民有恒产然后有恒心，一间房子对于中国人来说太重要了。涨也愁、跌也愁，房价现在俨然成了一个火药桶，一点火星子就会让人们的情绪炸裂。今年这种情形尤甚。
一二线城市房价暴涨、地王频出，上海楼面价一再刷出新高；苏州、南京为控楼面价设置了价格上限，结果土拍在开发商热情追逐中屡遭熔断……
中指院报告指出，今年上半年，GDP同比增长6.7%，投资、出口仍低迷，经济下行压力仍然严峻，而房地产业对经济增长的贡献率明显增强。2016年上半年，房地产业发展迅速，商品房销售额达到4.9万亿元，同比增速达到42.1%。房地产业对于GDP同比的贡献率由去年的3.3%提高至8.3%。
半年回望：一线高烧、二线疯狂
统计局7月18日公布了6月份70个大中城市的房价数据。环比上涨城市个数有所减少，涨幅也继续收窄。但一线城市涨幅仍在走高，二线热门城市中合肥、厦门、南京涨幅更是“藐视”一线城市，不断挑战着人们的神经！
有媒体统计发现，今年上半年，有12城房价涨幅超过10%，而厦门、南京和合肥房价涨幅更是大幅领先一线城市，涨幅分别达到22.67%、22.57%和22.91%！
一二线楼市热潮中的助兴戏码是频出的地王。今年前6个月，全国范围内已经出现了200宗单宗地超过10亿元的高总价地块，其中有3宗超过100亿元，分别出现在杭州、深圳、天津；超过30亿元的达到了51宗。溢价率超过100%的高达89宗，溢价率超过50%的为144宗。
在这些高价地中，由国企获得的地块比例多达106宗，占比高达54%。
中原地产研究部统计数据显示：截至6月28日，50大城市合计土地出让金达到9655.9亿元，同比上涨了38.5%。其中苏州、南京、杭州、合肥成为上半年地王出现最频繁的区域。
临近年中，中国房地产市场的火爆行情虽然出现了一些降温迹象，不过从上半年整体来看，全国房地产开发投资较去年出现显著增长。
商品房销售面积和销售额更是大幅跃进。
统计局数据显示，上半年，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，而在资金构成中，定金及预收款18934亿元，增长34.1%；个人按揭贷款11245亿元，增长57.0%。
而央行数据显示，个人购房贷款上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。
再看看下图：这是一个明显的信号，投资者正在“卖股炒房”。
是什么在支撑一二线城市暴涨？
无它，最简单来讲就是，现在在中国干啥都不赚钱了。
央行此前公布了一组货币数字，揭示了中国当下经济的现实困境：流动性陷阱。
6月末广义货币（M2）余额149.05万亿，同比增长11.8%，增速与上月末和去年同期持平；而狭义货币（M1）余额44.36万亿元，同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点。
所谓狭义货币（M1），是指社会流通货币总量，加上商业银行的所有活期存款。
而广义货币M2是指，M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款。
M1是重要的流动性和经济活跃度指标。M1增加，投资者信心增强，经济活跃度提高，股市和房地产市场上涨；反之，M1减少，股市和房地产市场下跌，因此，股市和房地产市场具有经济晴雨表功能，并对货币变化具有放大效应。
对于M1的持续上升、M1和M2的货币剪刀差，央行解释，主要有三个原因：
一是定期和活期存款的息差收窄，于是企业倾向把定期存款转化为活期，方便资金提取；
二是经济下行，不少企业存在“持币待投资”。如今M2和M1剪刀差不断扩大，这是很少有的例外，主要反映了中国经济下行压力大，企业投资收益低，投资意愿下降。
第三是楼市活跃，使得百姓的存款和按揭贷款转换为房企的活期存款，房企也保持谨慎态度，减少投资扩张的步伐。
央行调查统计司司长盛松成解释道，“这是我们20年来第一次出现，引起了我的重视。” 他认为，从M1和M2的货币剪刀差趋势来看，中国企业已经出现“流动性陷阱”现象。
说白了，中国现在进入了一个不赚钱的时代。实体经济不景气，导致民间资本不愿投资。股市陷入低迷，期货市场风险巨大，债市投资门槛高……而楼市，尤其是一二线城市的房产，成为资产保值、增值的最佳目标。
关于房价，有这些非常流行但又明显错误的观点
安信证券房地产研究团队认为，有一些房价观点，非常流行但又有明显错误。
1、错把房地产产业到顶等同于房价到顶
犯这种错误的很多，不乏诸多知名的经济学家和研究人士。一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同，这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候。
2、错把人口作为衡量房价周期的核心因素
中国的购房人口在2017年是个明显的拐点，我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是最重要的变量。但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。
以美国为例，拉斯维加斯人口增长率远高过底特律，但房价表现却并没有比底特律好很多，也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几，主要原因在人均收入差异上。此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关，典型如旧金山的房价表现。
3、错把房价收入比当做判断房价过高的依据
市场普遍认为房价有很大的泡沫，一个最常用论点是：房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房！
这个观点有很强的迷惑性，因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一，但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高，关于这个问题我有三个反问：
1）为什么这个问题在10年前、20年前、30年都这样？比如人民日报89年2月20日报道北京大学生不吃不喝需要100年才买得起房。
2）为什么国外很多城市也存在这个问题？国际上普遍的房价收入比较高，最高的分别是香港19、悉尼12.2、温哥华10.8、圣何塞（硅谷）9.7等，中国最高的是北京16.6、深圳11.2、上海10.8、广州10.4。
3）为什么有些人不提这个问题？因为他们收入高或者增值快，关注房价收入比的群体和买房群体是有区分的，中国的房价收入比可以通过收入的增长来拉近和国际都市的距离，目前看是有机会的，房价收入比除了上海，京广深都有下降趋势，也就是估值靠业绩增长来消化。
4、错把房价下跌当做一种严重且不可逆的趋势
日本失落二十年？且不论我们会不会重蹈覆辙，事实上，以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都超过了1991年的高点；此外，我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果，虽然结果并不好受，但我们的房价08年和12年都曾下跌过，美国房价在06年也大跌过但在次贷危机的08年已经开始筑底回升了（真正只是下跌了两年）。
5、错把“没有上涨空间”等同于“有很大下跌空间”
我们认为，广大的三四线城市由于广义库存面积太大，不存在房价大幅上涨的可能，上涨空间也相对有限，且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了，但并不表示三四线房价就必定暴跌，因为最简单的，很多三四线城市房价并没有比建筑成本高多少。
6、错把房价当做唯一大幅上涨的生产生活用品
由于房价在家庭支出中是最重大的一块，大家对房价的涨幅记忆深刻，但却忽视了在房价上涨的同时，我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低，既然人民日报89年就感叹买不起房，我们以上海地方志办公室记录的上海89年以来的物价数据，可以看到，房价并不是涨幅最大的那个，工资涨幅也并没有小很多多：房价涨幅2455%，工资涨幅2129%，带鱼涨了1355%，萝卜涨了3863%，青菜涨了6267%，油菜籽更是涨了8750%。
房价何时下跌？
安信证券房地产研究团队认为，房价下跌历史经验很多，从过去中外经验来看最直接的就是利率上升货币紧缩，目前在看不到利率上升趋势的情况下，在四部门杠杆比率相对合理的情况下，汇率的变化是最大不确定性，同时仍要关注微观供需比的变化。
1、过去的惯例：利率提升→房价下跌
理论上房价作为一种资产价格，其与利率呈负相关关系是较基础的判断，什么时候房价会下跌，很多城市有泡沫，偏离一般均衡，但是迟迟不回归是因为什么？往往是因为宽松的货币环境和低利率环境。
一旦利率开始抬升，货币开始紧缩，房价泡沫将快速得到挤压，几乎无一例外：日本1990年、美国2006年、俄罗斯2009年，中国2008和2012年。但目前来看，我们短期看不到中国进入一个加息周期，利率风险不大。
2、汇率是中国房价走势最不确定的因素
汇率对房价的影响，涉及到宏观经济道路的选择，日本和美国选择稳住汇率而让房价调整，俄罗斯选择放弃汇率而稳住房价，目前来看，稳住汇率是一个相对更高明的选择，可以有效的保持居民的货币购买力，为未来经济恢复提供动能。但政府在货币自由流动、汇率稳定和货币政策独立的不可能三角下如何抉择，我们仍旧不得而知。
在2014年6月-2016年月底两年时间内，中国外汇储备从3.99万亿跌至3.19万亿美元，外储消失近万亿规模，显示维持汇率的成本在加剧。
过去多年人民币处于单边升值状态，房价和汇率正相关关系明晰，目前进行的汇改加大了双向波动的风险，短期有贬值压力，但由于国内流动性对冲比较明显，因此房价依旧保持上涨动能，但如果国内流动性紧缩且贬值趋势形成，房价将承受较大的下行压力，我们需要密切关注政府维持汇率稳定的决心。
3、杠杆促进行业发展，但也是堆积泡沫的主力军
我们考察了政府、银行、企业和居民四部门的杠杆水平，目前来看仅有企业的杠杆水平高过国际水平，其余三个部门的杠杆水平都在合理区间：
1）政府：2015年中央政府性债务负债率41.5%，地方政府债务率为89.2%，两项指标均低于国际警戒线。
2）银行：2015年底，除了房地产开发贷款占比4.88%之外，全国个人购房贷款余额约14.2万亿（2016年一季度为15.2万亿），个人购房贷款余额占总贷款的比例约15.4%，占GDP的比重为23.5%，离国际普遍的40%以上水平仍有较大提升空间，其中美国42%，日本32%。
3）企业：我国房地产上市企业16年第一季度的整体负债率约77%，略高于美国（59.5%）和日本（59.7%）的水平。尽量维持房地产企业杠杆的安全性是防止系统性风险的关键。
4）居民：个人住房贷款余额占总住户贷款的比重约53.6%，占总贷款比重为15.4%，占GDP比重为14.3%，该水平仅与日本房地产泡沫破裂后的最低值相近，也低于美国历年水平，但美日杠杆都在持续下降，我们依旧还在上升通道中。居民的购房杠杆率与利率有着较强的负相关性，随着利率走低且社会信用体系的提升，居民购房杠杆空间极大可能会进一步提升。
4、供需比——绝对不可忽视！
为什么在同一货币环境下，有些城市涨得多，有的涨得少，微观结构的研究其实才是真正做房产实物投资的关键。
城市之间分化很严重，供不应求的城市仍将继续等待时机上涨，严重供过于求的城市或许将面临失落的三十年。我们在14年曾经做过一次统计，当时营口是476%的供需比，严重过剩，而深圳仅有33%，严重供给不足，因此我们判断，深圳房价上涨是必然事件，目前两年过去了，虽然营口供需比也下来了，但仍旧超过300%，而深圳仅有26.6%，深圳房价在适当刺激条件下必定还要上涨。
5、中国最有可能走出美国楼市路径——价格分化、全国慢牛
安信证券房地产研究团队提出，从政策自主性、经济多元性、城镇化进展、人均收入增长空间、杠杆程度等角度综合考虑，如果利率和汇率政策得当，收入持续增长，中国大概率可以走出美国的房地产模式：汇率稳健、利率趋零、价格分化、全国慢牛，而不是日俄那种在汇率和房价中只能取其一的模式。
安信证券房地产研究团队表示，有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨，下跌与否看利率和汇率趋势。
来源：Wind资讯
