爆降71.1%！央妈变卦！楼市将是最差投资品吗？

爆降71.1%！楼市一片惨淡 

其他热点城市的楼市同样一片惨淡：

南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。

苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。

无锡楼市春节连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅。

杭州市区新房销售量也是屈指可数，总共仅成交了6套，远远落后于猴年春节的32套。

送走猴年，迎来鸡年，没想到楼市从窜天猴到落汤鸡！

最新！15座热门城市房价地图，看看你家跌了没？

2017年1月新建商品住宅成交均价

*数据来源：中国房价行情平台

房价涨幅全球第一的中国城市，如今每平方米降价4000元都卖不掉？

作为2016年楼市上涨最快的城市，合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍，这也一度让合肥成为舆论关注的焦点，一时间投资客和改善型购房者，蜂拥的进入合肥，开始抢房，导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。

然而现在：

业主投诉蜀山区房价暴跌16%

12月份，一些业主就在合肥市12345政府服务直通车上进行投诉。投诉者表示，蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，房价已经崩盘，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。

政务某小区业主直降50万

政务区的二手房很坚挺，再加上房源稀缺，业主挂牌价都很有信心。但限购后，政务区二手房价格也出现下跌。

据政务区链家工作人员介绍，年前有些房东降价出售，但是不多，最高有总价降50万的。而最近成交的华润凯旋门小区一套房源，135㎡，总价300万，此外还送车位。

不堪房价下跌，业主求政府救市

滨湖区一直是投资客的集中区，但是楼市限购后，二手房价格开始下跌，这慌了不少业主。

某业主表示：滨湖二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，我们倍感担忧和愤怒，照这样下去，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩？大家都不买房了，出租房源哪里找？房屋租金肯定会大幅上涨。我们是改善性刚需，不是炒房客，我们不能接受房价非正常大幅下跌，请政府给我们一个说法。

真相是……

根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。

据每日经济新闻了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。

合肥本地媒体《安徽商报》的报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米；新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米；高新区某楼盘降价0.21元/平方米。

对此，合肥房房地产资深人士张斌对记者说：

部分二手房房东挂牌价格，不能代表合肥楼市整体局面，所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法，更多的是那些二手房投资客急于套现，营造出的一个假象。

虽然价格下跌为假象，但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。

地产凛冬将至。。。

央妈今日变卦，紧日子注定要来！楼市颤抖！

今日（2月4日），央行发布公告称：随着现金逐渐回笼，目前银行体系流动性总量处于较高水平。为保持银行体系流动性基本稳定，2月4日暂不开展公开市场逆回购操作。

而就在昨天（2月3日），春节后的第一个工作日，央行才狠狠的逆回购了一把：进行200亿7天、100亿14天和200亿28天期逆回购，中标利率分别为2.35%、2.5%和2.65%，较上期上调10个基点。

央行今日突然变卦跟昨日A股开年大跌脱不了干系！

2月3日是A股的鸡年首个交易日，权重股表现萎靡拖累大盘，沪指最终小幅收跌0.6%结束一天交易，收报3140.17点，遭遇新年开门黑，再度失守5日均线，回踩20日均线。两市合计成交2401亿元，沪市1080亿元的成交量更是刷新了去年年初熔断以来的逾一年新低。行业板块多数收跌，保险、有色、煤炭等权重板块领跌。

央行今日赶紧变卦，兴许是想给股市一个喘息的机会。但是就近一年逆回购的频率来看，利率上调，货币收紧仍然是长期不变的主题。

今日公开市场操作利率顺应节前MLF操作利率变化相应上调，进一步明确了货币政策中性偏紧的态度，以引导货币信贷合理增长和短期杠杆进一步回落。

这是对房市的精准打击。

央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。

拿上海为例，当地房价主要经历了以下阶段：2015年下半年中涨，2016年前10个月大涨，2016年11月止涨，12月首次微跌。

易居研究院副院长杨红旭分析认为，近期政府只管制新房定价，而不干预二手房交易。据此，基本上可能判定，本轮短周期，上海房价涨到头了，2017年将以下跌为主基调，部分时段盘整。

房市大杀器来了

经济评论人黄生进一步解释，这是历史性时刻，房市大杀器来了。因为无论是逆回购，还是SLF、MLF都是央行投放的基础货币，而基础货币的利率提高，商业银行贷款的普通货币利率不可能不提高。

评论人齐俊杰也认为，现在再想去贷款买房，肯定难上加难，一方面限购限贷，另一方面银行也没钱做这么长期的贷款，所以这种加息，变相指引着银行放弃流动性差利润低的贷款，目测过不了多久，银行的房贷优惠会继续上调，甚至不给优惠了。

中国接二连三开始加息，这对中国房地产是巨大的冲击，因为进入加息大通道，对于房地产泡沫的抑制是巨大的，如果说2016年对于房地产是疯狂上涨的一年，也许2017年是开始下沉的一年，尤其是三四线城市一些被爆炒的房产，冰山破裂的声音正在传来！

2017年，楼市将是最差投资品

我们正处在一轮加息周期之中，这个过程是循序渐进的：自2016年229降准之后，央行再没有明显的宽松措施，更多地通过公开市场操作补充流动性，从宽松转向中性；半年之后，2016年8月底，重启14天逆回购，随后又重启28天逆回购，加大MLF操作力度，锁短放长，拉长期限，提高资金成本，相当于隐性加息，标志着货币政策从中性转向偏紧；2017年1月央行正式上调MLF半年和一年期利率，标志着加息从隐性转向显性；2月3日，央行再次对逆回购和SLF利率上调，标志着短端和长端利率已经全面上调，10年期国债收益率从2016年8月中旬的2.64%低点上升到目前的3.42%，加息信号进一步明确，至此央行已经事实上加息。

未来的加息路径是什么？目前主要是调整公开市场操作利率、期限和数量，未来会升级到调整存贷款利率和准备金率吗？由于当前的政策目标是防风险和去杠杆而不是抑制经济过热和通胀，指向房地产市场、债券市场、新兴保险等金融领域的资金“脱实向虚”“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为，而不是基建投资、制造业投资、消费、出口等实体经济领域，而且中央经济工作会议明确提出“着力振兴实体经济”，促进资金“脱虚入实”。

从加息持续的时间来看，过去的流动性松紧周期表明，一般至少持续一年到一年半，如果从2016年8月算起，将至少持续到2017年中。

加息对债市的影响最直接，但对房地产市场的影响可能最大，将进一步加大2-3季度经济二次探底和通胀回调的可能。在加息周期下，高杠杆和利率敏感性部门将受到较大冲击，在加息周期下，我们对大类资产的排序是：黄金>股市中的涨价和改革受益板块>供给出清的商品>债券>房地产链上的周期品>房地产。

房价会暴跌吗

楼市已进入索罗斯第五阶段？

索罗斯总结了一个暴涨暴跌模型，一般分为八个步骤，第一步并不会有明显趋势产生，而第二步就是加速区，大家开始注意了趋势变化。并开始产生流行偏见，来增强这个趋势，第三部是考验期，价格开始回调，如果偏见和趋势顺利度过这个时期，还能继续向上，那么就会变得格外强劲，价格将远远的偏离均衡状态。那么这就进入了第四个时期，而这个时期一般的基本面分析无法解释价格现象，需要大家找出很多新的特殊性的理由。来解释价格。之后就是真实回归期，也是第五个部分，之前画的饼破灭了，价格无法支撑。开始真实的价格下跌，然后是第六部分朦胧期，大家还在参与其中，并觉得这里就是价格的右肩位置，并默默念诵口诀，千金难买牛回头，大量进场准备抄底。第七部分就是临界点，此时趋势开始掉头向下了。偏见看是呈现翻转，预期180度变化，原来的侠之大者为国接盘，变成了暴跌股灾的心惊胆战，最后就是第八部分，两个字叫做崩盘。也是下跌的加速期。在整个过程中，上涨和下跌是不对称的，往往是匀速上涨，然后上涨加速，高位震荡，价格回调，最后才崩盘，下跌期比上涨期来的陡峭的多的多，所以大家可以自行脑补，自行对照。

那么我们把房子套在这里面，给大家看看，是不是非常吻合呢？2005年之前是第一阶段，大家不知道趋势，甚至很多人都觉得房子为什么还要买？第二阶段是05年-07年，房价上涨，第一波，大家开始关注了房价要上涨，而且当时已经喊出了高房价的社会问题，比如当时最火的电视剧和小说蜗居，就是2006年之前的故事。现在返回头看，不敢想象那个时候竟然也要喊房价高。第三波考验期出现在2008年，全国真的开始收到了金融危机的影响，房价下跌，深圳出现了断供。但很快四万亿拉起了房价，房价度过考验期，进入自反阶段。第四个时期就是各种调控，各种看多，北上深永远涨已经成为了一种思想深入人心。无论用什么估值方法来比较，房价都已经贵的离谱，但这时候大家普遍愿意相信，中国土地制度的特殊性，是房价的背后推动力。这个特殊性不解决，房价不会跌。第五个阶段2014年出现过一次，杭州温州的房价开始下跌，后来政策救市，让房地产的8个阶段循环，从第五阶段，退回到了第三阶段的考验期。等于现在的房地产经过了多重考验期，然后在2016年度过了那个最危险的加速期，2017年会不会是第五阶段呢？目前还并不清楚，但按照索罗斯的模型，唯一肯定的是，既然房地产走出了暴涨行情，那么暴跌一定来的比暴涨更加惨烈。这种偏见形成的市场价格，最终的结局必然是大多数人赔钱，进而形成财富的再分配。

至于房价的调控，也就是宏观经济的管理，在索罗斯的理论中也是有自反阶段的，也就是说房价调控通常的意图是防止房价暴涨暴跌，但往往政策滞后于价格的暴涨，当政策进行调整的时候，往往市场就已经进入了自反阶段，而价格的不断强劲，反而刺激着政策的不断加码，最后政策的层层施压反而刺破了泡沫形成了暴涨之后的暴跌。这个模型在中国股市上屡屡应验，在煤炭、钢铁、钢贸甚至造船的行业上也是都被检验过的，现在正在进行中的就是楼市。而且已经进入了第四阶段，第五阶段的拐头期何时到来让我们拭目以待。不过悲催的一点事，往往朦胧期是发现不了拐头期的，而真正能够发现拐头期，往往行情已经进入了第七部分，也就是突破了预期翻转的临界点。

房价暴跌，会救市吗？

结果导向看，不管这事赖谁，会不会有人救，都一定会是多输的结果。

首先，从业主角度，根本会陷入一个流动性陷阱，之前我们就说过了，房子卖不掉，钱再也拿不回来了。如果房价预期一跌，那么就全都砸在手里了。当然你还可以要求救市，即使人家真的救市了，房价又涨了起来，你会卖吗？你不会的，不但不会卖，甚至还会加钱再买个更大的。之前给了你很多卖房的机会，但大部分人都不会选在卖房，而是不断的买！因为房价还在涨，卖早了就亏了。但任何东西都不会涨到天上去，想赚最后一个铜板，最后的结果就是赔了几代人的积蓄，所以这个悲惨的命运已经注定了，有没有人救市，结果都是一样的。那就是买进去房子的钱，对大多数人来说，都再也拿不回来了。

其次，从政府角度看，也并不好，虽然房子卖了，土地卖了，钱收回来了，但变成了一次性的买卖，房价预期一改变，土地也就别想再卖了，所以不用业主说，政府也会拼命的维持房地产的稳定，有的朋友说的对，政府不会让房价跌的，任何国家的政府都不会让房价大跌。但问题是不让跌就不跌了吗？如果房价始终保持在一个低水平，那么确实可以维持住，但如果涨幅过快，很难说用人力能够改变经济规律。或者说，正是因为不断呵护这样的市场，不断的救市，才放任了房价越来越高，不断的往上垒大坝，本意是防止水患，但不疏导只封堵，最后就让大坝越来越高，水的冲击力也越来越大。现在还能封的住，但问题是你不可能把大坝垒到天上去。所以他也怕，一旦房价下跌，房子卖不掉，开发贷违约，政府卖地没有收入了，地方债的利息都还不起了，会形成大量的坏账，整个金融系统就会麻烦不断。

第三，吃瓜群众，也未必好到哪去，金融系统出问题，会引发连锁反应，首先一条就是银行抽贷，市场资金链会相当紧张，企业借款会被误伤，大量企业可能拿不到贷款而倒闭。因为房地产上涨，会造成百业萧条，因为房地产下跌，会更让产业经济备受打击。企业倒了，失业也就大量产生。有人说的没错，你现在买不起房，以后一定也买不起房。美国电影大空头，最后那段，虽然那几个人做空房地产发了财，但结果却是几千万人失业为代价。他们感到很惭愧，当然这也不赖他们，没有他们做空，美国一样还是会走到次贷那一天。

所以，这是一个没有赢家的结局，虽然我知道这个结局一定会来到，但在内心还是会恐惧，不希望这天到来，我宁愿希望，收起大家的贪婪，维持现状几年再说，用时间消化纵向的泡沫，但2016年的暴涨，那种贪婪淋漓的释放，让房价似乎已经没有退路。随着房价涨幅越大，这个结局就会越惨烈。而政府救不救的讨论其实意义不大，因为他一定会救，但不可能永远救下去，救的次数越多，后面的杀伤力也就越强，问题也就越严重。所以自己能做的就是尽量远离爆炸的中心，走的越远伤害越小。

综合自中金在线cnfol-com、每日经济新闻（ID：nbdnews）、凤凰财经（finance_ifeng）、齐俊杰看财经（ID：qijunjie82）齐俊杰、德科地产频道（ID：dekedichan）网络等