①
类似城市，小学生是房价的典型指标，
西安和郑州就是例子
通常，行人过马路，会盯着正面，也就是你要走的方向的红绿灯，由红灯变成绿灯就可以走了。明源君通常是看侧面，也就是车行方向的红绿灯，因为当它由绿灯变成红灯时，说明你可以走了，这个时候，人行方向可能还是红灯，但车已经停了。
研究小学生与房价的关系，其实终究还是研究人口与房价的关系，但总人口就像人行方向的红绿灯，存在一定的滞后，而小学生数量则像是车行方向的红绿灯，反而是一个先行指标。
西安和郑州这两个城市的对比最能说明这个问题，即小学生数量与房价的相关度比常住人口数量与房价的相关度要大得多。
过去数年，西安和郑州的常住人口数量差不多（数据显示，2015年末，郑州市常住人口956.9万，西安市的常住人口为869.76万人，基本相当）郑州和西安的在校大学生数量也差不多，都是80万的样子。
▲ 来源：郑州、西安市教育局，明源地产研究院
如果论大学生质量，西安名校林立，显然要远远秒杀郑州。至于收入，过去9年的大多数时间里，西安的人均收入都比郑州要高（如下图所示）。这一点从两地的本外币存款余额也可以窥见。2010年，郑州和西安的本外币存款分别是7990亿和9044.15亿；2015年，则是16936.3亿和18036.9亿！
▲ 来源：西安和郑州统计局、明源地产研究院
过去9年间，郑州和西安的房价大体相当，2010年和2011年，西安的房价还比郑州的要贵一些。但到了2015年，两地的房价差距急速拉大（如下图所示）！
2008年底，郑州常住人口743.6万，2015年底是956.9万，增加213.3万；同期，西安常住人口仅增加25万人，二者相差8.5倍。可是，如果计算小学生的增量，差距更明显。过去八年，郑州市新增在校小学生近23万人，西安才增长不到2万，郑州差不多是西安的12倍！
道理还是那个朴素的道理，同一时期，郑州房价增长得比西安要快，是因为导入了大量的人口。而且，导入的人口中，不少是年轻人口，最直接的结果就是，小学生数量的暴增！
②
能在大城市带小孩一起生活的群体，
本身就具有较强的购买实力
前不久，明源君在《没有一个人才，会因为高房价逃离北上广深》一文中指出，越是高素质高技能的大学毕业生，越倾向于选择一线城市。无论是QQ大数据，还是猎聘大数据，或者是统计局的数据，都无一例外地说明，大量的年轻人口还在源源不断地流入传统一线城市和新一线城市。
不过，明源君在文章中给出来年轻人选择一线城市的前提是未婚未育之时，因为现实中，那些逃离北上广深的，除了低技能者，其余多是因为有小孩之后，要考虑小孩教育等问题而离开。
一个小孩背后就是一个家庭，如果小孩在当地读书了，即便父母双方都没有在该城市入户，也说明已经扎根较深了。一方面说明其具有较强的竞争力（一线城市养一个小孩不容易），另一方面也体现了潜在的购买力。
因此，尽管这些年一线城市的人口净流入的增幅在收窄，上海去年的净流入还是负数（对于这一点，明源君此前已经指出，人口不仅要看数量，还要看质量），不过小学生的增速却有加大的趋势。
▲ 来源：Wind资讯、安信证券
安信证券根据Wind资讯和各地教育部门的数据，统计了中国大量的一二线城市2013年底到2016年8月份房价的涨幅，以及2015年小学在校人数的数量相对于2013年小学在校人数数量的涨幅。
得出的结论是：小学在校人数的数量增幅和城市房价的涨幅，两个变量之间存在着非常紧密的关系。
简而言之，小学生的增速非常高的地区，房价的涨幅要大得多，而在小学生增速非常低的地区，相对来讲，房价的表现就要弱得多。
③
越是大城市越是显得金贵，
小学生增长推动了学位房价格上涨
每个地方统计部门公布常住人口数据通常是滞后的，至于流动人口，更是缺乏权威清晰的数据。比如深圳的常住人口不到1200万，但加上流动人口已到2000万。
相比之下，小学生的数据要及时得多，而且该数据由教育部门负责，与总人数的统计关系不大，不太可能造假。通过小学生入学规模，可以窥见一个地区的人口含金量。
首先，是明源君上面指出的，带着小孩子在本地生活的外来人口，具备较强的竞争性（经济实力较弱的，一般会选择将小孩放在老家抚养以及接受教育），扎根的意愿更强，对住宅需求当然也会很旺盛。即便现在不购买，也是未来购买的巨大蓄水池。
其次，越是大城市，结婚以及生育的年龄越晚，而且，由于通常都是独身子女，显得特别金贵。就像投资将所有的鸡蛋都放在一个篮子里，父母都希望给小孩提供最好的都是最好的，推动了学位房的需求。
我国政府每年对1%人口进行的调查显示，女性在育龄期间的平均生育水平去年为1.05个孩子。而根据世界银行2014年度调查，生育率排在末位的国家和地区有韩国，葡萄牙、中国香港和澳门，生育率为1.2，而全球水平为2.5。
此外，越是经济发达的城市，婚育年龄越大，生育的意愿越低。第六次全国人口普查结果显示，我国女性平均生育年龄为29.13岁，比2000年推迟了2.82岁。而无论是新一线还是传统一线城市的婚育年龄在此基础上还要推迟，根据媒体报道，广州的平均生育年龄逼近35岁！
30~35岁的父母，就是80~85的这个群体。我们知道，如果从纯生物学上来说，25岁左右是女性最佳生育年龄，这时子宫颈管弹性好，容易扩张，子宫肌肉收缩有足够力量，容易平安分娩。25~29岁之间还凑合，一旦跨入35岁，就算是高龄产妇了，不仅受孕的机会变小，自然流产率也大幅增加。
传统一线和新一线的平均生育年龄，都在朝高龄产妇迈进，好不容易生一个小孩，自然视若珍宝，这其中最重要的就是要送到一个好点的学校上学，这就要买学区房。如果要去名校上学，那更是如此。以深圳为例，其公办学位缺口十分巨大！
根据深圳各区教育部门的数据，2015年深圳小学公办学位缺口达42000个。另据深圳前教育局长郭雨蓉透露，2016年深圳小学一年级学位缺口达3.6万人，2017年将会缺口5.2万人，2018年扩大到7.7万人！
据十三五规划，深圳计划新改扩建30所中小学校，新增3.09万个公办学位。不过，这样的速度还是跟不上需求的快速增长。物以稀为贵，特别是有名校资源的学位房，变得炙手可热。以百花校区为例，2014年~2016年，每年均价几乎都是周边房价的2倍。这些房源基本都是80年代的老旧小区，居住环境实在不敢恭维。深圳最贵的学区房高达20万一平，且不少只有不到二十平米！不过，为了小孩，家长都豁出去了，因此依然有人蜂拥而至抢购。
明源君认识一个朋友，收入还可以，早在多年前就完全可以在深圳买得起房子了，不过以前一直没想过要买房子。可是，今年怀孕了，尽管经过暴涨之后，让他们购房略显吃力，但他们还是一咬牙买了。再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育，体现得淋漓尽致！
④
如果仅从小学生在校人数的增速看
深圳未来的房价会最高
最近，任志强在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上的发言再度刷爆了朋友圈。任志强直言，目前房地产在中国经济中只有8%的占比太低了，应该要占更大的比重，否则难以支撑中国的经济发展。同时，大炮还预测，只对需求侧进行抑制，不会对市场的稳定有任何好处，2017年的房价会比这一轮涨得更高！
过去十几年来，任大炮对房价的预测都被证明是正确的。这一次的预测是否正确尚未可知。不过，有一点是可以肯定，那就是从长远来看，房价一定是上涨的，至少货币价格是上涨的，因为通货膨胀导致货币一直在贬值。
我们都知道，一二线城市一定比三四线城市有前景，传统一线里的“北上深”要比“四小龙”城市（厦门、南京、合肥、郑州，现在还多了一个苏州）有前途。以下是中国房价平台公布的11月份房价排名前十的城市。调控之后，深圳回落明显，现在处于第三位，但未来排到第一的可能性极大，因为其目前是中国最具创新活力的城市，同时小学生的增速远远秒杀北京和上海！
首先从全国范围来看，由于计划生育，以及随着经济发展人们的生育意愿下滑，“00后”人口大致比“90后”减少了约3000万。2008年到2015年，小学生在校人数下降了6.19%。2013年~2015年，开始有所回升，期间，中国大陆合并在一起的小学在校人数的增速是1%的水平。同期，深圳小学生的增速是8%，厦门是8%，北京是7%。南京、郑州、杭州、武汉和合肥等小学入学增速则是5%。
▲ 来源：各地统计局、明源地产研究院
前面已经说过，小学生数量是“数人头”数出来的，不是抽样调查出来、更不是估计出来的，相当实打实。
即便将时间拉长，不同的城市差距也十分明显。南昌、呼和浩特、西宁甚至包括兰州、贵阳这些地区，小学生的增速都在1%以下，甚至负数，这些地区的房价表现就明显很弱。
其次，就北上深三个城市对比来看，2008年~2015年期间，小学在校生增长率分别为28.79%、35.24%和47.6%。深圳遥遥领先！值得一提的是，同期，广州的小学生只增长了8.69%！
▲ 来源：各地统计年鉴、明源地产研究院
由于年轻人口的不断涌入，深圳在校小学生数量是四个传统一线城市中唯一一个自改革开放以来从没下跌过的城市，而且增速越来越快！
这让人不禁想起毛泽东的那句话——
世界是你们的， 也是我们的， 但是归根结底是你们的。你们青年人朝气蓬勃，来源正在兴旺时期，好像早晨八九点钟的太阳。希望寄托在你们身上！
作者：明源地产研究院副主编 艾振强
来源：明源地产研究院
