来源：暴财经（icaijing123）
作者：暴哥
原文标题：独家丨重磅！深圳房价六连跌！下一个连跌城市会是谁？内附16个热点城市下跌潜力排行榜！
原文链接：http://mp.weixin.qq.com/s/FxWVCjQrwjwtbxdtXITrdw
刚刚，深圳楼市传来大消息！
据新华社深圳，深圳房价已出现环比“六连跌”。市规土委昨日发布的数据显示，3月深圳新房成交803套，成交面积80302平方米，成交均价54730元/平方米。环比2月，成交套数下跌0.1%，成交面积下跌1.89%，成交均价与2月相比下跌0.1%，呈现平稳态势。
作为全国楼市的先行指标，深圳用一番六连跌“暗示”楼市拐点已至！
在全国热点城市纷纷不断加码限购限贷限卖措施的当下，有哪些城市后续会跟随深圳的脚步，进入到下跌的行列来呢？
暴哥以为，短期来说，判断楼市下跌的前景看人口、土地供应变化等指标是比较不切实际的，因为这些指标往往是衡量一个城市中长期楼市变化的，短期效用比较钝化，作用不大。那么短期楼价下跌我们究竟看什么呢？一看钱，二看炒作投机氛围，且这两者常常是互为指向的，难分彼此的。
暴哥以钱和炒作氛围为主线，结合16个热点城市的相关数据，为大家精心制作出了热点城市房价未来下跌潜力排行榜！
在揭晓下跌潜力排行榜之前，先来把主要的依据解释下：
GDP是一个城市基本面的核心，是该城市创造价值的多少，而房地产市值则是应该是以GDP为基础构筑起来的，两者之间的比较不应该过于疏离，如果二者比值差距较大，就可以大致认为短期之内，GDP是无法支持房价的，也就说房价存在高估！
再暴哥统计分析中，GDP的数据获取容易，而房地产市值的计算则比较困难。为了统一口径，房地产市值的计算，统一根据各地城市年鉴和公开资料，常住人口X人均住房面积X住房均（房天下住房均价）价计算得出。
暴哥制图分析
可以看到在四个一线城市中，北京、上海的房地产市值/GDP明显高于深圳和广州。
（深圳比较特殊，由于存在大量的违法非商建筑，这部分大概占深圳所有居住面积的一半；且深圳官方常住人口为1000万，但实际管理人口为2000万。那么房地产市值如果按照年鉴中的计算或许会被低估一半，也就是说实际上房地产/GDP的比值可能为10左右。）
而在非一线城市中，福建的两个城市，厦门和福州明显高于其他热点城市，其次是合肥、南京，剩余城市房地产市值/GDP则都在7以下，最低的无锡则仅仅3.3。
一个城市资金量的多寡或者说资金实力的强弱可以用金融机构本外币存款来衡量，这一指标其实也可以看作是一个城市资金安全垫的薄厚，越厚城市相对越安全，短期抵御资金流动变化的能力也相对强一些。
住户中长期贷款则主要是针对房贷，由于房贷数据并不是每一个城市都有，所以为了统一口径，只好退而求其次以住户中长期贷款余额来来替代。
住户中长期贷款余额/金融机构本外币存款可以理解为住房贷款占据一个城市资金蓄水池的多少，从而说明住房市场的过热程度，以及一旦楼市变化潜在的波动性。这一数值相对越高，意味着楼市泡沫越严重，下跌得可能性越大！
暴哥制图分析
就一线城市而言，可以看到和房地产市值/GDP略有不同，北京和上海相对稳健。
就二线城市而言，福州和厦门、合肥、南京、苏州仍然排名靠前，无锡仍然垫底。
中介和房企等住房市场的重要参与者对于楼价高涨起到了不可或缺得作用，尤其如果其存在哄抬楼价，宣传虚假信息的行为。从某种意义上，如果一个城市中存在大量的中介或房企炒作行为，也暗示者当地楼市整体的投机氛围比较浓重。
暴哥统计了从2016年以来，住建部公示的主要违规房企或者中介名单，具体根据16个热点城市归纳划分，整理出了下面的图表，用以说明炒作氛围。
暴哥制图分析
不难发现，就一线城市而言，深圳是投机氛围最强的，这和深圳房价波动性最强也匹配。
在非一线城市中，各地炒作氛围都差不多，没有明显高于平均水平的情况发生。
除了上述三个指标以外，实际上房贷占中长期贷款的比重也是十分重要的。目前全国的平均水平是55.7%，而福建则为69%，武汉为77.4%，深圳更是超过了80%。
(2016年武汉个人住房贷款余额为3999亿，同期住户中长期贷款为5166亿，房贷占中长期贷款比为77.4%；
深圳2015年个人住房贷款余额为7420亿，当年的住户中长期贷款为9278亿，房贷占中长期贷款比为80%。2016年楼市火爆，可想而知，深圳住房贷款比例会进一步提高。)
此外，住房按揭平均乘数也是衡量短期住房投机的重要数据。
据公开资料来说，暴哥只查到了深圳的。
据深圳链家指出，更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65％，远高于“北上广”三市。
依据说完之后，我们来具体排榜，榜单分两部分，一线城市为一部分，非一线城市一部分。具体的排名根据开头三个主要指标的名次之和计算（其中非一线城市中中介或房企炒作项目为名次X0.5），后面房贷占中长期贷款、住房按揭平均乘数则是减分项，结果分数越低，下跌潜力越大。
举例来说，深圳在房地产市值/GDP、住户中长期贷款余额/金融机构本外币存款、中介或房企炒作三项指标中，分别名列3、2、1，共得6分，而房贷占中长期贷款、住房按揭平均乘数则存在明显的泡沫化，因此在减两分，共4分。
厦门在房地产市值/GDP、住户中长期贷款余额/金融机构本外币存款排名最高各计1分；中介或房企炒作中并列第四，计2分（4X0.5）；房贷占中长期贷款的比重由于在福建省远高于全国在减记1分；结果共3分。
对于一线城市，除了上面的说明以外，最近刚刚出现的雄安新区对于两个一线城市的短期楼价也会有比较负面的影响。一个是北京，另一个是深圳。对北京而言，雄安新区起到承接北京部分首都功能和人口的作用，且由于在100公里附近，根据暴哥150公里大城市（原创丨重塑一二三四线楼市格局，完爆日本，中国这项逆天神技当真吊炸天！一文中详细说明）通勤经济圈的估计，也等于加速了大北京范围内的住房和土地供应面积，那么在人口和产业迁移，土地供应增加的情况下，北京的房价有望加速回落！
对深圳而言，由于雄安新区从定位上来说堪比深圳，甚至高于深圳，且在产业结构上两者很可能具有很大的重叠性，尤其在创新产业方面。考虑到北京在中高端人才储备和独角兽企业的数量等等多层面远远领先深圳，这些优势如果直接嫁接到雄安新区，再结合雄安新区现阶段土地和房价成本低等优势，以及国家政策层面的全力支持，深圳未来的处境可能会十分尴尬。
因此最终一线城市下跌潜力榜为：深圳、北京、上海、广州
非一线城市房价下跌潜力最终排名为：厦门、福州、合肥、苏州、南京、杭州、天津、（武汉、郑州、济南并列）、成都、无锡
来源：暴财经（icaijing123）
作者：暴哥
原文标题：独家丨重磅！深圳房价六连跌！下一个连跌城市会是谁？内附16个热点城市下跌潜力排行榜！
原文链接：http://mp.weixin.qq.com/s/FxWVCjQrwjwtbxdtXITrdw
