个;二手住宅价格环比涨幅回落的城市有30个，比上月增加了8个。
从细节来看，5月144平方米以上的户型成交降幅最为突出，调控之下刚需和改善型需求释放，投资性需求进一步得到抑制。中原地产分析师表示，目前看来，消费者的心理预期发生了明显变化，在调控之后，价格上涨的趋势放缓，信贷大环境收紧之后，因为很多人的贷款不够而放弃了交易，市场上的购房需求相应有所减少。目前的数据释放出积极信号，充分说明此前过快上涨的房价得到了遏制。随着房价环比持续攀升态势的终结，同比涨幅数据也会逐步体现出调控的效果。
北京楼市量价齐跌 房产中介人员已开始转行
“地量成交”已经成为当下北京楼市的特征。根据中国指数研究院统计，5月份北京成交商品住宅3781套，成交面积44.33万平方米，环比下降8.29%，同比下降50.49%。而据记者实地调研，成交量回落的程度更明显。西城月坛金融街是北京最热门的学区房区域，但是受调控影响，成交一下子降至“地量”，近两个月来这个区域只成交了一套。同样的情况还发生在北京南三环周边，不少区域成交回落70%-80%。
成交量的低迷，直接导致房价的回落。记者粗略测算，当下北京房价的降幅，恰恰是去年楼市的涨幅。“今年初最高时的房价到7万，现在均价差不多在每平方米5.6万。”南三环附近21世纪不动产的一位中介经理告诉记者，这个区域的房价差不多降了15%-18%，回到了大幅上涨前的水平。降价幅度最明显的是北京周边燕郊区域。“有人说每平方米一下子降了8000元，实际上下降10000元的也有。而且，降价之后也无人问津。”老闫告诉记者，房价涨得太快，如今被打回原形。记者在调研中发现，此轮房价调整，已经波及北京最核心的二环区域。“今年初我们这个区域的最高成交价高于15万元/平方米，现在房主报价在12万-13万元/平方米。”小松说，房主可能还会降价，但不会太多。记者调研测算，从价格来看，从北京周边到各环线，甚至二三环核心区域，房价均有不同程度回落。目前市场报价与前期成交高点价格相比，回落幅度分别达到25%、18%、13%左右。受成交僵持作用，下降趋势还会保持一段时间。
预期楼市成交低迷的僵局会持续，房产中介从业人员开始流失。“队伍不好带了，有些年轻的店员走了。”作为一名店长，小松告诉记者，包括市场低迷、店面调整等多种原因，房产中介人员流失在所难免。“特别是刚入行不久的年轻店员，手中资源少，几个月不开张就走人了。”他告诉记者，像他这样的老员工也有走的。“前年和去年两年，老中介都挣到钱了，一年挣个40万-50万的不在少数，正好借机休息去了。”不过，小松也告诉记者，目前来看，老员工坚守的居多。不仅仅是中介，高位接盘者也有“不满情绪”流露。记者了解到，有个别高位买方，已露出拖延交易的苗头。建材装修市场也已经受到影响，变得冷清。周末期间，记者在北京玉泉营建材城随机走访了多家店，大多说今年市场不如以前。另据华创证券地产行业首席分析师袁豪统计，土地成交需求比已从2月1.68倍趋势性下降至5月0.5倍。土地市场供需改善，但土地成交价格却仍呈现上行趋势，尤其是二三线城市的溢价率持续处于高位，显示行业目前补库需求强烈。这或许意味着，楼市僵局将是一个持续的过程。
燕郊楼市两月跌8000 环京楼市量价回调或将持续
燕郊当地一位房产中介告诉记者，燕郊楼市下跌的最突出表现是一手房加价上：随着廊坊限购政策升级，尤其是针对燕郊楼市的备案价格限制，此前一套百平米的房子，暗中比备案价多交几十万、甚至100万块的现象目前已经明显降低。“这附近的一个新楼盘，原来这个房子对外卖的话，拿证的价格应该是两万五六，加价，一百平米左右的房子，怎么也得加个七八十万，但是他这回加了十万，就把这房子买了。”不仅一手房，二手房也出现了不小的降幅。这位房产中介坦言，虽然不至于像传闻中每平米降八千那么夸张，但是每平米降五六千块钱的，确实是有的。多家中介向记者证实，环北京楼市价格近两月来都普遍下降。从数据来看，燕郊楼市不但价格下跌，成交量也明显萎缩。
有价无市在一手房方面也体现明显：燕郊一位售楼部工作人员告诉记者，项目5月份刚开盘，但是与曾经的短时光盘风光不同，这回卖了半个月，销量不济。一端是购房者的驻足观望，另一端是投资客的恐慌抛售，一位中介工作人员介绍，目前挂售房源比两个月前至少多了一倍。
西安出台新政给楼市降温 强力抑制短期炒作为刚需腾位
近日，西安市发布了《关于调整西安市住房交易政策有关问题的通知》。规定，2017年4月18日以前，在住房限购区域购买商品住房的，网签备案后满5年方可上市交易。非本市户籍居民家庭在限购区购房，须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。在西安部分房产项目工作人员看来，和前两次调控相比，此次调控力度明显增加。
对于这则新政，专家表示，商品房5年年限的限售并不是西安市的原创，多地已经实施，西安只是尾随而至。商品房5年限售让人联想到限价商品房，因为有政策惠及，所以限制年限出售，来杜绝市场炒房。此举对炒房一族的抑制非常有效，对于西安这座房价上涨缓慢的城市而言，可锁定房东资产，抑制短期炒作，也可缓解目前市场供给不足，为真正的刚需腾出空位。
调控升级促楼市降温 加杠杆入市者或将退场
专家分析认为，无论是从一线城市来看，还是从15个一线及热点二线城市来看，或是从70个城市整体来看，5月份大多数城市的房价基本都是涨幅回落、降幅扩大或由升转降，收缩、下行趋势较为明显，这说明全国新一轮楼市调控政策的效果正在持续显现。
据不完全统计，自去年北京发布“930”新政以来，目前全国已有超过60个城市加入到调控行列中，并且调控事项也在扩容。记者梳理发现，与以往相比，除每次调控涉及到限购、提高房贷利率外，本轮楼市调控更是首次涉及到了商住物业，与此同时，部分地区还创新性地出台了限售政策，并且多数城市将时间定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”。
对此，专家告诉记者，将时间定为2年或3年主要出于两个目的。一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使楼市降温;二是为楼市的后续政策调整争取更多时间，尤其是为房地产长效机制准备预留时间。
在专家看来，从投资投机性购房来看，当市场的调整期与风险来临后，资金在各个城市间的轮动效应将结束，房价的上涨预期也会被打破。而此前疯狂的楼市退潮后，加杠杆入市的投资投机客等将退场。
（巨丰财经综合自上海证券报、央广网等媒体）
