2017年05月20日 12:02:50 九个头条网

此文的作者名叫妖艳说,小编近日在知乎上在无意中发现了此文,作者对于房价的领悟还是非常深刻的,读完受益匪浅。文章篇幅不长,值得多看几遍,细细推敲。

以下为正文:

“XX土地拍卖楼面价2万,周边一万,肯定暴涨”

“人民日报刚刚发文:楼市上涨是必然趋势......”

“XX月M2增长11%,你的钱又贬值了”

“XX城市房子(土地)供不应求,怎么可能不涨价”

“房子是刚需,必须买,必须涨”

“3年后房子突破XX万,跌了算我输”

以上是我们经常看到的房价聊天专用语句,但这种和抓大小一样的玩法,太低端。借用一句话:以上全错!下面我就把房价背后的根本逻辑讲清楚,请大家拉好小板凳,认真听。

房价的真正含义

1、房产的价格:衡量房产价格等于多少数量的钱,是不需要实际存在一笔钱的。(我今天去绿中介,房产顾问告诉我挂200万,这里顾问并不会拿100万把房买走,当然你可以挂500万,你高兴就好)。

2、成交的价格:利用钱的价值衡量进行交易,这里必须是实际存在的钱(有人花200万买走了我的房子)。

“值多少钱”(房产的价格)和“有多少钱”(成交的价格)是两个不同的概念。

为什么买房能赚钱

在房价暴涨的时候,今天我挂200万,明天可能有人出210万。房子还是那个房子,你根本不能解释,为什么一个晚上难道这套房子就能创造出10万块钱?但是却实实在在的多出了10万块钱,这10万块钱其实就是“恐慌流动性溢价”。同样的,你这个小区和你一样的家庭,每家的房产都“增值”了10万,市值确实是“增值”了,但被“增值”的市值本来也不是真实存在的财富,而只是数字游戏而已。只有实实在在的资金进出,以及买卖差价造成的盈亏才是真实的。

市值的变化只是纸面上虚拟的数字变化

“纳尼?你说我的房子是价格是虚拟的?我可真真切切看到绿中介卖210万”。是的,但是有个前提,你必须用210万卖出去,这个钱才是你的。因为,真正赚钱的,是卖出房子变成现金的那一刻。

在不考虑货币总量增加的基础上,你卖出房子后你的钱变多了,但背后是有人花了真金白银买了你的房子。真正的钱只会在市场参与者之间再分配,有人的钱变成了房子,有人的房子变成了钱,真正的钱是不会变的,这个和物理上的能量守恒是一个道理。 这是理论,下面看数据:

2016年中国广义货币总额为155万亿(以下皆为人民币)2016年中国外汇储备21万亿2016中国流通的货币68万亿2016中国GDP74万亿2016中国住宅市值270万亿

住宅市值=1.7倍广义货币=12.8倍外汇储备=3.9倍流通货币=3.6倍GDP

“笨蛋,我可以贷款买房啊!”“是的,的确可以。”

4月M2增速仅10.5%,环比三月降低0.1%,新增人民币贷款1.1万亿元,其中住户部门贷款增加5710亿元,中长期贷款(房贷)增加4441亿元,而4月存款仅增加2631亿元,其中住户存款减少1.22万亿元。自从房贷成为新增贷款的主要部分以后,M2增速明显下滑,从13%回落到10%。这是因为信贷扩张中,企业及政府信用扩张和个人信用扩张的路径是截然不同的。

企业信用扩张存在正反馈周期,一家企业贷款一亿进行生产,产销两旺的话,明年可以贷款二亿,后年四亿,即使遇上亏损企业,如果是国企,经常采取借旧换新的方式融资,今年借一亿,明年借一亿零五百万,其中一亿用来归还本金,五百万拿来支付利息,债务越滚越大。所以在企业贷款增量为主的时代,M2的增速是非常快的,滚雪球一样的增加。但是企业和政府扩张到一定程度,是扩张不动的,从2015年开始,信贷增量从企业转移到了个人房贷,但是个人房贷的信用扩张存在负反馈,我们买房按揭贷款三十年,每年还款,对于这个买房的个体而言,随着按揭款的归还,负债是越来越少的,所以和企业自循环信用扩张不同,住户贷款的信用扩张需要不断的找新的借贷人,并且新借贷的规模要大于老人归还贷款的规模,才能推动信贷的增长。

新增个人贷款的前提必须是居民平均收入的提高,合理情况下两者应该是一致的,平均收入增加8%,那么个人贷款也应该增加8%,如果个人贷款的增速是收入增速的好几倍,比如20%-30%的增速,那么后面的增速必然回归,因为借钱终归是要还的,而个人是无法像企业靠借旧换新维持贷款额度不变甚至增加的。

所以M2增速不断下滑是必然的,很可能今年年底M2增速就跌破10%,最近CPI低的惊人,要知道1977-1987年生育高峰的人口目前处于30岁-40岁消费能力最旺盛的时期,1987年后的人口数量明显下滑,这会造成未来需求的不足。

如果看不懂没关系,一句话解释:个人信用贷款增长是有极限的!上涨周期会因为信心爆棚带来大量的个人信贷,但个人信贷总量必须周期的和收入增速契合。

到现在, 我们可以很清楚的看到,银行在收紧信贷后,就会进入了“找不到人接盘”的境地。

住宅市值=1.7倍广义货币=12.8倍外汇储备=3.9倍流通货币=3.6倍GDP

举个极端情况的例子,如果所有人都同时想把房子换成真真实实的现金,同时在保证货币真的会全部来购买房子(当然不可能,早就无量跌停了)的时候,房子的价格要下跌75%。同时房子根本不需要挤兑,只要有25%的房子持有者套现离场,也就意味着我们将耗干所有货币。68万亿流通货币,好不夸张的说,现在的货币根本支撑不了百分之一的房子持有者套现离场。

另外,中国的房地产市场是轻易就能崩盘的吗?答案肯定是:NO!

“现在贷款收的好紧,带不到款。”“利率?根本不打折了”“二套房?不给贷款!”“限购限购,你压根买不了”“二手房限卖,3年5年不准卖了”“满2年咯,免税”这一切都是在限制房产的交易,限制套现离场的速度,为你准备持续可以割的“韭菜”。

“只有当潮水褪去,才知道谁在裸泳”同时它也在说:“我虽然不能阻止潮水褪去,但我能让潮水退的慢一点,并且让更多的人下来游泳,用肉身保持水位线的不变。”

如果你对上文都看不懂,那就看下去。一个网上看到的一个有趣的故事,很通俗。

烧饼的故事

有一个市场,有两个人在卖烧饼,有且只有两个人,我们称他们为烧饼甲、烧饼乙。他们的烧饼价格没有物价局监管,每个烧饼卖一元钱就可以保本(包括他们的劳动力价值),并且他们的烧饼数量一样多。这段时间,他们生意很不好,一个买烧饼的人都没有。甲说:“好无聊”,乙说:“我也好无聊”,为了让大家不无聊,甲、乙决定玩一个游戏。于是,真正的故事开始了。甲花一元钱买乙一个烧饼,乙也花一元钱买甲一个烧饼,现金交付。甲再花两元钱买乙一个烧饼,乙也花两元钱买甲一个烧饼,现金交付。甲再花三元钱买乙一个烧饼,乙也花三元钱买甲一个烧饼,现金交付……

于是在整个市场的人看来(包括看故事的你)烧饼的价格飞涨,不一会儿就涨到了每个烧饼60元。但只要甲和乙手上的烧饼数一样,那么谁都没有赚钱,谁也没有亏钱,但是他们重估以后的资产“增值”了!

甲乙拥有高出过去很多倍的“财富”,他们身家提高了很多,“市值”增加了很多。这个时候有路人丙,一个小时前路过的时候知道烧饼是一元一个,现在发现是60元一个,他很惊讶。一个小时后,路人丙发现烧饼已经是100元一个,他更惊讶了。又过了一个小时,路人丙发现烧饼已经是120元一个了,他毫不犹豫地买了一个,因为他是个投资兼投机家,他确信烧饼价格还会涨,价格上还有上升空间,并且有人给出了超过200元的“目标价”。 在烧饼甲、烧饼乙和路人丙“赚钱”的示范效应下,接下来的买烧饼的路人越来越多,参与买卖的人也越来越多,烧饼价格节节攀升,所有的人都非常高兴,但是很奇怪:所有人都没有亏钱。这个时候,你可以想见,甲和乙谁手上的烧饼少,即谁的资产少,谁就真正赚钱了;参与购买的人,谁手上没烧饼了,谁也就真正赚钱了!而且卖了的人都很后悔——因为烧饼价格还在飞快地涨。那到底谁亏了钱呢?答案是:谁也没有亏钱,因为很多出高价购买烧饼的人手上持有大家公认的优质等值资产,也就是烧饼。而烧饼显然比现金好,现金存进银行而获得的利息太少了,根本比不上价格飞涨的烧饼,甚至大家一致认为市场烧饼供不应求。

有人问了:买烧饼永远不会亏钱吗?当然不是。那哪一天大家会亏钱呢?比如市场上来了物价部门,他们认为烧饼的定价应该是每个一元——监管出现;也可能是市场出现了很多做烧饼的,而且价格就是每个一元——同样题材的股票出现;或者市场出现了很多可供玩这种游戏的商品——不同发行商出现;亦或是大家突然发现这不过是个烧饼——价值发现;也许是没有人再愿意玩互相买卖的游戏了——真相大白。

然而,如果有一天,任何一个假设出现了,那么这一天,有烧饼的人就亏钱了!那谁赚了钱?就是最少占有资产,也就是烧饼买得最少的人。

这个卖烧饼的故事非常简单,人人都觉得高价买烧饼的人是傻瓜,但当我们再回首看看我们所在的市场,和买卖烧饼的原理其实一样,最终谁最少地占有资产,谁就是赚钱的人,谁就是获得高收益的人。

所以,作为一个投资者,一定要把眼睛擦亮再擦亮,投资行为慎重再慎重。因为,你也很可能成为一个持有高价烧饼的路人。

针对此文,相比会有很多人提出各式各样的问题,为了便于统一回答,作者提前将观点阐明如下:

1.我全篇并没有讲我是看多或看空。

2.多空不是绝对了,金融的本质就是要在泡沫中起舞,目的是让大家了解和帮助“抄底”和“逃顶”

3.我没有讲微观的作为“个人”我的房子涨价了,并且卖出获得套利,是我“个人”赚钱与否,我讲的是在“货币总量控制不变的假定”情况下。

4.无视(抓不住)上涨周期和逃不过下跌周期性质是一样的,无所谓多空。

5.态度:我更擅长的是整体资产配置,所以善于判断的是每种资产的轮动。目前我的观点是,房产作为一种资产,本身不具备太高的资产配置吸引力,我正逐步出清,配置到更有吸引力的方向,但未来也可能返回配置房产,不是非黑即白的站队。

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