宜信财富周湲：海外置业宜早不宜迟_

最近几年，中国经济进入“新常态”，不过，中国高净值人群的规模和财富仍旧保持着稳定的增长。根据6 月20 日由招商银行和贝恩公司联合发布的《2017 中国私人财富报告》，2016 年中国个人可投资资产1000 万人民币以上的高净值人群规模已达到158 万人，全国个人持有的可投资资产总体规模达到165 万亿人民币。中国私人财富市场规模十年增长五倍，持续释放可观的增长潜力和巨大的市场价值。

由于中国对资本跨境流动有着比较严格的限制，中国人海外资产配置的比例比较低，但对海外资产配置的需求却随着财富的积累不断上升。

国泰君安首席经济学家林采宜在最近的一份研究报告中表示，随着经济全球化的发展，海外投资成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。“发达国家的投资结构数据表明，居民海外资产占全部资产的8%~10% 左右，随着中国的对外开放和居民财富的积累，海外置业也是中国居民资产配置的重要投资方向。”

宜信财富董事总经理周湲在接受《陆家嘴》记者专访时表示，很多国家的购房和贷款政策都有收紧的趋势，对于有海外置业计划的中国人来说，宜早不宜迟。

宜信财富作为一家专业的财富管理机构，为近十万名中国高净值和大众富裕阶层提供专业的全球资产配置服务。作为宜信财富的董事总经理，周湲目前主要负责海外置业板块。

周湲在金融行业多个领域拥有24 年的工作经验, 在北京、纽约、上海和伦敦等地各类金融机构担任高级管理职务，机构类型包括国有银行（中国银行）、外资银行（澳洲联邦银行）、国际组织（世界银行）、私募股权基金（霸菱亚洲私募股权基金）等，对国内和国外的金融行业里面不同的子行业有一个比较全面的体验和了解。

在世界银行工作的期间，周湲对普惠金融产生了浓厚的兴趣，她参与组建了当时中国的第一家国际资本参与的小额贷款公司。不久之后，她认识了宜信创始人唐宁，在和唐宁的交流中，她对P2P的模式产生了浓厚的兴趣。2012 年，周湲正式加入宜信，最初负责筹备融资租赁公司。她是宜信融资租赁的第一任总经理，当时的业务叫作“小微租赁”，主要是为了城市的消费者和农村的农户提供经营或者是工作所需的设备。

2014 年初，周湲和家人迁居英国。考虑到她之前有过多年的海外投资经验，宜信给她的新工作是在英国进行海外产品的开发，并和海外金融机构建立合作关系。

房产是中国家庭资产配置重要一环

《陆家嘴》：我们之前对宜信的了解更多的是普惠金融和财富管理，是什么促使宜信进军海外置业这块业务的？作为一个金融从业者，你是怎么看房地产的投资属性的？

周湲：我们不是一家房地产公司，当初跨界来做这个产品的时候，很多人都觉得有点奇怪，包括我在市场上去招人的时候，猎头、招聘对象都有疑惑。我们做这件事的初衷是因为我们的主营业务财富管理是为中国富裕阶层和高净值人群服务的，我们通过研究发现中国也好，全球也好，家庭资产有将近60% 实际上都是布局在房地产投资上面的。我觉得作为中国人都是非常容易理解的，过去这些年很多人都买了房，有房的人都从中获得了不菲的收益，房产对于中国家庭的财富来说是非常重要的一块。

资产配置应该不只包括跨资产类别的配置，也应该包括跨地域的资产配置，做全球化的投资是资产配置的非常关键的一环。在全球化投资里面，中国人去海外也是喜欢买房的。只是在海外购房跟在国内相比，有很多不一样的地方，应该说是有更多的困难或者是挑战。

宜信财富从三年前开始涉足海外置业，到现在已经覆盖了比较重要的市场，包括美国、英国、澳大利亚，客户也是非常欢迎我们的产品。

《陆家嘴》：从你这几年的经验来看，中国人海外置业主要的难点在哪里？

周湲：空间上的距离非常远，地理上的范围非常广，每个国家又有不同的房产交易制度、市场行情和宏观经济状况。就算选好了一个国家，也有不同的城市，这些城市还有不同的板块，可以说每一栋房子都是独一无二的，投资者要做大量的调查研究。

语言不通，信息上的不对称给投资者造成很多不便。在买房过程中，每个国家的交易制度和流程都有很大的不同。和中国不同，在很多国家买房都要请律师来帮助完成的，因为里面的法律问题特别多。对购房者来说，需要一个能够准确地给购房者解释合同的律师，而且律师最好还能从购房者的角度出发保护好他方方面面的利益。

买房之后还有融资问题，很多中国人甚至不知道，中国人只要在国内有收入，比如说用工资收入的税单就可以申请到国外金融机构的贷款，很多国家的贷款利息还比较低。只是在贷款的申请过程中，有很多的问题，不同的银行的利率水平也是不一样的，银行对贷款者资质的要求也不一样。为了解贷款人的财务状况，需要提供很多材料，这些事情只靠购房者个人是很难处理的。在购房之后，出租管理、维修都是长期工作，购房者如果不在这个国家，空间上的距离、语言、时差，都非常难处理。

市场上还有一些中介会把在境外滞销或者风险很高的房子卖给信息不对称的中国投资者。也有不少投资者在买完房子之后，找不到人进行后续管理，海外置业往往变成麻烦不断的事情，这些都是难点。

《陆家嘴》：你觉得在海外置业方面，宜信的优势在哪些方面？

周湲：我们发现近年来很多的中国人都想要去海外置业，但是因为我刚才提到的这些困难和挑战，很多人还在犹豫。可以说，我们是在看到中国投资者全球资产配置过程中的痛点，从金融机构风险管理的角度，我们觉得可以为投资者提供一个海外置业的解决方案。

我们从项目的选择到购房再到后续的服务，为投资人提供全流程的服务。宜信在项目的挑选方面有非常严格的程序，合作伙伴的选择的标准也很严格。

宜信作为一家金融机构，积累了十几年的风险管理的经验和金融资产投资的经验，客户对我们有这样的信任度。我们在服务推出以后，很多客人还是非常愿意通过我们这样的一个金融机构的资产管理平台来进行投资。

《陆家嘴》：从过去几年来看，很多发达国家的房产价格都有比较大的上涨，现在还是好的介入时点吗？

周湲：2008 年次贷危机的时候，大多数发达国家房价受影响的时间和幅度都比较小。作为发源地，美国是受冲击比较严重的一个国家；即使是在美国这个受影响最最严重的国家的一线城市，像纽约这样的大城市当时受到的冲击也没有那么大，而且恢复得很快。

美国以外，比如说英国，实际上受到的影响很小，甚至可以说30多年以来房价一直是在稳步地上涨。当时，伦敦地区房价只是稍微小幅下调，马上又掉头上涨。

澳大利亚经济一直非常健康，大家一直觉得它是一个资源型的经济体，实际上它的经济还是蛮多元的，26 年没有爆发过金融危机。澳大利亚一线门户城市的房价是长期以来一直在上涨，受次贷危机的影响非常小。

如果看大趋势的话，全球主要发达国家的一线城市的房产市场我觉得可以说是二三十年来始终处在上涨中，只不过有的时候涨得快一点，有的时候涨得平稳一点。

对于投资者来说，现在这个时点介入是不是有危险，我觉得这个问题可能还是要分开来看，我们在选项目的时候会比较关注几个维度，从投资的角度去看，我们关注的就是风险。我们特别不愿意看到的就是投资者在海外买了房，很快房价就下跌，或者说买了房子以后租不出去，每个月都有维护的支出。我们在一开始选项目的时候，就会考虑到其中的风险。

选项目的三个维度

《陆家嘴》：可以谈一下你们是如何选择项目的吗？

周湲：我们会看三个维度，一个是看这个国家的这个城市本身的宏观经济发展状况，比如说GDP 的上涨空间，这是决定了房地产市场基本面是否健康的长期支撑。

第二个是看人口的趋势，一个地方人口快速增长——本地的人口的自然的繁衍或者是外来的移民的不断增加——会对当地房价上涨有很大的推动，人口增加带来需求的增长。

最后一点就是各个国家房产供应方面的制度性差异。在一些发达国家，供应往往是受到限制的，比如说土地审批，房屋改造也受整体的城市规划的影响。在英国，要去在一块空地上建房子的过程是非常漫长的。如果人口的增加又很快，供需之间的问题不是一时能解决的，会造成房屋的供给有一个长期的缺口。

如果有这三大因素支撑，我们往往就会认为这个城市是一个可以进入的市场。从目前来看，根据这三大因素来判断，我们觉得美国、英国、澳大利亚和亚洲的一些国家很多城市的状况都非常健康。

《陆家嘴》：你觉得不同类别的房地产资产在配置上有什么不同的意义？

周湲：宜信海外置业是我们向高净值人群提供的资产配置方案的一部分。从资产配置理念出发的，房地产是资产配置里面一块资产类别。房地产投资可以分为金融类的房地产投资（如REITs）和实物类房地产投资，我所负责的海外置业主要是实物资产。

金融资产和实物资产的特点是不太一样的，应该说实物类的房地产的投资是最古老的，金融类的市场是相对来说比较年轻，各有自己的优势和劣势。实物资产最大的特点是实体，除了有投资价值，它还可以使用和出租。

在所有的投资产品里头，房产是唯一可以通过按揭贷款来去实现投资的资产类别。中国限贷、限购非常严重，到了海外，我们不用离婚也能买到房、贷款。在很多国家，按揭贷款比在中国还要容易很多，利率也比国内低。通过花很少的一部分钱可以利用杠杆撬动起一个比较大的资产，这一点还是非常有吸引力的。

在我刚才提到的这些国家，房地产的产权都是长期的。我在英国看到的很多房子都有两三百年，甚至三五百年的历史。一个家族的几代人拥有一栋房子几百年也很常见，财富跨代传承功能非常明显。

房产的局限性也有，最主要就是流动性。像REITs 这类在市场上公开挂牌的产品，可以很方便地变现。不过我觉得有的时候流动性差并不一定是坏事，当出现一些短期的资本市场波动的时候，房产就不太会受到冲击和影响，比如去年英国脱欧公投，对资本市场的影响很大，但是房产还没等到市场的价格作出调整，事件就已经过去了。流动性差从某些程度上讲反而促成了投资者长期持有，这也就意味着投资者拿来买房产的钱应该是短期不会用到的富余资金或者有稳定的现金流。

《陆家嘴》：作为一个有着20 多年金融从业经验的专业人士，可以给投资者提一些建议吗？

周湲：投资的核心是寻找价值和管理风险。一个非常重要的风险管理手段就是分散。所以对于投资者来说，建立一跨资产类别、跨地域国别的资产组合是最重要的基本功。房地产作为一个最古老的资产类别，它的相对稳定性和传承功能已经被西方几百年的历史所证明。所以我认为，对于投资者来说，房地产，特别是海外房产，不论是金融房产还是实物房产，都是投资组合里不可缺失的重要部分。智慧在民间。这些年来，海外置业也已成为中国人出海投资的首选。

全球经济的不确定性还是在持续增强的，投资者特别是很多投资机构的避险心理还是很强，大量的资金都流入到一些被认为是比较安全的市场，发达国家一线城市特别是优质的房地产被认为是非常典型的一种避险的投资品。

我们看到，资金不断流入全球比较热门的国家（美国、加拿大、澳大利亚、英国）的一线城市，里面的中国人随处可见，而且占比很高。这造成了一个直接的后果，就是这些国家的房价涨得过快。在当地也引起了一些社会问题，比如说一些中低收入的群体，他们就开始越来越多抱怨房价上涨。

外来人口把本地房价都炒高，造成本地人难以接受，各个地方的政府也都开始关注这个问题，陆续出台了一些政策，有一些还挺严厉。在澳大利亚2016 年就突然出台了政策，不再给外国人提供按揭贷款。加拿大把印花税提高到16%，英国也有类似的限制，主要也是针对境外投资者印花税和遗产税。

中国人出海置业门槛或会越来越高，这一点这些年中国人在国内可能体会更深。从这个角度上来说中国人如果是出海置业的话就是越早越好，而且是宜早不宜迟。