来源：理财中国综合自真叫卢梭（ID：zhenjiaolujun0426）、暴财经（ID：icaijing123）
上海定期都会发布土地出让的消息，只是最近上海出让的土地都是商办类型的，所以没有在市场上引起很大的反应，而对于住宅类土地的出让，目前还是处于遥遥无期的状态。
而刚刚，小编突然看到一条消息，上海最近有两块土地的出让，一块在张江，一块在嘉定新城。
上海楼市出现新玩法：只给一个选项——租！
据上海规划和国土资源管理局，昨天在其官网挂出的声明：
暴哥把这次上海土地出让公告中的重点用红框给大家画了出来。这个重点就是，在两块土地的使用用途里，只给了租赁住房选项，而没有任何其他选择！
在该出让公告的文末，其他事项里，还明确的提出：
本地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营，有关房屋套型、功能及运营管理等全生命周期管理要求具体详见地块出让文件中所附的《上海市国有建设用地使用权出让合同(租赁住房用地)》。
什么意思，就是房子的土地属性是70年的住宅性质，但是规定只租不售，开发商需要整体持有这样的房子。
这是上海第一次出让只能持有租赁的住房用地，而在这个截点入市，背后藏着什么逻辑呢？
租赁用房的背景和逻辑
我简单地查了下租赁用房的背景资料，大概在2016年6月的时候，国务院有过这样一次发文——
对于商用房改租赁后可以转用途为居住。
意见指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
所以从背景出处上来看，上海这样一次的出让应该是响应中央的号召，而且我们也看到，其他的城市也在陆续跟进这样的政策。
广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房。
而作为一线城市来说，上海跟进这样的政策也非常正常，毕竟这里更加有租房的需求。
同样我们也看到，出让这些政策之前政府也做好了各种铺垫。
对于一个新鲜产物的出让，一定会在前期会有各种试探性的手段，比如2016年上海出让的住宅性质的土地，基本上都要求20%的面积要求开发商全部持有，所以在那个时候开始，不少开发商都会对持有一部分住宅类房子有了心理准备。
目前时间已经过了一年多了，开发商对于产品研发和资源配备也有了准备，对这样的产品认知上是没有抗性的。
另外前阵子对于商住两用房的整改，也暗示了对于土地属性商业、实际用途居住这样的中间过渡类产品希望采取更加明确的标准。
我们看到这两块地的容积率是2.0和2.5，我预测之前可能就是商办类的产品，如今调整属性后开始对外出让。
但是这样的政策，背后的逻辑是什么呢？
而现在对于这样的产品，已经有了比较鲜明的态度：要么商办类产品只做商办，如果想要转移为居住类产品，就要接受只租不售的准备。
而且我们反观之前对于商住房的态度也是如此，对于已经交付的，只是用来自己居住，没有问题，但是如果对外销售或者二次转让，就必须要恢复为原装。
本质上这两天总结都是一个观点，作为租赁市场的补充业态，过去的商住房以及现在的商办类土地，都是可以接受居住属性的，但是前提就是不能销售不能转让。
遥想到前两天一个做青年公寓的朋友过来聊天和我说，现在上海对于工业园区内，是允许10%-20%的比例作为员工宿舍的。
所以种种迹象都可以表明，上海当下正在对租赁市场发力，通过各种产品来作为补充，来满足客户的各种需求。
过去这么久以来上海的租赁市场都是散落在个体，不规范造成了很多问题，政府该有的税收也没有征集到，不得不说是一种损失。
而现在的多个维度的渗透，可以看到在慢慢地管理规范这一块的市场，对于未来留住年轻人和基层奋斗的外来人有更多的保障。
当然，如果这样的措施力度执行的久一点之后，对于房地产市场毫无疑问也会有改变。
未来两极化发展也会越来越明显，对于社会底层的员工，解决基本的居住的问题的通路会越来越多，选择的空间也越来越多，对于他们来说安全感可以加强。
但是在另一个维度来说，作为自由流通的二手房市场，可能价格会彻底地脱离普通商品房的标准，成为真正意义上的稀缺性产品。
这种模式香港走过，新加坡也走过，从目前的方向来看，我们选择的是这样一种路径。
所以毫无疑问，这个政策的出发点都是好的，我永远不会恶意揣测一个政策出台的初衷。
问题来了，开发商如何收回成本呢？
根据小编从公开资料获得的信息，以嘉定地块为例：
嘉定地块位置信息
嘉定新城的房价均价为3.45万：
地块隔壁的中信泰富三期，一套90平米左右的房子，价值338万：
如果出租的话，同样中信泰富90平米左右的房子，租金一个月是4100元：
4100的房租，1年的租金是49200；现在相同的房子价值是338万，那么也就是说相对于卖房，租房需要68年才能回本！简单计算租金回报率为1.5%左右。
大家知道，土地的使用权一共是70年，也就说按照目前的房价和租金来及算，开发商在持有到期之后，才能够获得一次性卖房的收入。
嘉定地块如此，张江新区的地块，由于房价和租金之间的关系更为悬殊，所以对于开发商来说可能只靠租房很难“吃得饱”！
站在政府和想要留在上海发展的人才来说，只租不卖真的挺好，可以说是双赢；但是站在开发商的角度来说，如何能够在只租不卖的模式下，让企业在盈利和社会责任之间找到平衡，或许真的是值得探讨的。
因为毕竟按照现有的房地产市场中租金回报率过低的情况，开发商仅仅依靠租金可能连借债、后续的管理成本都难以覆盖，更不要说有动力和信心持续性的玩转楼市新规则。
所以，在如今的情况下，可能只租不卖模式，还无法大面积的推广和应用。
来源：综合自真叫卢梭（ID：zhenjiaolujun0426）、暴财经（ID：icaijing123）
