王健林不是大甩卖，孙宏斌早有小算盘_

万达商业与融创中国(1918.HK，下称“融创”)10日上午联合发布重大公告称，万达将13个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，并由融创承担项目贷款；融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。两项收购的总代价高达631.7亿元。消息发布后，这笔逾630亿元的交易一时间让万达酒店发展(00169.HK)快速拉升，一度涨逾150%，至10日收盘股价报收46.55%。

该笔交易所涉及的资产规模和交易对价在中国商业发展史上实属罕见。双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。如此速度，令人咋舌。

买方总资产2932亿元，卖方总资产8826亿元；一家做高端住宅，一家做商业地产，创始人也都是商界的热点人物，可之前从未传出生意交集。如此两家公司，突然将一宗超600亿的世纪大买卖抛向了市场。王健林为何要卖，孙宏斌为何要买，王健林又为何要卖给孙宏斌？

首富做卖方：去地产化，要轻资产

就在近期，万达刚刚高调举行了哈尔滨万达文旅项目的开业仪式，然而没过几天，万达将包括哈尔滨万达在内的13个文旅项目和76个酒店项目转让给融创。

上述13个计划交易的文化旅游城项目则包括西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目。其中少数已经运营，多数在建。这意味着，万达选择将所有文旅项目一次性清空，打包卖给孙宏斌。

万达商业旗下酒店资产颇多，除国内已开业的102家酒店及在建酒店外，在美国、英国、法国、澳大利亚、土耳其等国家还有8家酒店。

针对此次交易，万达集团董事长王健林10日上午表示，转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。

根据万达披露的计划，上述酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。文旅项目则在双方同意交割后维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

上述出售的13个文旅项目中，万达保留了9%股权。

万达集团方面表示，从四个不变的合作可以明显看到万达剥离的是酒店重资产，而保留的是轻资产即品牌和管理输出。这就是万达一直想做的去地产化战略。

王健林此前在万达集团业绩会上明确表示，在商业地产上相比于营业收入，他更看重的是利润结构的改变，也就是租金收入在净利润中的比例要不断提升。有数据显示，今年上半年，万达商业735亿元收入中，来自于地产业务收入为563.4亿元，而来自于租金的收入为116.9亿元，租金收入34.3%的增速远远高于地产业务收入11.3%的增速。按万达的设定，预计未来两年左右的时间，万达商业租金等收入将超过地产收入。

梳理公开信息发现，2016年开业的50个万达广场，有21个为轻资产，万达商业今年上半年开业的12个万达广场中，万达自持物业的只有3个，其余9个都是轻资产化运作；在新发展的26个万达广场项目中，全都是轻资产项目。此外，万达还有大量的大型文旅储备项目，也都希望强调品牌和管理。

万达对文旅的整合同时还体现在旅游业，就在近期，同程宣布正式对万达旅业整合，将十多家旅行社对接同程，包括部分万达系旅行社的翻牌、线上线下对接合作、供应链建设等。

有消息称，王健林表示，此次交易完成后，万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。

公开数据显示，未来1-3年内，万达债券到期规模将达250亿元，3-5年内，万达债券到期规模将达620亿元。债券评级方面，万达发行债券评级基本保持为AAA级。

10日下午，万达电影公告称，拟发行股份购买万达影视传媒有限公司100%股权，涉及重大资产重组，经公司申请，股票自2017年7月11日开市起转入重大资产重组程序继续停牌。

万达集团官网信息显示，万达影视拥有美国 AMC、欧洲欧典、中国万达等电影院线，全球拥有1352家影城、14347块银幕，占全球12%票房市场份额。万达电影院线(002739.SZ)拥有影城447家、3947块银幕，是中国最大的电影院线。

第一财经记者多方采访了解到，从把万达旅业交给同程整合，到此番转让大量酒店资产，再到对影视板块业务的加码，这一系列动作的背后，都是对万达整体地去地产化，尤其是要突出万达文旅的品牌与管理功能，剥离重资产；而未来还要结合万达系的影视IP开发更多品牌与管理输出的文旅项目。

买家：一年豪掷千亿买买买

孙宏斌10日对媒体强调，万达项目交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，融创账上还有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

年报显示，截至2016年底，融创手中持有资金698亿元。然而，去年底融创净负债率上升至121.5%。另据不完全统计，仅今年上半年，融创花费在并购投资上的资金就超过了350亿元。目前，收购万达资产的632亿元如何支付还未公布，若年内付清，则意味着融创全年在并购上所掷资金触及千亿规模。

2015年以来，中国房地产行业的并购如火如荼，而融创则是并购市场上最受人瞩目的一家公司。

并购给融创带来的，则是规模的快速提升。资料显示，2012年着手并购后，主业为高端住宅开发的融创中国增长迅速。

该公司2010年上市时销售规模仅为83亿元，2015年销售规模增至735亿元，2016年达1506亿元。年报业绩会上披露的计划显示，融创中国2017年的销售目标确定为2100亿元，可售资源高达4185亿元。但截至2017年6月底，融创已经实现合同销售1118.4亿元，同比增长89%。

业内普遍预计，该公司今年将实现3000亿元的突破。

2016年，是融创全国扩张至关重要的一年。该公司先后开拓了广州、深圳、昆明、南宁等一系列一二线核心城市，逐渐形成北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国化布局。

截至2017年3月25日，该公司总土地储备量为7912万平方米。在这些土地储备中，西南区域占比最高，为20%。2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。

与万达的这笔交易也是融创中国参与的最大宗并购案。

一旦交易完结，融创将凭借接盘万达近半资产而实现自身规模的快速膨胀，进而跻身国内地产行业第一军团，站在与万科、恒大、碧桂园三家巨头比肩的全新高度。数据显示，截至2016年底，融创总资产规模仅有2931.83亿元，但同期的万科总资产为8306.74亿元，碧桂园5915.72亿元，恒大13508.88亿元。

从融创中国今年以来的种种行为来看，这家住宅开发商已经迈出了多元化战略的步伐。交易完成后，融创借此顺利进入该公司此前未有涉足的文旅地产和酒店运营业务，连同今年初收购乐视股权而切入文化娱乐产业，融创中国已由单一的房地产开发企业演变为复合型企业集团。

除了文旅项目与酒店交易，融创此番与万达也祭出了合作计划——双方同意在电影等多个领域进行全面战略合作。此后，孙宏斌是否会将乐视影视业务与万达旗下电影业务讲成一个影视生态圈故事，目前还不得而知。

内容综合自一财网。作者：张歆晨、乐琰、蔡胤。