来源：理财中国（mlicai）综合
原文标题：大利空！楼市"定向加息"来临，这类房至少跌50%！
原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/1pFBqUVGYgGRcX4PH3xDEQ
4月28日晚8时，新京报披露：
从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。
这意味着：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。
什么是定向加息？
所谓“定向加息”，有两重含义：
第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；
第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。
比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：
1、如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；
2、如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；
3、如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。
最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。
可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。
北京楼市告急：13个区8个下跌
新政满月，北京楼市行情正在发生逆转。北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。
链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。
“这边有一业主月供5万元，已出现无法供应月供的局面，资金链非常紧张，所以出现了大面积降价。”负责酒仙桥地区二手房的经纪人说。
同一区域的二手楼盘丽都水岸的房屋挂牌价也出现下降，一套180平方米的3居室由过去报价的1900万元降至现在的1600万元，条件是买房者需帮客户先还款600万元抵押，每平方米8.8万元，已跌破了这一小区每平方米9.78万元的均价。
该区域更多的二手楼盘房价出现微调，比如阳光上东澳洲组团一套180平方米2居室已由过去报价的1800万元降价现在报价1650万元。
“一下子就变了，一个月前，我找业主要钥匙预约看房等之类的，他们显得不耐烦，除了涨房价和签约，一般都不主动联系我们，现在，他们变得非常热情。”该区域的另一位经纪人说。
中原地产首席分析师张大伟则认为，市场价格暂时处于横盘状态，政策对价格的大面积影响需要3-6个月时间显现，北京楼市很可能在第二季度出现价格调整。
其他城市目前房价也不容乐观。有在上海的朋友告诉我，上海的房租价格已经出现明显松动。
此外，Wind资讯数据显示，自从去年11月份以来，深圳新房的成交量已经连续5个月下滑，其中，3月份月度成交量803套，创下2011年9月有数据以来的新低。此外，深圳房价也在下降，从去年10月开始，价格环比指数已经连续负增长5个月。
两端发力，扼住楼市咽喉
“房子是用来住的，不是炒的“！悄然之间，国家从供给侧和需求侧两端，扼住了楼市咽喉。
1、供给侧：增加土地供应。
本月，国土部、住建部推出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中明确指出根据供需情况调整土地供应策略：
对消化周期在36个月以上的，应停止供地；
36—18个月的，要减少供地；
12—6个月的，要增加供地；
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
住建部和国土部适时调整供地的文件前脚出炉，北京市拿过接力棒立马发大招：
1、2017年，北京市供地将大量增长。其中商品房供地161公顷，是去年同期的6.2倍，也是去年全年商品房实际供地量的1.5倍。
2、未来五年，全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。
五年里造150万套住宅， 就是相当于五年里新造了一个苏州城区！
如此力度下，北京房价疲软态势尽显也就不奇怪了。
2、需求侧：从资金方面抑制炒房需求。
一方面，银行严控房贷增量，统计数据显示4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%，自今年1月份以来，已连续4个月上升。房贷政策收紧直接导致房产交易量下滑，房企资金回笼缓慢，房企融资压力骤增。
另一方面，银监会近日连续下发关于银行业风险防控的文件，并开展一系列专项整治，房地产风险成为重点排查领域。监管部门对银行理财资金违规流入房地产也查得特别紧。大多数银行开始收缩房贷业务，控制房贷增量，同时在资金配置上更倾向于开展资金回笼快，收益高的业务。
317楼市新政，20天内8条调控措施让北京楼市进入冰封期，最重要的原因是“认房认贷”，2013年4月北京曾经出台过“认房认贷”政策，当时北京当月房价下跌2.1%，而目前的“认房认贷”，又增加了流动性紧缩的背景。
“半年前，流动性过剩，房价上涨快，房价增值空间可以填补杠杆成本，我月供4万元，用其他金融产品套利来覆盖利息。现在不一样了，钱紧，风险已经出现。”一位已降价挂牌出售的业主告诉媒体。
这一类房子，价格至少跌50%
在系列调控措施中，有一类房子受到的冲击尤其严重。
在今年春节后，北京开始严控学位房。措施主要有两个方面：
第一，是搞大学区制，区内抽签获得学位，让更多的小区来摊薄“学位红利”；空挂户、集体户、户口挂靠等情形，不能获得学位。
第二，收紧学位房的定义，过道房、车库房，及租住违法建设房屋、办公用房、地下室、多人合租等情形，均不作为入学资格条件。
学位房中有一种最诡异的房型——“过道房”。对于“过道房”，今年3月北京的最新规定称：
一律不能办理不动产转移登记、不准上户口、不作为入学资格；平房的“过道”应在不动产登记中标注；严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。
在28日媒体的报道中得知，上述规定已经在海淀区实施。至于其他区，也肯定不能例外。
这种学区房、学位房的调控杀伤力不容小觑。以“过道房”为例，新政全面实施之后，这类“房子”首先失去了学位，其次不能转移登记，不能落户口。如此一来，一平米15万元的单价，至少腰斩一半。
楼市的调控仍在继续，对于楼市，短线（2到3年）楼市需要入冬，长线来说稳中向好应该是大趋势。而投资者在购买房子时，不能过度追求学位等特殊性因素，要综合考虑才不至于被调控大潮裹挟。 房子不是拿来炒的。
来源:理财中国综合自中金在线(ID:cnfol-com)、新京报、天天说钱、A股那些事、国家统计局官网
