九点半导语
曾经坚挺的楼市风向标——深圳，貌似开始划上房价疯涨的休止符了？处于多方利益博弈下的房地产业，未来走势牵动各方神经。
曾经坚挺的楼市风向标——深圳，在月度成交量创下5年半以来的新低后，又被爆出某楼盘在两年内降价6000元/㎡。
爱恨房地产。此前，在这一个多月内，全国至少有37座城市陆续出台房地产调控政策，为过热的楼市踩下“刹车”。那么，房价还会再降吗？楼市调控是否还有狠招？处于多方利益博弈下的房地产业，未来走势牵动各方神经。
深圳有楼盘降了6000元㎡
作为全国楼市风向标的深圳，最近的日子并不好过。自去年第四季度启动“史上最严”调控政策后，楼市开始变得冷清，进入2017年后仍未有复苏迹象。在房地产去投资属性的同时，它成了过街老鼠。
根据媒体报道，两年前，陈先生以约4.6万/㎡的价格买下龙岗布吉商圈的花语馨一期楼盘。本想脱手赚取差价，但他发现，现在该楼盘二期项目的新房价格只要约4万/㎡，也就是说，别说赚钱，在还了两年房贷后，该房子每平方米降了6000元。
这并非个例。3月29日，新开盘的坪山区奥园翡翠东湾项目均价约为2.9万/㎡。客服人员称，现在买房价格已比去年前三季度优惠许多，该楼盘单价最低可至2.6万-2.7万/㎡，甚至还能争取到更多优惠。
Wind资讯数据显示，自从去年11月份以来，深圳新房的成交量已经连续5个月下滑，其中，3月份月度成交量803套，创下2011年9月有数据以来的新低。此外，深圳房价也在下降，从去年10月开始，价格环比指数已经连续负增长5个月。
深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，深圳这一轮调整周期将持续到2018年，2017年深圳市一二手楼的成交量合计将下跌10%，且主要集中在二手房。以6万/㎡的均价作为基点的话，价格将下跌16%，跌至5万多/㎡。
价格下跌意味着深圳总体跌了吗？
可能很多人对房价下跌感到高兴，不过，下跌的那部分房子你们可能并不感兴趣。
在4月9日的中国制造2025（深圳）高峰论坛上，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康表示：深圳目前有住房1041万套，十三五期间深圳还将增加70万套住房，深圳的房子用来住是足够的。
按照深圳户均人口2.59人测算，深圳现有的住房可以容纳2800万人，而深圳现在实际人口大概是2000万人左右。
也就是说，如果按照这套理论，深圳的房子确实完全够住，但是认真研究了背后的逻辑后，得出的真相还是让人大吃一惊！
查阅了深圳市住房保障发展规划（2016-2020），得到以下信息：
根据2013年住房调查，全市住房总量为5.2亿平方米、1035万间套。
其中，商品房11941万平方米，约128万套；
政策性保障性住房2793万平方米，约34万套；
单位及个人自建住房，4721万平方米，约55万套；
原村民集体经济组织自建、合建房26006万平方米，33.44万栋，约650万套间；
工业区配套宿舍及其它6549万平方米，168万套间。
看完之后，我们算了这么一笔账：
制图：卡若特；数据来源：深圳市住房保障发展规划
可以看出，农民房和厂房宿舍占了总套数的79%，然而套均面积只有40m²左右，而深圳的户均人口是2.59人，也就是接近三口之家，而真正满足三口之家的套均面积应该是维持在60m²—80m²之间。
因此，首先在套均面积上，农民房和厂房宿舍已经不能符合家庭居住需求，而很多农民房和厂房宿舍甚至更小，只能作为单身宿舍。
农民房和厂房宿舍是深圳崛起时的历史产物，是在深圳还是制造业时代时来给工人提供的临时住所，这些房子大多是高密度、低成本，省地省钱，从某种层面上来说，也成就了深圳的发展，对深圳的崛起功不可没。
然而随着深圳的经济转型，从“三来一补”、世界工厂已经过度到金融中心和科创中心，人口结构也发生了巨变，深圳现如今拥有更多的高素质人才和白领阶级，传统的农民房和厂房宿舍面临着脏乱差、安全隐患、不能买卖等不利因素。
这些低层次的住宅已经很难满足于深圳新移民的安家、住房需求。取而代之的是商品房这样——具有合法交易、学区划分、增值保值、居住环境尚可等优势的房源，也成为新移民的首选。
在这种情况下，那些农房、厂房、小产权房如果下跌是可以预见的。
深圳已经是存量房时代，新房供应较小，人口流入又较大，除过已经入住的商品房，真正可供交易的房源，在套数上其实已经是大打折扣，并没有表面上的那么多。
从商品房兴起的80年代起，这么多年，深圳所建的商品房可能只有不到200万套，房源结构已经严重失衡。而商品房具有投资价值，也是中国普通民众增值保值的首选，一边是庞大的需求侧，一边是微小的供给端，供不应求的模式下也造就了深圳的高房价。
另外，按照正常的家庭居住需求来看，剩下的只有保障性住房和部分单位、个人自建房，但是这些房源占比最少，加起来只有不到90万套，这还包含了一部分难以操作的自建房。
因此，从房屋套数上来看，我们很容易被迷惑，落入深圳市房源充足的陷阱里，但事实上，能满足深圳人正常购房需求的房子少的可怜。
而另一面，深圳的住房供给端主要靠城市更新，但预期又较低，可供住宅用地几乎微乎其微，并且最近几年几乎是断崖式的。数据显示，深圳的购房需求量和供应量缺口已经达到了24.8万套。
楼市最大杀器来袭！住建部国土部联手
虽然深圳房价下跌可能和我们心中的下跌不一样，但是，国家对楼市的调控也是越来越严格了，最近还使出了杀手锏。
4月6日，中国住房和城乡建设部官网发布了住建部和国土资源部联合调控房价的声明。
内容可以说是字字珠玑。简单解读如下：
1、凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。
2、不管是区域性总价，还是土地单价，或是楼面价，一律不得出现新高，属于严重扰乱市场预期。
3、房价上涨压力大的城市，建房不仅要开启快速审批通道，对拖延上市，捂盘一定要严处。
4、 地级以上城市，包括百万人口以上的县，在2017年6月前，一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报，数据弄虚作假，一律严办。
5、对工作不力，未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。
O M G ！
出现地王就是扰乱市场，捂盘惜售就得严处，弄虚作假就要严办，调控不力就要问责。
中央这是要干嘛？
分明字字句句都在埋怨地方政府不作为，阳奉阴违，不好好供应土地嘛。
所以中央才火急火燎的出了土地供应的量化指标，还必须每半年汇报一次，并且数据造假，一律严办。
这样一来，还有哪个地方政府敢胡作非为，敢奇货可居，否则就得提帽来见。
可以预见，如果房价再控制不住，下次抓的就不是投资客，也不是开发商，而是地方官员了。
严禁资金违规流入房地产市场
除了土地供应端，对资金端的监管也开始严格起来了。
4月7日，银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》，《指导意见》要求，银行业金融机构要牢牢把握住房的居住属性，分类调控、因城施策，落实差别化住房信贷政策。严禁资金违规流入房地产市场，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫。
值得注意的是，此前，央行行长周小川在海南博鳌的演讲上，可谓一字千金，他释放信号称：货币政策宽松已到达周期的尾部！
此外，央行官员在《学习时报》也透露了重要信息，披露了高层指示：要把防控金融风险放在更加重要的位置，坚决管制货币总量，摸清风险隐患，着力防控资产泡沫。
“坚决管制货币总量”这话，说得真是掷地有声！从过去几个月的广义货币M2同比增速，可以看出，央行的确在踩刹车了。
另外，到今天（4月10日）为止，央行连续第11天暂停公开市场操作。
中信明明研报此前点评央行公开市场操作称，从货币政策短期操作来看，自上月24日以来，央行已经连续暂停公开市场操作。这一方面是由于财政支出释放流动性使得银行间市场流动性基本充裕，另一方面在去杠杆的背景下央行无意向市场释放更多流动性。
而从全球来看，美联储明确表态，将在今年晚些时候启动缩表！缩表这事，也是美联储除加息外的另外一个核武器一般的大招，这意味着美元进入双重紧缩状态。
美联储加息+缩表，也将成为倒逼中国货币政策转向的一大动力。全世界都在加息，中国不可能独善其身。虽然中国不会贸然加息，但货币政策逐渐收紧，相信已经是既定的方针。
可以预见，一旦央行的银根收紧了，市场上钱就少了，而漂浮在河流之上的各类资产特别是房地产的价格，或许也将随之下降。
来源：21世纪经济报道、深圳看房团、财经内参、上海证券报、财经三分钟等
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