来源：财经韬略
香港楼市又疯了！
启德地块的地价，半年时间竟然翻倍！
香港地政总署5月31日公布，九龙启德第1F区2号地盘的新九龙内地段第6556号用地，以超过246亿港元批予南丰发展，批租期为五十年。
该地块限定作非工业（不包括住宅、仓库及加油站）用途，最低及最高的楼面面积分别为114.75万平方呎及197.24万平方呎。按照最高面积计算，每平方米的楼面地价达到了12.7万元港币。
所谓“启德地块”（见上图），就是原来香港旧机场“启德机场”所在的位置。香港新机场启用后，这个地块被作为新的商业、住宅、旅游用地开发，香港新的邮轮码头就设在这里。而在去年11月，这里的商业用地的地价才每平方米楼板价6.7万港币，短短半年时间，地价就实现了翻倍。
上图：启德机场跑道，将变身为游轮码头、商场、酒店、住宅、文化设施。
而半个月前，在中环美利道地块的商业用地拍卖中，楼面地价达到了空前的每平方米楼板价54万港元，被称为“史诗级地王”。
对于不断升温的楼市、股市，香港政府忧心忡忡，不断出台新的调控政策。在中环“史诗级地王”诞生后，又追加了三项调控政策，包括提高首付比例、下调“供款与入息比率”等。但半个月不到，香港再次诞生新的地王。
据香港媒体今天报道，香港财经事务及库务局局长陈家强称，香港已经出现了2007年金融风暴来袭前的所有三种征兆：
现在香港信贷宽松、股市暴涨、投资者缺乏谨慎心态，与10年前有惊人相似之处。
众所周知，过去几年由于种种原因，香港社会暗流涌动，经济呈现衰退迹象。为什么最近一年多来，香港的楼市、股市突然活跃起来。尤其是楼市，即便是政府不断出台严厉调控措施，仍然控制不住上涨压力。
香港到底发生了什么？
其实目前的香港，不仅跟2007年情况很像，跟1997年也有点类似。1997年是香港的回归之年，之前香港经济经历了深度调整，以及移民潮和资金外流潮。但随着内地资金涌入，在香港回归前夕，香港房价突然暴涨，最终赶上了亚洲金融风暴，楼市泡沫破裂。
香港过去几年经济不景气，再加上政府一直压制房价上涨，所以有几年时间香港的楼市、股市没有怎么涨。但随着香港回归20周年即将临近，内地资金又开始涌向香港，对香港的资产价格产生了巨大的上涨压力。
1997年的时候，内地的财富相对于香港来说，优势还不明显。但到了2017年，内地M2总量是香港M2的将近15倍。由于人民币汇率在特朗普政府强力干预下，被迫维持高估值，所以内外资产价格差距巨大，中国内地资金存在较大的外流欲望。而香港，就是内地资产外流的第一站。
打个比方，内地就像是三峡大坝包围的“高峡平湖”，水位高企；香港就像是三峡大坝的外侧，水位非常低。这时候，各种滴漏跑冒就足以让香港楼市上涨、股市上扬。
我曾在此前专栏里预测过：如果汇率管制不那么严格，香港土地市场上本地开发商会被完全挤出去，至于新房销售市场也会被内地购房者占领。因为目前中国企业、家庭配置境外资产的愿望，是史无前例的强烈。
对于这种状况，香港政府心知肚明，所以出台了“特别印花税”、“从价印花税”等诸多措施。同样一套1000万的住宅，香港人首次购买基本上没有多少税，而内地人即便是首次购买，也必须缴纳至少300万的印花税（15%的特别印花税，15%的从价印花税）。即便是这样，仍然挡不住内地购房者飞蛾扑火一样的购买热情。因为有些人的钱来得太容易，你征收100%的税，他们都不怕。
如今的香港政府，正对资产价格的泡沫化忧心忡忡，不断放出提醒风险的言论。比如在3月19日，香港财政司司长陈茂波表示，美国加息可能影响香港楼市，呼吁市民置业前小心考虑，并认为目前没有空间“减辣”（即放松楼市调控）。
香港官方的统计显示，到今年4月份，香港房价已经连续上涨了13个月，累计涨幅超过20%。
由于有“粤港澳大湾区”的潜在利好，以及内地企业、家庭配置境外资产的需求，香港房价恐怕还会继续上涨，直到市场自己见顶、逆转，最终泡沫破裂。
在这个过程中，内地菜鸟和香港平民恐怕是最大的利益受损者。前者，会被国际资金薅羊毛；后者，将要承受更高的租金和生活成本。
对于香港来说，内地人抢购奶粉、苹果手机的时代即将结束，更要命的抢购房子、抢股票的时代正在到来。
