文/拾遗君
来源丨公众号：拾遗地 微信号ishiyidi
原标题：《都调控，凭什么帝都涨幅远超沪深》
今天跟朋友聊天的时候谈到了北京的房价，朋友说了他身边的一个故事。听完，悲剧无疑。
去年下半年吧，朋友和他的一个同事一起拿到了北京户口，大家都在考虑买房。朋友是准备结婚，他看的是小两居的户型，后来大概是360多万买的，东四环附近，60平左右，现在正装修。房子目前的价格已经涨了差不多100万了。
他的同事就没那么果断了，想买学区房，但手头又没多少钱。去年的时候犹豫，觉得房价太高了，想等房价降点再出手。北京房价现在的势头，学区房大概是没他什么事了，非学区房都够悬。
北京二手房近期的涨幅、涨速是有多吓人想必不用拾遗君在这多费唇舌了，网上的段子相信你们都看过。拾遗君日前也推送了房屋中介见闻的文章，没瞧的可以点此阅读，看过了觉得还想再读几遍的，也请随意。
北京二手房近期的盛况，就连远在深圳的朋友也都开始吐起槽来了，跪求国家给个眼色，好做人。深圳的朋友反映说，看到北京的状况，他朋友圈里的中介都怕了。
想起过去的两年，深圳房价那涨的，也是没谁能追上了。现在呢？“新房总体还是平稳的。成交量平稳，成交价下调。二手房分化严重，好地段放出来会抢，差的挂盘没人问。市场不算好，也不严峻，差不多就这样。”
看来深圳的情况确实和官方统计的差不多，价格持稳之后的微弱下滑，表现正常，市场也算平稳。
但问题就来了，同样是调控政策一箩筐，此前房价一骑绝尘的深圳，怎么真就止住了。而北京，却依然如脱缰野马？是深圳供应过剩？深圳买房需求没北京旺盛？深圳有钱人不够多？
除却北京作为政治中心、王公贵族、富贾大户扎堆这种对市场影响无法量化的因素不说，就市场条件而言，北京和深圳的供需结构类似，都是需求远大于供给的状态。而在这种相似的供需条件下，北京房价能够大幅上扬而深圳滞涨，至少说明一点，北京在抑制需求方面的效果没有深圳好。
北京和深圳的调控措施出台时间相差没几天，大体内容无外乎限购、限贷两个方面的大内容。限购举措无需多提，北京最严限购的称号多年来无人能够挑战，深圳也没差，至少也是最严之一。
差别出现在了信贷政策上。大家都知道房地产行情的维系，长期看人口，短期看信贷。北京和深圳在去年国庆出台的调控措施中，执行的力度差异甚大。
具体而言，北京去年930新政中关于信贷政策的变化大概是：普通住宅首套房首付提高到35%，非普通首套首付增至40%；普通住宅二套房首付50%，只认房不认贷，名下有房的一律按二套算，非普通住宅二套房首付70%。
深圳的信贷政策则是这样一种画风：名下在深圳无房且无住房贷款记录的，首套房首付继续30%（忽略掉）；重点来了，在深圳无房但是有过住房贷款记录的，无论商业贷款还是公积金贷款，首付比例不低于50%；深圳名下有房的，首付70%起。
深圳信贷政策的严厉程度大伙先感受感受。这可是不分什么普通住宅和非普通住宅的，也不管贷款有没有还清的，只要有过贷款记录，首付一律5成以上。这就好像人们常念叨的女性处子之身，一旦失去，似乎再也不是清白的了。
如果在较低基数的城市，增加20%的首付或许不是太大难事，但这是在深圳，近几个月来的二手房成交均价约在5.4万每平米，就算是60平的小户型，也需要增加60余万首付款，100平的户型就需要多交100万的首付款了。
这些政策的具体效果如何呢？我们可以从银行这几个月来新发放的住房贷款数量上比较。道理很简单，符合贷款申请的人少了，买房的人就少了，贷款发放的也就少了。在一线城市，全款买房的，毕竟还是少数。
从深圳来看，2月新增的住户部门中长期贷款93.39亿（住户部门中长期贷款大多由房贷组成），1月是218.13亿，去年11月是263.23亿，10月是233.48亿。深圳新发放的住房贷款近几个月来是逐渐减少的，2月直接降到100亿以下。
同期的北京则是，1月住户中长期贷款新增434亿，去年9月新增324.95亿，10月新增334.8亿，11月新增369.78亿，12月新增186.77亿。尽管1月的数据或许有银行因为指标原因压贷而留到新年发放的因素，但总体而言，北京近几个月的房贷数据依然是在增长的。
我们还可以把此前房价上涨同样迅猛但近期平稳的上海添加至考察的样本中，观察房贷政策的变化对房贷发放的影响。
上海去年11月底的新政要求，在上海市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。严厉程度直逼深圳。
2月，上海个人住房贷款当月新增223.1亿元，环比少增11.2亿元，其中二手房贷款当月增加160.4亿元，环比少增2.9亿元。1月，个人住房贷款新增234.4亿元，同比少增111.9亿元，其中二手房贷款当月增加163.3亿元，同比少增28.2亿元。12月，新增个人住房贷款154.7亿元，创近14个月个人住房贷款月增量新低，环比和同比分别少增101.2亿元和51.7亿元。
而在房贷政策变化之前，上海每月发放的房贷是这样的：11月，个人住房贷款增加255.8亿元，环比和同比分别少增5.6亿元和多增82亿元，其中二手房贷款当月增加154.5亿元，同比多增61.5亿元。10月，个人住房贷款增加261.4亿元，同比多增107.9亿元，其中二手房贷款当月增加169.6亿元，同比多增77.5亿元。9月，个人住房贷款247.2亿元，环比和同比分别多增1.8亿元和28.2亿元。
可以看到，至少从抑制房价的短期效果而言，深圳和上海提供了较好的范例。至于北京，差别就在于是选择“不为”还是“不能”了。
