向松祚:租房新政后,该买房还是租房?

向松祚:租房新政后,该买房还是租房?
2017年08月22日 15:42 巨丰投顾

各位亲爱的朋友大家好,欢迎大家收看《财经观察家》,我是向松祚。今天我们来谈一个大家非常关心的话题,也是一个老话题,但是这个话题非常重要,就是关于房子的问题。

【新闻背景】

近日,住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。第一个出台新政的广州提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”在全国范围引发了热议。7月初,上海挂牌推出了位于浦东张江和嘉定新城的两幅土地,要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。上海“十三五”期间将新增租赁住房用地1700公顷,约70万套。深圳、北京等一线城市也已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策。

我们可以看一下这张图表,一线、二线、三线还有所谓的百城房价,特别是我们看到的一线城市,现在这个房价,这几年已经非常的高,基本上平均已经接近每平米3万块。其实在北京、上海、广州、深圳这些城市的房价早已不是三万块,很多已经突破六万块。有一些省会城市突破两万块,那么这样的一个价格,对于很多的年轻人,特别是我们刚刚毕业的大学生、研究生、博士生,他们要创业,还要结婚养家糊口,那么这么高的房价,对于一般的工薪阶层,特别是年轻的工薪阶层是非常难以承受的。在刚刚闭幕不久的全国金融工作会议上,进一步的提到要防控金融风险,所以我们去年10月份开始的房地产调控政策,首先的一个目标是要让房地产市场更加平稳的过渡。那么今天我们要谈的这个租房的新政,住建部还有其他很多部门联合出台文件,我们可以叫租房的新政。去年10月份开始,中央国务院调控房地产全面政策里面,这是一个非常非常重要的环节,那么这个新政的主要目的,就是要我们的租房者,特别是年轻的租房者要租的便宜、放心、舒心。不要小看我们的住房政策,这些年很多的朋友,很多的著名企业家,很多的学者都在反复的警告,那如果中国的房价居高不下,而且持续上涨,那么很多的大城市,特别是集中了中国最主要的教育和科研资源的这些城市,北上广深杭还有很多的省会城市,长期的经济竞争力可能会受到非常非常大的冲击。所以这次的租房新政,就是为了落实中央国务院从去年开始的房地产调控政策的一个非常重要的举措。

我们再看一下是哪些人在租房,为什么我讲到年轻人非常重要,根据一个调查,大家可以看到, 20岁到24岁的占了42%,25-29岁的占了35,30-34岁占了12%,就是20岁到30多岁,占整个租房比例已经超过了80%甚至接近90%,所以这次的租房新政就是为了给我们的年轻人,特别刚才讲的处在创业、创造、科学研究最黄金时代的年轻人,要创造一个非常好的条件。

过去我们租房市场,主要存在三个大的问题,一个问题是我们的租房市场非常不规范,我本人也有国内租房的,非常的短暂,时间不是很长,因为租房经常让你觉得很烦。比如说你租了这个房,这个由于我们没有法律的规范和租赁习惯的规范,所以房主有时候在你不知道的情况下可以到你的房间里面,甚至你有很多隐私活动的时候也可以不请自到,干扰你的生活,所以大家租房总是有一点不舒服。

第二个我们租房的中介市场也是非常不规范的,租房住在里面感觉不是房子的主任,没有一个家的感觉,这个家的感觉是极其重要的。这一次的租房新政,就是要努力的和创造租房也有家的感觉。这一次住建部以及其他部门出台的政策里面,关键的一项就是解决我们刚才讲的,第一个就是房主和租房人大家的权利、责任和义务,要有非常非常明确的划分,房主未经过租房人的允许,在租房期内不能随便进来干扰租房人正常的生活。第二个就是要规范这个中介结构,中介机构不能乱收费,更不能私自在中间加价盘剥这些年轻的租房人,中介的服务要非常的规范。

第三个我们现在是要鼓励长期的租房。这次住建部和其他几个部门联合出台的文件里面,特别要鼓励的是业主能够签订比较长期的合约,约定了租金以后,那能随意的更改。根据研究,在中国目前的租房市场上占主体的可能超过80%还是个人房主把房子租给别人,鼓励单位出租,不管是政府的公租房、廉租房还是私人房地产公司,房地产的经营公司,也要鼓励他们成为出租人。单位出租,显然很多方面要规范很多,比如说地方政府推出的公租房、廉租房,是政府的一个规范的行为,而且大规模的出租,在整个的运作过程里面,有法规的依据,租房人更加的放心,好像你买一个东西,你可能是从一个公司买的,比从一个个人里面买的,你可能选择更加放心一点。那么这次我们租房新政,这个是非常重要的一个内容,最重要的一条就是广州市出台的一个措施,鼓励大家租房,要租购同权。

网络上面有很多的讨论,媒体有很多朋友讨论,广州出台的政策说,租房人只要你在这个地方租房子,那么你和买房人享受公共服务方面,有同等的权利,那么这个话题讲起来就是非常大了,而且非常重要。我们买房子很多时候是为了你的小孩子能够上学,能够就医,这是两个最重要的公共服务。广州的这个政策,能否实现这个目标,当然还有很多细节没有出台,这个细节我们今天没有办法评论,我希望在未来他能够做到这点。比如说你不是广州的户口,你不是上海的户口,你不是北京的户口,就是你不是本地的户口,你租房是不是可以享受到本地的教育和医疗服务?这个里面可能有一个共同的原则,就是购房人购房能够享受公共的教育和医疗服务,那么租房的人只要满足和购房人其他条件一样的话,那么我们租房也能够享受到教育和医疗的服务,这一条未来对于中国的房地产市场可能是革命性的改变。

【新闻背景】

租房政策,有他山之石。在德国,住房补贴分为租房补贴和购房补贴两类。租房补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。德国约有60%左右的居民租住住房,其中约1/3租住公共住房,2/3租住私人住房。德国住宅补贴法规定,居民实际缴纳租金与可以承受租金的差额由政府承担。1977年至今,德国人均收入增长约3倍,但同期名义住房价格仅上涨约60%,房地产市场稳定性世界罕见。在法国,廉租房租金通常只有市场价格的1/3,最低为1/6,租户主要为中低收入阶层。以廉租房为代表的保障性住房成为法国社会的“稳定器”。

这一张图表大家可以看到,最上面是英国的,第二个是美国的,下面分别是法国、加拿大、澳大利亚,最下面的线大可以看到,虚线是日本,剩下的线是德国。那么在这七大发达的经济体里面,大家可以看到,德国的房价始终处在一个非常平稳,甚至是一个缓慢下降的阶段。日本比较例外,因为日本曾经房价大幅度的上升过,八十年代上升过,九十年代初期,日本的泡沫经济破灭以后,日本的房价依然是非常萎靡。德国一直是非常稳定。为什么德国非常的稳定?因为德国的住房有相当的一部分,特别是对于年轻人来讲,大部分是依靠租房来养家糊口,或者说成家立业的,而不是靠买房。所以德国租房占用他们一个非常高的比例,根据不完全统计,在德国四十岁以前的年轻人,可能70%以上都是靠租房住的,40岁以后你的事业有成,收入已经比较好,这个时候开始考虑买房。为什么德国会有这么一个稳定的房价,与它租房市场的发展和完善是有极大的关系。德国的租房市场给我们提供很大的启示,首先有大量的政府的公租房,那么第二个他有大量的公司运营的租房。

第二个大的问题就是前面已经提到的,就是德国的租房市场是非常的规范的,有一系列的法律来规范租房人和房主之间的权利、责任和义务。第三个,德国政府对于租房还有一些补贴,如果你这个家庭租房的开支超过了家庭收入的三分之二,政府就要给你一定的补贴,不能让你租房的负担太沉重。有很多的具体措施,包括法国也有类似的措施。我有朋友的小孩子在法国就业,法国租房有很多的同的优惠措施,比如说年轻人合租房,政府可以给你们租房一定的补贴,每个月可能补贴多的几百块,少的一二百块欧元,类似于这样政府补贴的措施,是很多的。对于经营租房的公司,房地产的运营商,税收方面也有很多的优惠措施。所以说这能解释为什么德国的年轻人、德国的工程师们能够比较安心从事自己的工作,能够养成全世界在谈论的德国制造业的精神或者工匠的精神。

目前房地产市场的各种乱象,特别是房价居高不下,很多地方房价仍然上涨的现象能不能有遏制的现象,我的答案肯定的。如果越来越多的人选择租房,而不是选择去急于买房,当然我房价会受到一定程度的遏制,同时它会鼓励很多拥有多套房子的朋友,把房子拿出来出租,这对于整个租房市场的价格也会起到一定的抑制作用,供给如果增加了价格,自然会下降。这个对于我们希望租房的年轻人当然是非常好的消息。

如果你非常的富有,或者你的父母很富有,你买一套房根本没有任何问题,甚至我们很多朋友没有上小学、中学,你的父母房子都给你买好了,这个当然是少部分人。大多数人可能没有这么大的积蓄,绝大多数的父母不可能这么富有,那么这个时候这个问题的答案就很清楚:我鼓励大家租房,而不要急于买房。说实话,现在我已经大学毕业三十年了,如果我今天大学毕业,我是绝对不会想买房的,因为买房给自己背下来一个沉重的负担,是非常难受的。当年我美国留学回来以后,也是选择先租房,因为租房实际上每年付的租金,在你的工资收入比例里面如果占的很低的话,不会影响到你的生活质量,甚至你的生活质量会得到改善。

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