最近在香港上市的融创中国引来了史上无数惊异的目光。今年年初融创注资150亿为乐视解决燃眉之急，最近又斥巨资600亿收购万达76个酒店项目。不过融创中国一路疯狂的买买买的同时，也引来了市场的一片质疑声，同时也给自己惹来了不少的麻烦。今日两家国际评级机构均下调了融创的企业信用评级，融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行。那么融创一掷千金的豪买背后存在哪些隐忧呢?
震惊市场的闪电收购案
632亿元，融创中国如闪电般购买万达的巨额资产。双方联合发布公告将此消息公之于众，引起市场热议。同时，融创中国也在7月10日临时停牌。
7月11日，融创中国宣布以631.7亿元收购大连万达商业旗下13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益。根据双方公告披露，此次交易涉及万达旗下西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。经双方协商，于2017年7月10日签订上述项目转让协议。
具体来看，万达以注册资本金的91%即295.75亿元的价格，将前述13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。与此同时，融创房地产集团以335.95亿元，收购前述76个酒店。双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
受乐视资金链拖累 融创中国迎7月7日以来最大跌幅
7月18日早上，融创中国在香港一度跌4.1%，为7月7日以来最大跌幅。7月17日，乐视网召开临时股东大会，备受市场关注。乐视网昨日晚间发布的公告显示，股东大会通过现场和网络投票的股东157人，代表有表决权股份占上市公司总股份的41%。其中通过现场投票的股东有36人，股权占上市公司总股份的30%。而在此次股东大会决议中，关于孙宏斌、梁军、张昭补选非独立董事的相关议案以超过95%的高比例票数通过，孙宏斌正式进入董事会。
另外7月4日，乐视网发布公告称，截至2017年7月3日，乐视网控制股股东、实际控制人贾跃亭先生及乐视控股(北京)有限公司持有的公司519133322股已被上海市高级人民法院等冻结，占公司总股本26.03%，冻结时间为自冻结之日起三年。本次遭冻结的乐视网股份占贾跃亭先生所持有乐视网股份的比例为99.06%，占乐视网总股本的比例为26.03%，或对乐视网未来控制权带来一定不确定性;此外本次冻结事项对于融创中国前期投资的乐视网、乐视影业及乐视致新的未来经营带来不确定性，进而对其相关资产和损益产生影响。
据悉，早在1月13日房地产公司融创中国通过旗下公司收购乐视网8.61%股权，代价为60.4亿元;收购乐视影业15%股权，代价为人民币10.5亿元;增资以及收购乐视致新33.5%股权，代价为79.5亿元，总代价为150亿元。
百亿元公司债已被上交所终止发行
记者从上交所官网获悉，融创计划发行的100亿元公司债已被上交所终止发行，承销商及管理者为中信建投和国泰君安。而在此之前，融创多次发债融资。去年9月底，融创曾发过一个购房尾款资产支持转向计划，涉及金额24.2亿元，承销商为长城证券;去年7月，发行40亿元公司债;更早前的2015年12月，曾发行过50亿元公司债，子公司天津融创置地曾发过50亿元公司债。
作为公司债券受托管理人的申万宏源证券7月13日在上海证券交易所官网发布《天津融创置地有限公司公开发行2015年公司债券临时受托管理事务报告，融创房地产集团有限公司2015年8月17日成功发行的50亿元天津融创置地有限公司公开发行2015年公司债券，目前本次债券存在“控股股东所投资公司实际控制人持有股权冻结”、“收购大连万达商业13个文化旅游项目公司91%的权益和76家城市酒店100%的权益”的重大事项。
两大机构调低融创评级
面对融创中国一路“买买买”的情景，全球评级机构也看淡了融创中国的巨额交易。标普近日宣布，将融创“B+”长期企业信用评级和“cnBB-”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单，并将这家房地产开发商未偿还优先无抵押债券“B”长期债项评级和“cnB+”大中华区信用体系长期评级同时列入负面信用观察名单。标普的理由是，融创延续了2016年以来的激进扩张步伐。按估算，包括此次收购万达商业资产在内，融创2017年以来用于收购土地(通过公开竞价和并购)、投资非核心业务(包括投资乐视系公司和链家)的支出已达1200亿元。而这些支出已经超过其2017年1至6月包括合营企业销售额在内一共1089亿元的合同销售额。考虑到土地收购和业务扩张方面的巨额支出以及逐渐上升的建安支出，标普预计融创的经营性现金流将继续为负，因此它将依靠进一步举债来支持自己的扩张，并推高其杠杆水平。7月12日，惠誉也宣布下调融创的企业评级至BB-。不过，同为评级机构的穆迪暂时没有对融创的评级进行改动，但穆迪也向记者表示，融创中国拟收购万达资产确实提升了财务风险。
事实上，过去两年中，“并购王”孙宏斌步履不停，并在原有整体收购的思路上，增加收购部分项目的方式，主要诉求皆为曲线拿地。据融创年报披露，其2016年就有多达16项收购，收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司，涉及资金595亿元。由于大规模资产并购，融创的净资产负债率升至121.5%。但在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。根据最新公布数据，融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六。
融创频上演蛇吞象 融创的资金链风险惹人担忧
此次交易给融创带来的利益直接而有效，狂揽万达5000万平方米左右的土地储备不说，76家酒店均位于所在城市的核心地段，未来价值可想而知。更为重要的是，这是孙宏斌力争老大的野心所在。据悉，根据各家房企2016年年报及2017年半年报，在不剔除自持用地的前提下，截至今年上半年，融创拥有8664万平方米的土地储备，在全部房企中排名第六。本次交易后，接近融创的知情人士预计，土地储备将从去年年底的第六名一跃进入规模前四。也就是说仅仅6年时间，孙宏斌凭借超乎寻常的规模并购，已经到了可以窥视行业第一的地步，这种生长速度何其惊奇。
不过这种态势或许也会带来不小的隐患，尤其是对乐视和万达的投资，可以算的上是孙宏斌并购史上的一次高潮，但也透露出融创些许冒进和投机的行事风格。再加上乐视盛极而衰的前车之鉴，同样具有资金链忧患的融创更像是沿着悬崖边攀爬，稍有风吹草动都有可能颤栗三分。就拿这次交易来讲，万达只不过是忍痛割爱，融创所要承担的更像是一次豪赌背后的输赢难料，稍有不慎，有可能会重蹈当初顺驰的覆辙。其一，融创的收购之路也并非百发百中，绿城、佳兆业、雨润的失败就是先例，尤其是股权收购过程复杂、企业占用资金时间长，一旦交易受阻就会产生极大损耗。如今万达和融创的交易反响如此之大，并不能完全排除外部干预的可能性，也就是说7月31日前是否能如期签订详细协议，尽快完成付款、资产及股权交割至关重要。其二，最大的风险还是在于融创的负债问题，这关系到资金链的稳定与否。从2013年到2015年，融创的资产负债率则分别是81.29%、81.33%和83.19%，这算比较正常的水平，但是2016年随着千亿元的收购，负债率已经高达121.52%。
频繁的并购不得不牵扯到企业盈利能力的核心问题，尤其是此次万达资产的并入，虽然其自身承担了部分金额，但一方面文旅项目的价格虽然相对低廉，可债务问题未曾披露，也就是说融创的债务压力再次增加。另一方面，由于文旅项目投入大、周期长、回报慢，后期的建设对融创来讲也是新的资金压力，毕竟并不能完全指望贷款。当然不可否认，如今随着土地储备的暴增，融创在房地产市场的话语权增强不少，这也意味着包括人力资源、金融资源、品牌资源、政府资源等都会向融创聚集。只不过这次和万达的合作迷雾重重，令融创看起来颇有风险。
房企融资收紧发债难度大
融创100亿元公司债被上交所终止发行，在业内人看来是意料之中的事情。实际上，自2016年10月份以来，房企公司债发行监管趋严后，这类发行融资一直处于封闭状态。彼时，上交所、深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。同时，上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。达到准入门槛后，根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。房企发行债券规模的多少，很大程度上影响房企流动性的压力。统计显示，房地产企业在2015年共发债6682亿元，是2014年3倍，而2016年发行量进一步飙涨至1.15万亿元，同比进一步扩张72%。但从2016年下半年开始，大肆积草囤粮的好日子似乎到头了。证监会、上交所此时陆续发布针对房地产业公司债分类监管方案，境内发债明显受阻。2017年以来没有一家A股上市房企发公司债。1-5月房企发债融资额大幅降低，仅1375亿元，较2016年同期锐减76.8%。
“房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年，加之上半年销售额增速放缓，融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来，熬不住的中型房企开始着急在海外找钱。然而，随着美元加息的落地，海外发债的成本也不再便宜。”有业内人士向记者坦言。“3月份一波的‘陡增’行情，主要因为国家去杠杆和防风险政策的推出，房企通过银行信贷和国内发债渠道逐步被‘堵死’。当时有不少企业，特别是有资格的大中型房企和地方平台公司跑海外发债募资。而近期监管层暂停发放房企海外发债批文，让信托和资管计划成了大部分房地产企业应对资金紧张为数不多的‘救命稻草’。”对此，有机构人士坦言。
不过，需要指出的是，房地产业务一直以来都是信托产品违约的重灾区。有报告显示，信托行业纠纷案件所涉行业领域高度集中。从部分已披露的案件来看，房地产领域的纠纷规模占比高于60%。而截至2016年底，全行业房地产信托风险资产余额382亿元，占全部信托风险资产比例的32%;风险率2.32%，比年初上升0.02个百分点。随着监管的深入和风险的加大，房地产信托融资也并非“长久之计”。
(巨丰财经综合自21世纪经济报道、搜狐财经、证券时报网等媒体)
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