来源：苏宁财富资讯（SuningWealthInsights）
作者：左俊义
来源：苏宁财富资讯
作者：左俊义 苏宁金融研究院高级研究员
随着调控持续收紧，房地产市场渐渐“牛转熊”，观望的、抄底的、套现的，每一个交易行为背后，都有着交易双方对所处城市房地产行情的判断在支撑。
房地产市场的交易和股票市场的交易有相似之处，比如价格都需要成交量的配合，只有成交量明显提升的价格上涨才是可持续的。
所以，根据各城市成交量和房价的组合关系，就能大致判断城市房地产走势是否比较健康。
那么，目前哪些城市需要规避、哪些城市可以继续持有呢？本文来做个分析。
先来看房地产熊市的三阶段
首先来分析：如果房地产市场进入景气下行的周期，销量和房价的一般变动规律。
一般来说，如果房地产市场景气下行，市场大约会经历三个阶段：量升价跌、量跌价平、量平价跌。下面详细阐述：
在房地产景气下滑的过程中，在第一阶段，有前瞻性的房地产企业率先降价、实现存货变现，这样就可以手持大把现金来应对后面的行业寒冬。这一阶段的房地产市场表现为量升价跌。
到了第二阶段，观望情绪开始蔓延，在这一阶段，后知后觉的房地产企业就算继续调整价格，对销售的刺激作用也非常有限，因为购房者买涨不买跌，他们会继续观望后续是否有更低的价位出现，这时销量一般会持续萎缩直至达到只有刚需的地量水平，但即便这样，房地产企业也不会降价，这一阶段市场表现为量跌价平。
到了第三阶段，会出现行业的寒冬，随着销量达到地量水平，之前没有及时去化、资金链紧绷的房地产企业面临两个选择：一是大幅降价完成销售，二是将楼盘低价卖给其他开发商。因此，这个阶段房价会继续下行，这一阶段表现为量平价跌。
最后则是新一轮房地产市场景气周期的出现，推动因素可能是投机客入市、央行调低房贷利率、政府放松房地产调控措施等。
举例说明：来看上一轮房地产调整周期中的北京——2010年下半年，北京大体是量升价跌的阶段，这一阶段开发商通过降价来实现快速去化；2011年上半年，大体是量跌价平的阶段，这一阶段开发商即使降价也不会刺激销售，因此价格大体持平、同时销量逐步萎缩；2011年下半年和2012年上半年，大体是量平价跌的阶段，这一阶段销量回落到只有刚需入场的地量水平，同时开发商为了回笼现金会进行大幅度的降价来促进销售（参见图1）。
现阶段哪些城市在量缩价跌？
上面分析了房地产熊市中销量和房价的变动规律，下面来看一下本轮房地产调控期间，各城市的楼市走向。
如果把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图中，那么，各城市的销量和房价的组合关系一般存在三种类型：第一类量缩价跌；第二类量缩价升；第三类量价齐升。
比如，根据各主要城市5月的销量环比和房价环比，那么各城市主要分布在三个象限中（参见图2）：
第一类城市量缩价跌，这类城市分布在左下角的第三象限中；
第二类城市量缩价升，这类城市分布在左上角的第二象限中；
第三类城市量价齐升，这类城市分布在右上角的第一象限中。
当然，5月还有一个城市是量升价跌的，那就是上海，在右下角的第四象限中，但这类情况一般比较罕见，在此不作重点分析。
现阶段各城市的买房策略
投资股票的人都知道：成交量对后续价格走势的影响很重要，如果成交量萎缩，说明想要建仓买入该股票的人气不足，价格很难出现上涨动能。买房也是如此。现阶段，哪些城市需要观望，哪些城市比较危险，哪些城市要赶紧下手，在此从成交量角度作个价值分析。
1、规避量缩价跌的城市：北京、苏州、厦门
首先要规避的城市就是量缩价跌的城市，这类城市已经有比较浓的观望情绪，典型的代表是北京、苏州和厦门（参见表1）。
这类城市后续的房价走势可能是先走平、再下跌。先走平的原因是在降价不能刺激销售的环境下，没有房地产企业会进行降价；随后则是销量持续萎缩至地量水平，这时房地产企业为了拿到现金保命，会再次进行大幅降价。因此，现阶段，这些城市的房产不必急于入手。
2、警惕量缩价升的城市：广州、东莞、济南
除了量缩价跌的城市要规避以外，还有一类城市表现为量缩价升，这类城市房价上涨的可持续性存在疑问。
因为量缩价升背后的原因可能有两种：
一种是房价的上涨已经超过了很多刚需购买者的购房能力，比如随着房价的上涨，很多刚需发现自己的首付款已经远远不够了，这时成交量会下来；
另一种是房价的上涨主要是由供给的收缩引发的，比如近期新开楼盘比较少。
不论是上述哪种情况，这类城市后续的房价上涨空间是有限的。如果是第一种情形，那么随着刚需的购房能力受到影响，后续的成交量会持续萎缩；如果是第二种情形，随着房价上涨，政府肯定会要求开发商不能捂盘、也会加大土地市场供应稳定市场预期。总之，这类城市就跟无量飙升的股票一样，一旦上车就容易被套牢。
从5月的销量和房价来看，量缩价升的城市主要是广州、东莞、济南，武汉、大连、杭州也有类似情况，但不如前三个城市严重（参见表2）。这类城市房价持续上涨的支撑不足，建议不必着急上车。
3、关注量价齐升的城市：宁波、昆明、深圳
最后一类城市是量价齐升，这类城市房地产基本面比较健康，价格上涨有销售的支撑，说明刚需购买力度较强，后续房价出现大幅回落的概率也较低。
这类城市主要包括宁波、昆明和深圳。福州、无锡、青岛、南昌5月也是量价齐升，但5月销量环比增幅较弱；南京和长春5月房价环比涨幅一般，但成交量增幅较大（参见表3）。
看完上面的分析，您是否对各主要城市目前的房地产基本面状况有了一定的了解呢？那就好好把握上车和下车的机会吧！
