地产央企整合明显加快，应该怎么解读？
新华社8月3日报道称，新一轮深化国企改革加快推进，地产央企重组动作频频，并购更成为房地产企业保持规模经营的重要手段之一。如专家所言，房地产业正告别野蛮扩张时代，市场格局面临重构，资源整合能力将成为决定企业发展的关键因素。这话说得太专业，翻译直白点，就是说：
我国房地产行业整体过剩时代到来。各地冷热不均，少数城市极为火爆，大部分地方去库存压力大。要在复杂的环境下生存，需要手上有更多的牌，既包括土地储备，也包括现金流，还包括各种政商关系。
地产央企发展境况不同，但通过整合，可以使用的杠杆资源注定更多，未来的日子更好过。
同时，央企整合重组，今年开始明显动真格，地产央企之间的整合，放在这个大背景下，也就更好理解。看来，说了6年的央企发出“退房令”，这一回真要实现了。
只是，通过这6年的发展，包括最近一轮部分城市房价的暴涨，及这轮史上最强地王潮，大部分地产央企都已经做得更大、更强了。特别是地产央企、国企占全国房地产销售的比例，达到了新高；他们的土地储备，特别是地王数量，史无前例。
按照华融证券首席经济家伍戈、华融证券策略分析师崔喜君、华融证券房地产行业分析师易华强的研究：
从历次地王潮的拿地主体来看，国有企业都占据着重要的地位，并且还呈现出占比较快提升的特点。2009年单宗土地成交总价排名前40位的企业中国企占比为38%，2013年该比例上升为52%，2016年以来（截至5月底）国企占比则高达58%。地王潮中“国进民退”趋势日趋明显。
图1.历次地王潮中总价前40位企业中的国企占比 图片来源|CRIC 华融证券
事实上，随着地价不断走高，土地成本占项目总成本的比例大幅增加，开发项目的风险也越来越大。在政府垄断供地及现行“招拍挂”的制度下，往往是资金实力相对强大而且融资条件便捷的大型国企才更有可能拿地。所以，对民企来说，被挤出不奇怪。
这两年，我们只听过房地产民企项目烂尾、老板跑路的，从来没听过地产央企玩不下去跑路的吧。一般房地产民企拿什么和地产央企拼融资、拼资金成本？
房地产毕竟不同于石油、电力等行业，是一个竞争非常充分的市场领域。与民争利首先就不应该；其次，如果说一些城市的房价过高，不仅影响到白领的购房、安家和生活品质，同时抬高了一些城市的地价，进而影响到城市竞争力和转型升级的话——地产央企恐怕也是要负一定责任的，他们的推波助澜，特别是在历次地王潮中，常常冲锋陷阵，这不该是央企社会责任的体现。
当然，不少民企自己也有责任，之前太高估市场前景，一些项目过于盲目……在疯狂的时候，谁又不是这样呢？而且，实业不好做，都去做地产实在是正常。
通过今年央行的放水，房地产央企流动性充裕，靠这个也拿下了不少地。相对而言，大部分房地产民企就只好望着。最重要的是，央企拿的主要都是一二线城市的好地。而人口的集聚效益、去年至今的房地产销售情况都表明，一二线城市最靠谱。
恰恰，大部分一二线城市用地出让明显在控制。在“杠杆游戏”7月13日《中国迄今没有真正经历过房地产危机 这不是好事！》一文中，我就分析过，武汉、合肥等二线城市的土地供应，控制严厉。可以说，这些城市的房价飙升，完全是地方自己导演出来的。同时，央企和一些上市地产企业也很配合。
供应不足、需求和缺口很大，刚好拿这些城市地王的主要就是央企。不过历次地王潮之后，房地产都会见一次顶，价格同比涨幅往往放缓，甚至有的下探。那么，这些央企如何面对接下来的可能局面？
于内部和同业而言是加速整合，做强做大，抵御风险，成为巨无霸就安全了；于外部而言，则是绑架更多相关利益主体。你懂的。
对于被房地产深深绑架的我们来说，这不是好事——国家经济走势被地产命运绑得越来越紧。
撰文| 张银银
