文｜张银银（城市战争特邀研究员）
本文由微信公众号“城市战争“（sunbushu123）授权发布
据媒体报道，合肥正在出台“堪称该市史上最严厉的限贷政策”。
按照该政策，合肥将对多种情况下的购房情形实行拒贷。其中包括：有房2套及以上，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；有1套房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款；合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清，停止贷款。这意味着，即便名下无房，也可能被银行拒贷。
从来没有一个弱省会的房价像合肥一样狂飙，合肥何德何能？
酿成今天的局面，责任到底在谁？
可以确定的是，除了各种政策利好，政府对土地供应节奏的控制也是一个重要原因。
按照万家房产网的统计，2015年合肥市区共出让地块62宗，总成交面积为6747.15亩，揽金合约452.93亿元，土地成交均价约为671.3万元/亩。与2014年相比，2015年合肥土地总成交面积下降1004亩，较2014年下降13%，成交额增长117.72亿元，较2014年上涨约55.2%。
简单来说，2015年合肥土地成交呈现“价涨量减”的状态。
数据显示，2015年合肥的土地出让金达到452.93亿元。但实际上，其实际到手的土地出让金，并没有那么多，而是389.95亿元。这个数字非常权威，是张银银根据该市财政局2015年4个季度土地出让金缴纳情况，数据汇总而来。通过这个数据，朋友们也该明白，台面上卖地收入多少和最后到手的不一定吻合，既有时间差因素，也有“演戏”因素。在笔者公众号“杠杆游戏”6月23日《合肥“地王”月结出让金：暴露土地收入“骗局”》一文中，曾做过详细分析。有兴趣的朋友可以去回顾一下。
最近两年合肥房地产相关数据 图表来源|合肥近两年统计公报
土地供应下降，竣工量持续下降，待售面积一直保持低位……
我们再和国内其他城市做个比较。因为2016年的中国统计年鉴尚未发布，我们只好拿2015年的年鉴作比较，比的是2014年的情况。
35个大中城市2014年房地产主要指标 图表来源｜2015中国统计年鉴
我们可以发现，合肥的在建面积和国内同级别城市比中等偏少。2014年在建面积不算高，也就决定了2015、2016年的房屋供应不会太高。而最新数据显示，过了1年半，即便到了2016年上半年，合肥房地产施工面积依旧偏低，增幅几乎可以忽略不计。
图5.2016年上半年合肥房地产行业核心数据 图表来源|合肥市政府
这恰恰是问题所在，楼市那么火爆，房地产在建量却并不高，拿什么保证更高的供应量？易居研究院7月31日发布的《70城住宅库存》报告显示，截止6月底，全国有20个城市存销比小于或等于8个月，库存严重不足，包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州、杭州、珠海、南昌、东莞、固安、济南、上海、厦门、佛山、大厂、南通、武汉和香河。
有意思的是，根据该市2015年统计公报，合肥2015年常住人口779万人，比上年增加9.4万人；年末户籍人口717.72万人，比上年增加4.92万人。和国内很多城市比，合肥新增人口并不算多。
话说回来，按照合肥学院房地产研究中心副所长凌斌所说，据他们的调查统计，合肥的购房者中，60%以上都是合肥市区以外的客户。也就是说，合肥的房地产市场目前完全脱离实际，不是刚需主导，而是炒作、投机者主导。
长远来说，合肥并非长三角核心区域，甚至其在省内的地位也不如武汉、成都。合肥把房价、地价搞太高，各种成本也就上去了。对于一个并未实现较发达的城市来说，难道不担心影响合肥的发展后劲吗？
最新数据显示，7月，合肥市区一手住宅月销售均价首次超过1.2万元/平米，除瑶海区，其他8区的的销售均价都超过了1万元/平米，其中政务区和滨湖区的销售均价更是超过了1.5万元/平米。而2015年，合肥城镇常住居民人均可支配收入31989元。也就是说，双职工家庭在合肥，不吃不喝大概18年才能买一套100平米的房子。
离合肥不算太远的温州，就是赤裸裸的教训。泡沫破灭多年之后，近两年笔者两次出差温州都发现，这个城市还未缓过劲来，虽然比想象中复苏得好。温州可是有数十万华侨，上百万商人在全世界，其金融和资本实力雄厚，合肥有什么？
当然，也不能说都是合肥的错。
还有一个更大的背景：2016年上半年，我们国家的M1余额44.36万亿元，同比增长24.6%，堪比2008年之后的危机放水；而M2余额149.05万亿元，同比增长11.8%。M1、M2剪刀差为2010年以来最高值。资本脱实入虚极为显著，货币不愿意进实体经济，不搞点泡沫出来，资产又往哪配置？
对游资来说，炒作合肥的房价，就跟炒作小盘股一样，体量小的最好炒，在各种政策利好的轮番吹动之下，在政府控制土地供应的怂恿之下，合肥便成了中国楼市一只奇特的“妖股”。
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